เอฟเฟ็กต์ดอกเบี้ย-แอลทีวีฉุดยอดขายสวนทางสต็อกพุ่งสูงสุดรอบ5ปี

ผลกระทบจากการปรับขึ้นของอัตราดอกเบี้ย และมาตรการคุมเข้มสินเชื่อภาคอสังหาริมทรัพย์ หรือ แอลทีวี (LTV  : loan-to-value ratio)  ฉุดยอดขายอสังหาฯ กรุงเทพฯ และปริมณฑล ชะลอตัว 3-4% สวนทางจำนวนยูนิตคงค้างอาจพุ่งสูงสุดในรอบ 5 ปี แนะนำผู้ประกอบการเลือกกลุ่มลูกค้าและทำเลอย่างระมัดระวัง หลีกเลี่ยงพื้นที่ที่ยังมีสต็อกคงค้างสูง

สายงานสินเชื่อธุรกิจ ธนาคารเกียรตินาคินภัทร วิเคราะห์ว่า ปี 2565 พื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑล มียอดโอนกรรมสิทธิ์บ้านมือหนึ่งและบ้านมือสองเพิ่มขึ้น 19.5% จากปี 2564  จากภาวะเศรษฐกิจมีแนวโน้มดีขึ้น อัตราดอกเบี้ยอยู่ในระดับต่ำและการผ่อนคลายมาตรการแอลทีวี รวมทั้งมาตรการกระตุ้นอสังหาฯ ต่างๆ โดยกลุ่มที่เติบโตชัดเจนคือ คอนโดมิเนียมระดับราคา 1-2 ล้านบาท

เนื่องจากมีการเปิดโครงการเพิ่มขึ้นของกลุ่มลูกค้าใหม่ในระดับราคาไม่เกิน 2 ล้านบาทในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา รวมถึงการระบายสต็อกคอนโดสร้างเสร็จที่ยอดขายหยุดชะงักในช่วงโควิด-19 ส่วนแนวราบกลุ่มที่ขยายตัวได้ดีคือ ที่อยู่อาศัย ราคา 5-10 ล้านบาท 10-20 ล้านบาท และกลุ่มมากกว่า 20 ล้านบาท

ในปี 2566 อสังหาฯ พื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑล อาจไม่สามารถขยายตัวต่อเนื่องจากปี 2565 ด้วยภาวะเศรษฐกิจที่ยังมีความไม่แน่นอนสูง การปรับขึ้นของอัตราดอกเบี้ย และมาตรการแอลทีวีที่เข้มงวดขึ้น สวนทางการเปิดโครงการใหม่ คาดการณ์ว่าจำนวนยูนิตเปิดใหม่ปี 2566 ยังคงแรงต่อเนื่องในระดับใกล้เคียงปี 2565 ที่ 108,600 หน่วย เป็นสัดส่วนของคอนโด 51% ซึ่งกระจุกตัวในกลุ่มราคาไม่เกิน 2 ล้านบาท และกลุ่ม 2-3 ล้านบาท

ส่วนแนวราบคาดว่ากลุ่มทาวน์เฮ้าส์มียูนิตเปิดใหม่เข้ามาในตลาดมากที่สุดกว่า 28,000 ยูนิต กลุ่มหลักราคา 2-3 ล้านบาท และ 3-4 ล้านบาท ส่วนบ้านเดี่ยวตลาดหลักเป็นกลุ่ม 5-7 ล้านบาท และ 7-10 ล้านบาท โดยระดับราคาที่อาจมีการเปิดตัวเข้ามาในสัดส่วนที่เพิ่มมากขึ้นคือบ้านราคา 15-25 ล้านบาท และ 25-50 ล้านบาท เนื่องจากผลตอบรับที่ดีจากยอดขายของบ้านในระดับราคานี้เมื่อปี 2565 แต่บ้านในระดับราคาดังกล่าวมีส่วนแบ่งทางการตลาดไม่เกิน 5% ของจำนวนยูนิตขายได้ทั้งหมด

ทั้งนี้ ปัจจัยลบที่ฉุดกำลังซื้อในบางกลุ่มมีผลให้ภาพรวมอุปสงค์ของปี 2566 น่าจะชะลอตัวเมื่อเทียบปี 2565 โดยปี 2566 คาดยอดขายปรับลดลง 3-4 % โดยยูนิตเหลือขายสะสมมีโอกาสอิ่มตัวในบางพื้นที่  มีโอกาสที่หน่วยขายสะสมจะอยู่ในระดับสูงสุดในรอบ 5 ปีที่ผ่านมา มากกว่า 230,000 ยูนิต

ส่วนตลาดคอนโดยังเป็นกลุ่มที่ต้องเฝ้าระวังมีแนวโน้มที่อาจเกิดภาวะโอเวอร์ซัพพลายในบางทำเล เนื่องจากหลายโครงการมุ่งเน้นพัฒนาคอนโดในราคาถูกจำนวนมากเข้ามาแข่งขัน  ส่วนตลาดคอนโดเพื่อการลงทุนในพื้นที่กรุงเทพฯ ชั้นในสำหรับกลุ่มลูกค้าต่างชาติ กลุ่มราคา 5-10 ล้านบาท และคอนโดตามแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วง ยังคงเน้นการระบายสินค้าคงเหลือเดิม

ตลาดที่ยังคงชะลอตัวและโอกาสเกิดโอเวอร์ซัพพลายในบางพื้นที่ สายงานสินเชื่อธุรกิจ ธนาคารเกียรตินาคินภัทร มองว่า ผู้ประกอบการควรพัฒนาโครงการโดยเลือกกลุ่มลูกค้าและทำเลอย่างระมัดระวัง โดยเฉพาะคอนโดเปิดใหม่ราคา 1-2 ล้านบาท มีค่อนข้างมาก ได้แก่ โซนบางนา รังสิต เพชรเกษม และรามอินทรา นอกจากนี้ยังมีโซนสุขุมวิทชั้นในที่สถานการณ์ตลาดการซื้อ-ขายคอนโดยังไม่ฟื้นตัว รวมถึง บางซื่อ เตาปูน และรัตนาธิเบศร์ ที่เน้นระบายสินค้าคงค้างเดิม และโครงการเปิดใหม่มีน้อย

ส่วนทำเลและกลุ่มลูกค้าที่ยังขยายตัวได้ดี คือ กลุ่มกำลังซื้อระดับราคา 3-5 ล้านบาท 5-7 ล้านบาท และ 10-15 ล้านบาท โดยเฉพาะ “แนวราบ” ในพื้นที่ บางนา พระราม 2-บางแค บางบัวทอง และ ราชพฤกษ์ โดยกลุ่มสินค้าที่เริ่มเข้ามาในตลาดมากขึ้นเป็นบ้านแฝด ราคา 5-10 ล้านบาทและบ้านเดี่ยว 10-15 ล้านบาท สำหรับกลุ่มบ้านราคาสูง 20-50 ล้านบาท ในทำเลบางนา และกรุงเทพกรีฑาตัดใหม่ ยังเป็นตัวเลือกที่น่าสนใจแต่ต้องควบคุมปริมาณสต็อกบ้านและขนาดของโครงการให้เหมาะสมกับขนาดของตลาดเป้าหมาย