อสังหาฯ หวังลูกค้าจีนปลุกตลาด!ฟื้นคอนโด-ดูดซับซัพพลายส่วนเกิน

ปิยะ ประยงค์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ภาพรวมอสังหาฯ กลับมาคึกคักขึ้น โดยเฉพาะในส่วนของคอนโด ซึ่งปัจจุบันต่างชาติสามารถซื้อได้อยู่แล้วไม่เกิน 49% เชื่อว่า ตลาดคอนโดจะพลิกกลับมาจากการเปิดประเทศของประเทศจีน จะทำให้ตลาดคอนโดฟื้นตัวกลับมาเร็วขึ้น เนื่องจากราคาอสังหาฯ ในประเทศไทยถูกกว่าจีน โดยเฉพาะคอนโดระดับราคาไม่เกิน 5 ล้านบาท และคอนโดหรูราคาแพง

“จากสถานการณ์ในประเทศจีนที่ผ่านมา ทำให้คนจีนไม่อยากเก็บเงินไว้ในประเทศ หันมาลงทุนซื้ออสังหาฯ ในต่างประเทศมากขึ้น ถือเป็นโอกาสที่ดีของอสังหาฯ ไทยต่อจากนี้ไป”

ในส่วนของ “พฤกษา” ถือเป็นจังหวะที่ดี เนื่องจากมีแบ็คล็อก (Backlog) คอนโด เกือบ 7,000-8,000 ล้านบาท ที่สร้างเสร็จจำนวน 10 กว่าตึกที่พร้อมขายในทุกเซ็กเมนต์ ที่พร้อมรองรับกับลูกค้าจีนที่เข้ามาทั้งระดับล่าง กลาง และบนครบทุกเซ็กเมนต์ ทำให้ตลาดคอนโดฟื้นตัวเร็วขึ้นหลังจากที่ผ่านจุดต่ำสุดมาแล้ว

ดีมานด์จีนความหวังของตลาดคอนโด

ประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร สายงานธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า หากจีนเปิดประเทศ วันที่ 8 ม.ค.2566 จะทำให้อสังหาฯ ไทยได้ดีมานด์ลูกค้าระดับกลางเข้ามาดูดซับซัพพลายในตลาดคอนโด หลังหยุดชะงักมา 2-3 ปีที่ผ่านมาช่วงโควิด  ที่กลับเข้ามาเป็นความหวังใหม่ ของผู้ประกอบการอสังหาฯ ที่พัฒนาโครงการคอนโด แต่อาจจะไม่เร็วมากนัก 

"ดีมานด์ที่เข้ามาสู่อสังหาฯ น่าจะเริ่มเห็นภาพชัดในไตรมาส 2 หรือไตรมาส 3  ปี2566 ในกลุ่มที่เป็นเรียลดีมานด์ระดับกลางที่มาจากจีนแผ่นดินใหญ่ ลูกค้ากลุ่มนี้ต้องการคอนโดในเมืองราคาตั้งแต่ 3-10 ล้านบาท ซึ่งดีมานด์กลุ่มนี้จะช่วยดูดซับซัพพลายส่วนเกิน (Excess Supply) ที่เหลืออยู่ในตลาดที่ยังค้างคาอยู่ในตลาดรวมทั้งคอนโดมือสองถือเป็นจุดเปลี่ยนครั้งใหม่ของตลาดคอนโด”

ข่าวดี!!คอนโดระดับราคา 3-20ล้าน

อาภา อรรถบูรณ์วงศ์ ประธานกรรมการบริหาร บริษัท ริชี่ เพลซ 2002 จำกัด (มหาชน) อดีตนายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวว่า การที่จีนเปิดประเทศถือเป็นข่าวดี เพราะเป็นกลุ่มลูกค้าหลักของตลาดคอนโดไทย แต่ต้องยอมรับว่า การเปิดประเทศครั้งนี้ดีมานด์ลูกค้าคนจีนอาจไม่หวือหวาเหมือนในอดีต 

ทั้งนี้ คนจีนเผชิญปัญหาเศรษฐกิจเช่นเดียวกันกับคนไทย ฉะนั้นกำลังซื้อของคนจีนอาจลดลง เพราะกลุ่มคนจีนที่เข้ามาซื้อคอนโดเมืองไทยจะเป็นคนระดับกลาง ที่มาซื้อคอนโดในระดับราคา 3-20 ล้านบาท ส่วนคนรวยชาวจีนนิยมซื้ออสังหาฯ ในยุโรป อังกฤษ แคนาดา ระดับราคา 100 ล้านบาทขึ้นไป

“ช่วง 3 ปีที่ผ่านมาที่ต้องเผชิญโควิด ทั้งพฤติกรรม กำลังซื้อ การตัดสินใจของลูกค้าอาจเปลี่ยนไป เป็นเรื่องที่ต้องรอดูกันต่อไป ที่ผ่านมา ริชี่ เพลซ ขายได้ทุกระดับราคา คอนโดติดรถไฟฟ้าหรือคอนโดเส้นสุขุมวิท ราคา 10-20 ล้านบาท ลูกค้าส่วนใหญ่จะเป็นคนจีน ฮ่องกง มาซื้อในช่วงที่กำลังซื้อคนไทยอ่อนแรงลง”

ปัจจุบัน ตลาดอสังหาฯ มีมูลค่ากว่า 9 แสนล้านบาท เป็นตลาดคอนโด 40%  มูลค่า 4 แสนล้านบาท อีก 60% เป็นตลาดแนวราบ (บ้านเดี่ยว, บ้านแฝด, ทาวน์เฮ้าส์) โดยก่อนหน้านี้สัดส่วนการโอน (คอนโด) ของลูกค้าชาวจีนราว 90,000 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วนประมาณ 10% ของตลาดอสังหาฯ แต่หลังจากเกิดสถานการณ์โควิดทำให้คนจีนเดินทางออกนอกประเทศไม่ได้ทำให้การซื้อใหม่ลดลง การโอน 2 ปี ถัดมาจึงน้อยลง

“หากคนจีนสามารถเดินทางออกนอกประเทศได้น่าจะช่วยให้สัดส่วนการโอนเพิ่มขึ้นแต่ไม่น่าเกิน 50,000 ล้านบาท ซึ่งพฤติกรรมลูกค้าคงเปลี่ยนไปจากเดิมหลังจากเกิดโควิด”

จีนคัมแบ็คปัจจัยบวกอสังหาฯ ไทย

วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) กล่าวว่า ที่ผ่านมาตลาดอสังหาฯ เผชิญกับปัจจัยลบมาอย่างต่อเนื่อง ล่าสุดมาตรการรัฐที่ออกมาช่วยไม่ตอบโจทย์ในการแก้ปัญหาเท่าที่ควร ดังนั้น การที่จีนเปิดประเทศในปีหน้าจึงถือเป็นปัจจัยบวก! ที่เข้ามาช่วยกระตุ้นบรรยากาศ ความต้องการในตลาดคึกคักขึ้น โดยเฉพาะคอนโดที่ได้รับผลกระทบมานาน  3 ปี กำลังซื้อต่างชาติ โดยเฉพาะ “จีน” หายไปจำนวนมาก

จากตัวเลขการโอนกรรมสิทธิ์คอนโดช่วง 9 เดือนปี 2565 มียอดโอนกรรมสิทธิ์ทั้งคนไทยและคนต่างชาติ จำนวน 69,391 หน่วย เพิ่มขึ้นจากช่วงเดียวกันของปี 2564 ประมาณ 10.5% ขณะที่มูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์อยู่ที่ 183,295 ล้านบาท ขยายตัวจากช่วงเดียวกันของปีก่อน 0.5% เท่านั้น จากข้อมูลนี้ได้แสดงว่า สถานการณ์การโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดในปี 2565 ที่ผ่านมา 3 ไตรมาสแล้วนั้น ตลาดห้องชุดในภาพรวมน่าจะมีการฟื้นตัวขึ้น

โดยการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดของคนต่างชาติ จำนวน 7,347 หน่วย มูลค่า 37,500 ล้านบาท ส่วน คนไทยมีจำนวน 62,044 หน่วย มูลค่า 147,795 ล้านบาท เมื่อดูเฉพาะชาวจีนในช่วง 9 เดือนแรก ยังคงมีการโอนกรรมสิทธิ์เป็นอันดับหนึ่ง จำนวน 3,695 คน คิดเป็น 50% มีมูลค่า 18,587 ล้านบาท คิดเป็น 49.5% ของชาวต่างชาติที่โอนกรรมสิทธิ์ทั้งหมด

แต่สัดส่วนการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดของผู้ซื้อชาวจีนได้ปรับลดลงเหลือ 50% จากช่วงก่อนหน้าอยู่ที่ประมาณ 60% เป็นผลมาจากการดำเนินนโยบายซีโร่โควิดในประเทศจีน ทำให้การเดินทางของชาวจีนมีข้อจำกัดในช่วงที่ผ่านมา

“หลังจีนเปิดประเทศแล้วน่าจะดีขึ้น แต่รอดูว่าชาวจีนที่กลับมาซื้อคอนโดในประเทศไทยยังเหมือนเดิมไหม เพราะช่วงที่ผ่านมาคนจีนประสบปัญหาเศรษฐกิจในประเทศพอสมควร การลงทุนอสังหาฯ ในจีนไม่ดีนัก อาจทำให้ตลาดอสังหาฯ ยังไม่ฟื้นตัวเร็ว แต่ถือเป็นข่าวดีจากเดิมที่คาดการณ์ว่าจีนจะเปิดประเทศครึ่งหลังของปี 2566 แต่ภาคท่องเที่ยวจะได้รับผลดีเต็มๆ จากนั้นครึ่งปีหลังภาวะตลาดอสังหาฯ และคอนโดน่าจะดีขึ้น”