บทเรียน “สีหนุวิลล์” กับการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ของจีน

สถานการณ์ล่าสุดไปสำรวจเมื่อวันอาทิตย์ที่ 23 กรกฎาคม 2566 นี้เองไทยเราควรเรียนรู้การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ของทุนต่างชาติโดยเฉพาะจากจีน (สีเทา) ซึ่งรัฐบาลจีนก็พยายามปราบปรามนายทุนจีน (สีเทา) เช่นกัน

ถ้าเราถามนักพัฒนาที่ดิน ข้าราชการ นายหน้าเบอร์ใหญ่ๆ หรือนักลงทุนชื่อดังๆ ชาวกัมพูชา เราจะได้รับการปฏิเสธในการตอบถึงสถานการณ์อสังหาริมทรัพย์ในสีหนุวิลล์นี้ห หรือบางคนก็อาจไพล่ไปตอบว่า สีหนุวิลล์ไม่ (เคย) มีปัญหาดังที่เป็นข่าวในด้านลบแต่อย่างใด

ขณะนี้นักลงทุนจีนกลับมาแล้ว และกำลังฟื้นฟูเมืองอยู่ (อย่างขะมักเขม้น) มีเพียงน้อยร้ายที่จะตอบตามความเป็นจริง  ผมถามคนเหล่านี้ไป 10 ราย ตอบตรงจริงๆ เพียง 2 รายเท่านั้น ดังนั้นถ้าเราจะทราบความจริงเรื่องสีหนุวิลล์ ต้องไปสำรวจให้ชัดเจน

ผลสำรวจของ “ลูกศิษย์” ของผมที่ทำงานด้านการประเมินค่าทรัพย์สินและกิจการนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ในกัมพูชาบอกว่า ขณะนี้สถานการณ์ยังแย่เหมือนเดิม คือนักลงทุนจีนไม่ได้กลับมาแม้จะผ่านช่วงโควิด-19 ไปประมาณ 1 ปีเศษแล้วก็ตาม

ขณะนี้มีอาคารสร้างค้างไว้รวมกันถึงประมาณ 1,500 แห่ง ไม่ใช่แค่ไม่กี่ร้อยแห่งดังที่เคยเป็นข่าว หนทางแก้หนี้คงอีกยาวไกลมาก สถานการณ์ที่สีหนุวิลล์หนักหนาสาหัสกว่าไทยในปี 2540 เสียอีก

จากประสบการณ์เศรษฐกิจตกต่ำปี 2540 ในกรุงเทพมหานคร  ไทยเคยมีอาคารสร้างค้าง (ซึ่งมักมีแต่โครงสร้างบางส่วน งานสถาปัตยกรรมและงานระบบประกอบอาคารยังไม่มี) ถึง 500 โครงการ

แบ่งเป็นอาคารที่มีงานเฉพาะเสาเข็มอย่างเดียว 185 โครงการ และอาคารที่ก่อสร้างขึ้นเป็นโครงสร้างเหนือพื้นดินประมาณ 300 โครงการ คิดเป็นค่าก่อสร้างที่มีมูลค่าทางเศรษฐกิจประมาณ 2.7 หมื่นล้านบาท และต้องใช้เงินอีกประมาณ 1 แสนล้านบาท เพื่อดำเนินการก่อสร้างให้แล้วเสร็จ

สถานการณ์อาคารสร้างค้างในประเทศไทย ได้ทยอยสร้างต่อจนแล้วเสร็จ จนบัดนี้ คาดว่าเหลืออยู่ไม่เกิน 50 ตึก หรือประมาณ 90% ได้ก่อสร้างจนแล้วเสร็จแล้วภายในเวลา 15 ปีนับแต่ปี 2540 

แต่จำนวน 1,500 อาคารในสีหนุวิลล์ ก็คงต้องใช้เวลา “เยียวยา” หรือสร้างใหม่ให้แล้วเสร็จอีก ซึ่งอาจกินเวลายาวนานถึง 15-20 ปีก็ว่าได้ แล้วอย่างนี้เศรษฐกิจสีหนุวิลล์จะไปต่อไหวหรือ

สถานการณ์อาจเลวร้ายกว่าไทยเพราะ

1. เศรษฐกิจจีนเองก็กำลังซบเซา เมื่อวันพุธที่ 19 กรกฎาคม 2566 เพื่อนชาวฮ่องกงที่มีธุรกิจอยู่ในประเทศจีนเล่าว่า ตนข้ามไปฝั่งประเทศจีน ตั้งแต่เซินเจิ้นไล่เลียงไปเรื่อย ปรากฏว่าเศรษฐกิจซบเซาอย่างเห็นได้ชัด นักลงทุนจีนจะมีเงินมาทุ่มในสีหนุวิลล์ต่อไปหรือไม่ จึงน่าสงสัยอยู่

2. การแก้หนี้กับสถาบันการเงินก็ไม่ใช่เรื่องง่าย บางส่วนอาจมีหนี้กับสถาบันการเงินในกัมพูชา โดยเฉพาะธนาคารจีนในกัมพูชา แต่การแก้หนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ และทรัพย์สินที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ เป็นสิ่งที่ทำได้ยากมาก

โดยเฉพาะในกัมพูชาที่กฎหมายต่างๆ ก็ไม่มีความพร้อม การบังคับใช้กฎหมายก็ค่อนข้างจำกัด

3. สิ่งก่อสร้างต่างๆ ก็นำเข้าวัสดุจากจีนเป็นหลัก ขณะนี้นักลงทุนจีนจะสามารถนำเข้าวัสดุและแรงงานจากจีนเข้ามาก่อสร้างต่อได้หรือไม่ จึงเป็นข้อกังขาเป็นอย่างยิ่ง

4. อาคารหลายแห่งไม่ได้รับอนุญาตก่อสร้าง (ไม่รู้สร้างไปได้อย่างไร) แบบแปลนต่างๆ ก็ไม่มีในสารบบ แล้วถ้ามีการบังคับคดีและขายต่อ จะสร้างกันต่อได้หรือไม่ ก็เป็นข้อน่ากังวล อาจจะต้องรื้อถอนทิ้งทั้งอาคาร เสียค่าใช้จ่ายในการรื้อถอนอีกต่างหาก หรืออาจต้องค้างคาไว้อีกนานเท่านาน

ยิ่งกว่านั้นในสีหนุวิลล์ยังมีกาสิโนอีกเกือบ 20 แห่ง แต่ส่วนมากอยู่ระหว่างการก่อสร้างหรือยังปิดให้บริการอยู่นั่นเอง กิจการร้านอาหารที่เคยเปิดมากมาย (คล้ายกับย่านห้วยขวางของเรา)

เพื่อรองรับแรงงานจีนที่มาก่อสร้างหรือมาทำธุรกิจในจีนก็ยังปิดไปแทบหมด (คล้ายกับร้านค้าตามชายหาดต่างๆ ในภูเก็ต-กระบี่ ที่ปิดแทบหมดในช่วงโควิด-19 ระบาดแรงๆ แต่ของไทยเปิดใหม่หมดแล้ว)

สีหนุวิลล์ได้รับการประกาศเป็นเขตเศรษฐกิจพิเศษตั้งแต่ปี 2553 ยังดีกว่าไทยที่ไม่ได้ประกาศทั้งภาคตะวันออก 7-8 จังหวัดเป็นเขตเศรษฐกิจพิเศษ แต่ก็คงคล้ายไทยตรงที่ไม่ได้มีการวางผังเมืองให้ดี ปล่อยให้มีการพัฒนาที่สะเปะสะปะ

ผมไปเยือนสีหนุวิลล์เมื่อปี 2555 ปรากฏว่าการพัฒนาเมืองสมัยใหม่ยังเกิดขึ้นน้อยมาก และอีกครั้งที่คณะนักวิจัยของผมไปเยือนสีหนุวิลล์ในปี 2562 การพัฒนาใหม่ๆ เกิดขึ้นมหาศาล ทำให้เมืองเปลี่ยนไปแทบหมดเลย

การพัฒนาใหม่ๆ ทำให้ประชากรเพิ่มขึ้นมหาศาลโดยในปี 2551 มีการสัมมโนประชากรและพบว่าประชากรในเมืองสีหนุวิลล์มี 66,700 คน แต่มาปี 2566 เพิ่มเป็น 300,000 คน (Cambodia MOH Forecast: Projected Population: Sihanouk Ville)

ทั้งนี้มีการกล่าวอ้างกันว่าเฉพาะคนจีนที่เคยมาอยู่ในสีหนุวิลล์มีถึง 200,000 คน (The revival of Sihanoukville, Cambodia’s ‘Gold Rush’ city) แต่ในระยะหลังมานี้ คนเหล่านี้หายกลับไปประเทศของตนและยังไม่ได้กลับมา

อันที่จริง ก่อนหน้านี้กัมพูชาก็พัฒนาเกาะมรกตให้เป็นแหล่งท่องเที่ยวแบบองค์รวม โดยมีสิ่งอำนวยความสะดวกและสินค้าอสังหาริมทรัพย์หลากหลาย มีพื้นที่ประมาณ 1.2 ตารางกิโลเมตรหรือ 750 ไร่

โดยจะมีการก่อสร้างอาคารประเภทต่าง ๆ ถึงประมาณ 500,000 ตารางเมตร ประกอบด้วย กาสิโน เมืองธุรกิจ ที่อยู่อาศัย (ห้องชุดพักอาศัยและบ้านเดี่ยว) โรงแรม รีสอร์ต ศูนย์การค้า ศูนย์ออกกำลังกาย ศาสนสถาน ศูนย์ศึกษาธรรมชาติ และอื่น ๆ

โดยมีกำหนดแล้วเสร็จในปี 2559 โดยนักลงทุนรัสเซีย มีชื่อบริษัทว่า Koh Puos (Cambodia) Investment Group (KPIG) ผมเคยเดินทางไปพบผู้บริหารบริษัทนี้ที่มอสโก แต่แล้วในที่สุดก็ไม่ได้สร้างให้แล้วเสร็จ

กัมพูชาคงต้องสรุปบทเรียนมากมายว่าการพึ่งพาแต่นักลงทุน/นักท่องเที่ยวจีนนั้นคงไม่ใช่ “ทางสว่าง” เป็นแน่ และคงต้องมีแผนการส่งเสริมการลงทุนที่รัดกุมกว่านี้ แต่ผู้นำของประเทศกำลังพัฒนามักจะเอาใจประเทศจักรวรรดินิยมอยู่เสมอ

ดังนั้น ขั้นตอนการอนุมัติต่างๆ จึงง่าย แต่ตอนนี้จะมาแก้ก็คงยากแล้ว หนทางที่ขอเสนอก็คือ

1. การขีดเส้นตายให้ผู้ลงทุนกลับมาลงทุนต่อโดยไว หาไม่รัฐบาลกัมพูชาคงต้องยึดมาขายทอดตลาดต่อไป

2. ในการขายทอดตลาด ควรดำเนินการเป็นตึกๆ ไปเพื่อให้นักลงทุนรายใหญ่น้อยได้มาร่วมกันดำเนินการต่อ ทั้งนี้ รัฐบาลอาจต้องช่วยยืดระยะเวลาใบอนุญาตก่อสร้างเดิมออกไปเพื่อให้ยังสามารถลงทุนตามแผนเดิมได้

3. รัฐบาลควรส่งเสริมการใช้แรงงานในประเทศ วัสดุก่อสร้างในประเทศให้มากขึ้นเพื่อที่จะใช้อสังหาริมทรัพย์ในการกระตุ้นเศรษฐกิจอย่างแท้จริง

4. การปราบปรามต่างชาติสีเทา ไม่ว่าชาติไหน ก็ต้องดำเนินการอย่างจริงจังและต่อเนื่อง (ไม่ใช่แบบไฟไหม้ฟาง) เพื่อยังความมั่นใจแก่นักลงทุนและนักท่องเที่ยวที่มีคุณภาพให้เข้ามาเที่ยวในสีหนุวิลล์

บทเรียนราคาแพงนี้อย่าให้เกิดขึ้นในแผ่นดินไทย

คอลัมน์ อสังหาริมทรัพย์ต่างแดน

ดร.โสภณ พรโชคชัย 

ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย 

บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส 

www.area.co.th