จับตาบ้านหรูตลาดวาย!อัตราดูดซับ-เปิดตัวราคา10ล้านอัปลดลง

ห้วง 3 ปีที่ผ่านมาผลกระทบจากวิกฤติโควิด-19 ฉุดกำลังซื้อในตลาดลดลง! บรรดาดีเวลลอปเปอร์หันไปพัฒนาโครงการบ้านหรูราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป เพื่อเจาะกลุ่มคนที่ยังมีอำนาจซื้อ ส่งผลซัพพลายเพิ่มขึ้นขณะที่อัตราการดูดซับลดลง!  เพราะกลุ่มคนซื้อมีจำนวนจำกัด จนหลายฝ่ายเป็นห่วงการเข้าสู่ภาวะโอเวอร์ซัพพลาย

วิชัย วิรัตกพันธ์ รักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลสังหาริมทรัพย์ (REIC) กล่าวว่า การเปิดตัวโครงการบ้านเดี่ยวในไตรมาส 4/2565 บ้านระดับราคากว่า 20 ล้านบาท พบว่ามีจำนวนลดลง 37% เหลือ 631 ยูนิต เมื่อเทียบกับไตรมาส 3/2565 เปิดจำนวน 917 ยูนิต หากมองย้อนไปตั้งแต่ไตรมาส 1/2565 มีการเปิดตัวบ้านเดียวราคากว่า 20 ล้านบาท เพียง 66 ยูนิต จากนั้นไตรมาส 2/2565 กระแสเริ่มดี เมื่อโครงการที่เปิดขายได้!  ทำให้ผู้ประกอบการอสังหาฯ แห่มาเล่นในตลาดเพิ่มขึ้น กระทั่งไตรมาส 4/2565  เริ่มเปิดตัวลดลง

สะท้อนให้เห็นว่า อัตราการดูดซับลดลง ผู้ประกอบการเริ่มชะลอการเปิดตัวโครงการใหม่ แม้ที่ผ่านมาตลาดบ้านหรูจะมีการเปิดตัวกันอย่างหวือหวา บ้านระดับราคา 15-20 ล้านบาท ตัวเลขขยับขึ้นมาอยู่ที่ 1,400 ยูนิต เพิ่มขึ้นจาก 900 ยูนิต หากรวมเซ็กเมนต์ระดับราคา 15-20 ล้านบาท และมากกว่า 20 ล้านบาทขึ้นไป รวม 2 เซ็กเมนต์ในไตรมาส 3 และไตรมาส 4/2565  เฉลี่ยเปิดไตรมาสละ 1,400 ยูนิต โดยไตรมาส 3 อยู่ที่ 1,430 ยูนิต มูลค่า 47,000 ล้านบาท ไตรมาส 4 เปิด 1,419 ยูนิต มูลค่า 39,000 ล้านบาท 

ขณะที่ราคา 10-15 ล้านบาทขึ้นไปมีจำนวน 2,467 ยูนิตในไตรมาส 4/2565  มูลค่า 61,000 ล้านบาท และราคา 10 ล้านบาทขึ้นไปจำนวน 1,000 ยูนิต
 

“เมื่อดูยูนิตการขายเทียบกับการเปิดตัวโครงการเริ่มลดลง เนื่องจากคนที่มีกำลังซื้อมีจำนวนจำกัด และกำลังซื้อบางส่วนถูกดูดซับไปแล้วในช่วง 3 ปีที่ผ่านมา ทั้งการซื้อบ้านเพื่อลงทุนไม่ได้ตอบโจทย์เหมือนกับการซื้อคอนโดมิเนียม ทำให้คนที่เข้ามาทำตลาดบ้านหรูต่อจากนี้ต้องระวังเพราะตลาดวายแล้ว”

ล่าสุด ดัชนีราคาบ้านเดี่ยว ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ไตรมาส 1 ปี 2566  มีค่าดัชนีเท่ากับ 127.1 เพิ่มขึ้น 1.0% เทียบช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YoY) แต่เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า (QoQ)  ลดลง 3.0% ในกรุงเทพฯ มีค่าดัชนีเท่ากับ 122.1 ลดลง 2.5%  เทียบช่วงเดียวกันของปีก่อน และเมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า ลดลง 1.2%  

การลดลงของราคาบ้านเดี่ยวในกรุงเทพฯ ในไตรมาสนี้ เป็นการส่งเสริมการขายบ้านเดี่ยว โดยการลดราคาส่วนใหญ่เป็นบ้านเดี่ยวในระดับราคามากกว่า 10 ล้านบาทขึ้นไปที่มีการพัฒนามากในพื้นที่กรุงเทพฯ ซึ่งจะพบมากในโซนราษฎร์บูรณะ-บางขุนเทียน-ทุ่งครุ-บางบอน-จอมทอง โซนพระโขนง-บางนา-สวนหลวง-ประเวศ และโซนลาดพร้าว-บางกะปิ-วังทองหลาง-บึงกุ่ม-สะพานสูง-คันนายาว

ขณะที่ 3 จังหวัดปริมณฑล มีค่าดัชนีเท่ากับ 129.5 เพิ่มขึ้น 2.9%  เทียบช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน  แต่เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า ลดลง 3.8%  ซึ่งเป็นการลดลงในกลุ่มระดับราคา 7.51-10 ล้านบาทขึ้นไป ซึ่งจะพบมากในโซน บางกรวย-บางใหญ่-บางบัวทอง-ไทรน้อย โซนเมืองนนทบุรี-ปากเกร็ด และโซนเมืองปทุมธานี-ลาดหลุมแก้ว-สามโคก

“การเปลี่ยนแปลงราคาที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่ส่วนใหญ่เป็นการปรับราคาลงจากโครงการประเภทบ้านเดี่ยวที่เป็นโครงการเก่าที่เปิดขายมาก่อนหน้าไตรมาสนี้ และการผลิตส่วนใหญ่ยังเป็นต้นทุนเดิม และพบว่าส่วนมากเป็นโครงการในพื้นที่ปริมณฑล ซึ่งผลการสำรวจภาคสนามยังพบว่าโครงการบ้านจัดสรรที่เกิดขึ้นใหม่มีการปรับราคาขายสูงขึ้นตามต้นทุนที่สูงขึ้นแล้ว”

สอดคล้องกับ สุมิตรา วงภักดี กรรมการผู้จัดการ บริษัท เทอร์ร่า มีเดีย แอนด์ คอนซัลติ้ง จำกัด ระบุว่า จากข้อมูลของTerra BYTE พบว่าตลาดบ้านราคา 20 ล้านบาทขึ้นไปน่าเป็นห่วง! ยิ่งตลาดระดับราคา 30-40 ล้านบาท เปิดขายจำนวนมาก ยอดขายเริ่มช้าลง 

“จากช่วงโควิด ตลาดไฮเอนด์ขายดี แต่ปัจจุบันยอดขายเริ่มชะลอตัว ยกตัวอย่างบ้านเดี่ยวในโซนรามอินทรา ซึ่งเป็นทำเลทองตลาดบ้านในเมืองที่มีราคาหลากหลายยังทรงตัว แม้ว่าราคาเฉลี่ยสูงขึ้น 4% แต่อัตราดูดซับตั้งแต่ปี 2562-2566 ลดลงถึง 23%”