อีสเทอร์นสตาร์ฝ่าคลื่นผันผวนขยายพอร์ตแนวราบหนีกับดักรายได้ไม่สม่ำเสมอ

ไพโรจน์ วัฒนวโรดม  กรรมการผู้จัดการ บริษัท อีสเทอร์น สตาร์ เรียล เอสเตท จำกัด (มหาชน) กล่าววว่า จากประสบการณ์ในแวดวงการอสังหาริมทรัพย์ การบริหารจัดการความเสี่ยง นายช่าง วิศวกรและการตลาด ทำให้ได้รับความไว้วางใจจากบอร์ดผู้บริหารของอีสเทอร์น สตาร์ ฯ เข้ามาบริหาร เบื้องต้น จากการสำรวจโครงสร้างรายได้ของบริษัทอยู่ที่ 2,000 ล้านบาทมาตลอด เพราะเน้นการทำตลาดคอนโดไม่เน้นการทำตลาดแนวราบ 

ดังนั้น สิ่งแรกที่ทำก็คือการสำรวจที่ดินที่มีอยู่ในมือ พบว่ามีที่ดินอยู่ในกรุงเทพฯ จำนวน 2 แปลง ทำเลซอยเย็นอากาศ จำนวน 2 ไร่ และกรุงเทพฯ นนทบุรี จำนวน 7 ไร่ นอกจากนี้มีอยู่ใน จ.ระยอง จำนวน 300-400 ไร่ กระจายอยู่ในทำเลต่างๆ

ที่ผ่านมา บริษัทเปิดตัว คอนโด 3 โครงการควินทารา มายซีรีย์ มูลค่า 4,150 ล้านบาท กว่าจะรับรู้รายได้ราว ไตรมาส 4 ปี 2567 และ 2569 ควินทารา มาย'เดน โพธิ์นิมิตร  เป็นโลว์ไรส์ใช้ระยะเวลา 12-15 เดือน ถ้าเป็นไฮไรส์ใช้เวลา 3 ปี กว่าจะรับรู้รายได้เป็นปีที่ 4 ทำให้รายได้ไม่สม่ำเสมอ 

"อีสเทอร์น สตาร์ ติดกับดักตรงนี้มานาน เพราะกว่าคอนโดจะรับรู้รายได้ใช้เวลานาน ดังนั้นถ้าอยากจะให้รายได้มั่นคงและยั่งยืนจะต้องพัฒนาโครงการแนวราบ”

จึงขออนุมัติงบซื้อที่ดินจากบอร์ดฯ จำนวน 1,000 ล้านบาท เพื่อลงทุนซื้อที่ดิน 3 แปลง พัฒนาโครงการแนวราบ ล่าสุดอนุมัติ 1 แปลงมูลค่า 300 ล้านบาท ฝั่งตะวันออกพัฒนาโครงการทาวน์โฮมมูลค่า 700 ล้านบาท ระดับราคา 3-5 ล้านบาท ส่วนแปลง 2-3 กำลังศึกษา คาดว่า จะได้เข้ามาเติมพอร์ตแนวราบในไตรมาส 3-4   

ขณะเดียวกัน มุ่งปรับโครงสร้างองค์กรให้กระชับขึ้น แบ่งออกเป็น 3 แผนก แผนกแรก ดูพื้นที่กรุงเทพฯ มีทั้งคอนโดและแนวราบ แผนกที่ 2 ดูแลพื้นที่บ้านฉาง จ.ระยอง โดยโครงการแนวราบ ใช้ระยะเวลา 10-11 เดือน สามารถรับรู้รายได้ในไตรมาส 4 ปี 2567

สำหรับตลาดอสังหาฯ จ.ชลบุรี มีมูลค่า 4 หมื่นล้านบาท เติบโตปีละ 10% เทียบตลาดกรุงเทพฯ-ปริมาณฑล มูลค่า 4 แสนล้านบาท ตลาดระยองมีมูลค่า 1.2 หมื่นล้านบาท ซึ่งทำเลบ้านฉาง เติบโตค่อนข้างมาก  โดยมี 4 โครงการในพื้นที่ คาดปีนี้มียอดขาย 700 ล้านบาทจากปัจจุบันโอนแล้ว 250 ล้านบาท เหลืออีก 350 ล้านบาท ปีหน้าจะมียอดขายถึง 1,000 ล้านบท เนื่องจากเป็นทำเลที่ติดสนามบินอู่ตะเภา นิคมอุตสาหกรรมมาบตาพุด ซึ่งจะมีบริษัทขนาดใหญ่ ไม่ว่า ไออาร์พีซี ปตท. เอสซีจี รวมทั้งทหารเรือ เข้ามาทำงานจำนวนมาก จนสร้างไม่ทันขาย จึงต้องปรับกระบวนการก่อสร้างใหม่อีกด้วย

“ กลุ่มลูกค้าในทำเลบ้านฉาง ระดับอายุตั้งแต่ 30-55ปี มีระดับรายได้ตั้งแต่ 7หมื่นจนถึง3แสนบาท มีรีเจกต์เรต5% ถือว่าน้อยมาก ถือเป็นแหล่งรายได้ใหม่ที่น่าสนใจที่ขยายโครงการบ้านเดี่ยวแบรนด์เวลาน่า 3 ในปีหน้าระดับราคา 5-9ล้านบาท สำหรับโครงการบ้านเดี่ยวในบ้านฉางประกอบด้วยเซกเมนต์ 3-5 ล้านบาทภายใต้แบรนด์บรีซ ส่วนระดับราคา 5-9ล้านบาทภายใต้แบรนด์เวลาน่าขายดีมากและแบรนด์แกรนด์ เวลาน่าราคา 9-15ล้านบาท ”

บริษัทได้ตั้งเป้าบลานซ์พอร์ต คอนโดและแนวราบ 50:50 ภายใน3ปี จากเดิมมีสัดส่วนรายได้จากคอนโด80% และแนวราบ20 % คาดสิ้นปีมียอดขาย2,000ล้าน รายได้ 1,500 ล้านบาท ส่วนที่ดินในกรุงเทพฯ ที่เหลืออยู่ 2 แปลงนั้น ในซอยเย็นอากาศจำนวน 2 ไร่ นั้นมีแนวคิดที่พัฒนาเป็นโครงการบ้านหรู ระดับราคา 40-80 ล้านบาท แทนที่จะพัฒนาเป็นคอนโดคาดว่ามีจำนวนประมาณ12 หลังเพื่อรองรับกลุ่มนักธุรกิจไทยและชาวต่างชาติ

 ส่วนที่ดินในทำเลกรุงเทพฯนนทบุรีจำนวน 7 ไร่ นั้น ยังอยู่ระหว่างการศึกษาข้อมูลยังไม่มีแผนที่จะพัฒนาโครงการ เนื่องจากซัพลายในพื้นที่ยังคงเหลืออยู่อีกมากคิดเป็นมูลค่า 5,000 ล้านบาทย่านสายสีม่วงใกล้กับ MRT แยกติวานนท์คาดว่า ใช้ระยะเวลาระบายสต๊อก2ปี ดังนั้นในระหว่างนี้ได้เปิดโอกาสให้ผู้ที่สนใจซื้อที่ดินติดต่อเข้ามาได้มูลค่ารวมประมาณ945ล้านบาทหรือตกตารางวาละ3แสนกว่าบาท