จับตากระแสทางเลือกลงทุนCondo-Backed Tokenมาแรง!

อสังหาริมทรัพย์กับ "โทเคน ดิจิทัล" และ “คริปโตเคอเรนซี่” มีความเกี่ยวข้องกันมา 2-3 ปีแล้ว เพียงแต่ก่อนหน้านี้ความสนใจอยู่ที่คริปโตเคอเรนซี่ซึ่งเข้าใจง่ายและหวือหวามากกว่า ขณะที่ “โทเคน ดิจิทัล” ยังจับต้องไม่ได้มากนักเทียบต่างประเทศ ล่าสุดกระแส "Condo-Backed Token" ซึ่งเป็นผลิตภัณฑ์การเงินและการลงทุนที่ถูกพัฒนาให้เข้ากับตลาดอสังหาฯ

อาทิ คอนโดมิเนียม ด้วยการใช้เทคโนโลยีบล็อกเชน (Blockchain) ในการแปลงทรัพย์สินหรือกระแสรายรับอันเกิดจากทรัพย์สินให้เป็นโทเคนดิจิทัล ทำให้โทเคนดิจิทัลนั้นเปรียบเสมือนตัวแทนความเป็นเจ้าของทรัพย์สินหรือกระแสรายรับอันเกิดจากทรัพย์สินนั้น (Tokenization) เป็นอีกหนึ่งทางเลือกแห่งการลงทุนที่เปิดโอกาสให้ผู้ลงทุนเสมือนเป็นเจ้าของอสังหาฯ อย่างคอนโด ได้ง่ายขึ้น

สุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ ดีเอ็นเอ จำกัด กล่าวว่า ที่ผ่านมา Condo Backed Token ไม่เป็นที่พูดถึงในประเทศไทย ทำให้เกิดคำถามขึ้นมากมายเวลามีใครก็ตามนำโทเคน ดิจิทัล มาเกี่ยวข้องกับอสังหาฯ แม้จะเป็นโทเคนที่มีรายได้จากอสังหาฯ เป็นตัวอ้างอิง 

ซึ่งในปี 2564 เริ่มมีคนนำโทเคนที่มีรายรับจากอสังหาฯ ออกขายและได้รับความนิยม ความสงสัยจึงเริ่มผ่อนคลายลง มีความเข้าใจในการเชื่อมโยงกันมากขึ้น โดยปี 2564 บริษัท เอสพีวี77 จำกัด ทำสัญญา RSTA หรือสัญญาการขาย และโอนสิทธิรายได้ของ บริษัท สิริพัฒน์ โฟร์ จำกัด ซึ่งเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์อาคารสิริ แคมปัสทั้ง 2 อาคาร ให้มาเป็นของ บริษัท เอสพีวี77 จำกัด จากนั้น บริษัท เอสพีวี77 จำกัด นำไปแปลงเป็นโทเคนในชื่อ “สิริ ฮับ โทเคน” ซึ่งก็คือโทเคนดิจิทัลเพื่อการลงทุน (Investment Token) ที่อ้างอิงกระแสรายรับจากอสังหาฯ(Asset-backed)

มีวัตถุประสงค์ระดมทุนมูลค่า 2,400 ล้านบาท เพื่อเข้าลงทุนให้ได้มาซึ่งกระแสรายรับจากกลุ่มอาคารสำนักงาน สิริ แคมปัส ซึ่งเป็นอสังหาฯ อ้างอิงในการระดมทุนนี้ โดยเสนอขายโทเคนดิจิทัลในตลาดแรกผ่าน บริษัท เอ็กซ์สปริง ดิจิทัล จำกัด ผู้ให้บริการระบบเสนอขายโทเคนดิจิทัล และเข้าจดทะเบียนซื้อขายในศูนย์ซื้อขายสินทรัพย์ดิจิทัลกับ บริษัท อีอาร์เอ็กซ์ จำกัด (ERX) ซึ่งได้รับใบอนุญาตการประกอบธุรกิจเป็นศูนย์ซื้อขายสินทรัพย์ดิจิทัลจากกระทรวงการคลัง ภายใต้การกำกับดูแลโดยสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ (ก.ล.ต.)

ซึ่งใครก็ตามที่ซื้อสิริ ฮับ โทเคน จะได้รับผลตอบแทนจากค่าเช่าที่ได้จากอาคารสิริ แคมปัส และยังซื้อขายโทเคนในตลาดรองได้อีกด้วย การเสนอขายโทเคนครั้งนั้นมีมูลค่า 2,400 ล้านบาท ราคาเสนอขาย 10 บาทต่อ 1 โทเคน หมายความว่ามีทั้งหมด 240 ล้านโทเคน และขายหมดทั้ง 2,400 ล้านบาทในเวลาไม่นาน!

ผู้ซื้อ สิริ ฮับ โทเคนจะได้รับผลตอบแทนรายไตรมาสจากผลประกอบการการเช่าอาคารสิริ แคมปัส ซึ่งมีผู้เช่าหลัก คือ แสนสิริ ที่ทำสัญญาเช่าระยะยาวไว้ 12 ปี ณ วันที่ออกขายโทเคนยังเหลือสัญญาอีก 10 ปี โดยผลตอบแทนจะไม่เท่ากันอยู่ในช่วง 4-8% แยกตามอาคารที่เข้าไปลงทุน การันตีผลตอบแทน 4 ปีนับแต่วันที่ก่อตั้ง ปีที่ 5 เป็นต้นไปขึ้นอยู่กับว่าจะต่ออายุโครงการนี้หรือไม่

เรื่องของสิริ ฮับโทเคน อาจดูแล้วไม่หวือหวาหรือว่าเข้าใจยากนัก เพราะเหมือนการลงทุนซื้อหน่วยลงทุนในกองรีท ที่มีอายุช่วงการันตีผลตอบแทนชัดเจน 4 ปี จากนั้นขึ้นอยู่กับว่าจะต่ออายุการการันตีออกไปหรือไม่

ล่าสุด การออกโทเคนที่มีรายรับจากอสังหาฯ รายใหม่ “เรียล เอ็กซ์” โดย บริษัท เรียล เอสเตท เอกซ์โพเนนเชียล จำกัด ซึ่งอสังหาฯ ที่นำมาเกี่ยวข้อง คือ คอนโด 3 โครงการของออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ ได้แก่ พาร์ค ออริจิ้น พร้อมพงษ์ ไม่เกิน 138 ยูนิต พาร์ค ออริจิ้น พญาไท ไม่เกิน 123 ยูนิต และพาร์ค ออริจิ้น ทองหล่อ ไม่เกิน 100 ยูนิต มาแปลงเป็นหน่วยการลงทุนที่มีขนาดเล็กลง

โดย 1 โทเคนเทียบเท่าการลงทุนในพื้นที่คอนโดจริง 1 ตารางนิ้ว เพื่อให้คนที่สนใจสามารถลงทุนได้ด้วยรูปแบบสินทรัพย์ดิจิทัล โดย 1 โทเคนซึ่งเทียบเท่า 1 ตารางนิ้วมีมูลค่า 182 บาท! โทเคนดิจิทัลนี้ มีอายุโครงการ 10 ปีนับจากวันที่เริ่มโครงการ การันตีผลตอบแทน 5 ปีแรก 4-5% ต่อไตรมาส ซึ่งผลตอบแทนนำมาจากรายได้จากการปล่อยเช่ายูนิตของโครงการในคอนโดทั้ง 3 แห่ง

 ปีที่ 6-10 ผลตอบแทนได้รับเป็นส่วนต่างจากการขายคอนโด โดยโครงการจะนำยูนิตที่ไม่มีการเช่ามาทยอยขายออกไปเรื่อยๆ ตั้งขายในราคาตลาด ณ เวลานั้น ซึ่งการทยอยขายออกไปเรื่อยๆ มีสัดส่วน 10% 15% 20% 25% และ 30% ต่อปีของจำนวนยูนิตที่มี

โดยเมื่อขายได้แล้วจะนำผลตอบแทนตามความเป็นจริงมากระจายให้ผู้ที่ถือโทเคน ซึ่งนอกจากจะได้ผลตอบแทนรายไตรมาสแล้ว ยังได้ผลตอบแทนจากการขายออก ณ ปีที่ 6 เป็นต้นไป และอีก 1 ส่วน สามารถทำกำไรจากการซื้อขายโทเคนในตลาดรองที่เปิดซื้อขายสินทรัพย์ดิจิทัลต่างๆ ซึ่งเรียลเอ็กซ์จะเข้าไปซื้อขายในตลาดรองแน่นอน แต่อยู่ระหว่างดำเนินการว่าจะเข้าไปในตลาดใด

คำถามที่อาจตามมาในเรื่องการซื้อขายอสังหาฯ ผ่านโทเคน ดิจิทัล คือ ราคาซื้อขายที่อาจไม่สมเหตุสมผล หรือ สูงกว่าความเป็นจริง! แต่ถ้าพิจารณาตามกลไกตลาดทั่วไป การซื้อขายอสังหาฯ ใดที่มีการการันตีผลตอบแทนล้วนมีราคาขายที่มากกว่าความเป็นจริงเสมอ เพราะค่าใช้จ่ายหลายอย่างผู้ซื้อไม่ต้องรับผิดชอบ เช่น ค่าตกแต่งห้อง ค่าเครื่องใช้ไฟฟ้า ค่าดูแลรักษา ค่าส่วนกลาง และค่าใช้จ่ายอื่นๆ ซึ่งอาจครอบคลุมไปถึงค่าโอนกรรมสิทธิ์และค่าจดจำนอง กรณีซื้อขายเป็นโทเคนก็ไม่มีค่าโอนกรรมสิทธิ์และค่าจดจำนอง แต่ยังคงมีเรื่องภาษีรายได้ส่วนบุคคลที่เกิดจากรายรับที่ได้จากผลตอบแทนจากการลงทุนอยู่ที่ 15%

การออกโทเคนของทั้ง 2 โครงการนั้นผ่านการพิจารณาจากผู้เชี่ยวชาญในแต่ละสาขาวิชาชีพแล้วทั้งสิ้น ด้านกฎหมาย ทั้ง 2 รายใช้บริการ บริษัท เบเคอร์ แอนด์ แม็คเค็นซี่ จำกัด ผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายและบัญชีระดับโลก สิริ ฮับ ใช้บริการ บริษัท แกรนท์ ธอนตัน จำกัด บริษัทใหญ่ที่มีเครือข่ายทั่วโลก  ขณะที่ เรียลเอ็กซ์ ใช้บริการ อีวาย ยักษ์ใหญ่ด้านการบัญชีของโลก 

สิริ ฮับ มีทรัสตีเป็นบริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน เอ็มเอฟซี จำกัด (มหาชน) ส่วนทรัสตีของเรียลเอ็กซ์ คือ บริษัท หลักทรัพย์จัดการกองทุน ไทยพาณิชย์ จำกัด ทั้ง 2 โทเคนนี้ผ่านการรับรองจาก ก.ล.ต. แล้ว จึงออกขายหน่วยลงทุนได้ สิริฮับขายหมดตั้งแต่ปี 2564 เรียลเอ็กซ์จะเปิดขายเดือน มิ.ย.นี้

“รูปแบบการขายโทเคน ดิจิทัล โดยมีอสังหาฯ เป็นตัวอ้างอิงเรื่องของรายได้นี้ จะมีมากขึ้นในอนาคต เพราะสามารถขายในหน่วยที่มูลค่าต่ำๆ ได้ คนที่รายได้น้อยค่อยๆ ทยอยเก็บได้ทั้งจากการเปิดขายในตลาดหลักและตลาดรอง ทั้งสามารถทำกำไรในตลาดรองได้”

อย่างไรก็ตาม ทุกการลงทุนล้วนมีความเสี่ยง! ผู้ลงทุนควรศึกษาข้อมูลให้รอบคอบก่อนตัดสินใจทั้งสิ้น