คอนโดปี66ส่อแววหืดขึ้นคอ!ต้นทุนพุ่ง-กำลังซื้อหด-แตะเบรกโครงการหรู

แม้ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2565 ดูดีขึ้น ส่วนหนึ่งเป็นผลจากการเติบโตของตลาด “บ้าน” ที่ช่วยพยุงตลาด! แต่ข้อมูลการสำรวจภาคสนามพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑล พบว่ายอดขายได้ใหม่ลดลง 13.7%  โดยเฉพาะคอนโดมิเนียม มียอดขายลดลงมาก

วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ หรือ REIC กล่าวว่าการเปิดตัวโครงการใหม่ปี 2565 ไตรมาส 1-3 มีการขยายตัวมากโดยเฉพาะคอนโด แต่ในไตรมาส 3 ตัวเลขการเปิดโครงการต่างจากไตรมาส 1 และ 2 กล่าวคือ คอนโดเปิดตัวใหม่น้อยลงไปค่อนข้างมาก

สังเกตได้จากตัวเลขคอนโดในไตรมาสแรก เปิดตัวโครงการ 18,844 หน่วย ไตรมาส 2 เปิดตัวโครงการ 16,312 หน่วย ไตรมาส 3 เปิดตัวโครงการ 7,526 หน่วย ลดลงมา เมื่อมาดูสัดส่วนการเติบโตพบว่า การเปลี่ยนแปลงของตัวบ้านแนวราบหรือบ้านจัดสรรเติบโตถึง 158% ขณะที่คอนโดโตแค่ 30%

“ตัวเลขการเติบโตที่สูงขึ้น เพราะปี 2564 ของไตรมาส 3 อยู่ในเกณฑ์ที่ต่ำมาก สะท้อนว่า ตลาดเริ่มฟื้นตัวจากการปรับตัวและความเชื่อมั่นของผู้ประกอบการอสังหาฯ แต่คอนโดเริ่มชะลอตัวแล้วในไตรมาส 3”

ในไตรมาส 1 และ 2  มีการเปิดตัวคอนโดราคา 1.2 ล้านบาท ค่อนข้างมาก แต่ไตรมาส 3 ลดลงค่อนข้างมากหายไปร่วม 10,000 หน่วย เชื่อว่าในปี 2565 ภาพรวมตลาดอสังหาฯ โตกว่าปี 2564 อยู่ที่ 87% แต่ในปี 2566 แนวโน้มการเปิดตัวใหม่ ยังคงไปต่อเพราะธุรกิจเริ่มฟื้นตัว แม้จะมีมาตรการแอลทีวี ภาพรวมอยู่ที่ 98,581 หน่วยแบ่งเป็นคอนโด 40,270 หน่วยและบ้านจัดสรร 58,312หน่วย
 

อย่างไรก็ตาม จากข้อมูลตลาดคอนโดราคา 10 ล้านบาทขึ้นไปในไตรมาส 3 เทียบกับไตรมาส 2 การเปิดตัวใหม่เปิดตัวลดลงถึง 95.8% ยอดขายลดลงไป 50.8% จากที่เปิดในไตรมาส 2 จำนวน 142 หน่วย ขายได้ 541 หน่วย แต่ไตรมาส 3 เปิดแค่ 6 หน่วย เพราะส่วนใหญ่เปิดคอนโดราคาถูก ระดับราคากลางตั้งแต่ 1.2-5 ล้านบาท และภาพรวมของตลาดคอนโดเปิดตัวน้อย ขณะเดียวกันยอดขายคอนโดราคา 10 ล้านบาทขึ้นไปลดลงจาก 541 หน่วยเหลือแค่ 266หน่วย

"แนวโน้มตลาดคอนโดปี 2566 สถานการณ์หืดขึ้นคอ! สังเกตได้จากการชะลอตัวการขายในช่วงที่ผ่านมาคอนโดชะลอตัวแรงหลังจากไตรมาส 1 และ 2 ปีนี้เปิดตัวคอนโดราคาถูกออกมาขาย"

ส่วนหนึ่งตลาดคอนโดราคาถูกได้รับผลกระทบจากต้นทุนค่าก่อสร้างที่เพิ่มขึ้น ทั้งที่ดิน แรงงาน ดอกเบี้ย เงินเฟ้อ ฯลฯ สวนทางกำลังซื้อของลูกค้าลดลง เช่นเดียวกับตลาดคอนโดหรู ได้รับผลกระทบจากดีมานด์ต่างชาติโดยเฉพาะคนจีนยังไม่กลับเข้ามา ขณะที่กลุ่มลูกค้าคนไทยไม่มีอารมณ์ซื้อ ทำให้ปีหน้าดีเวลลอปเปอร์คงเหนื่อยต่ออีกปี
 

ปิยะ ประยงค์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า แม้ว่าตลาดคอนโดผ่านจุดต่ำสุดมาแล้วแต่ตลาดยังไม่ได้ฟื้นกลับมาเหมือนเดิม แต่ปีนี้ ตลาดคอนโดโตขึ้น 32% จากการเปิดโครงการใหม่ในเซ็กเมนต์ 2-5 ล้านบาท รองรับกลุ่มเรียลดีมานด์เป็นลูกค้าเจน Z  ยังคงต้องการที่อยู่อาศัยเป็นคอนโดมากกว่าบ้าน เพราะตอบสนองไลฟ์สไตล์การใช้ชีวิตในเมือง นิยมซื้อคอนโดพร้อมอยู่มากขึ้น

“ปีหน้าคงโฟกัสเซ็กเมนต์กลางๆ ที่เป็นเรียลดีมานด์ราคา 2-5 ล้านบาท ยังพอไปได้ ส่วนตลาดคอนโดหรูคงต้องรอจังหวะเวลาที่เหมาะสม รอคนจีนที่กลับเข้ามา ภาวะเศรษฐกิจดีขึ้นก่อน เพราะเสี่ยงเกินไปที่เปิดตัวโครงการ”

ทางด้าน ปิติ จารุกำจร ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ออริจิ้น อีอีซี จำกัด และประธานเจ้าหน้าที่ฝ่ายปฏิบัติการ บริษัท วัน ออริจิ้น จำกัด ในเครือบริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ดีเวลลอปเปอร์ทุกค่ายพยายามไป Affordable ตั้งแต่ 7 หมื่น ถึง 1 แสนบาทต่อตร.ม. ราคาต่อยูนิต 1-5 ล้านบาท แยก 2 เซ็กเมนต์หลัก 1-3 ล้านบาท และ  3-5 ล้านบาท ส่วนใหญ่เป็นลูกค้าคนไทย

ส่วนตลาดระดับบนยังคงมีซัพพลายเหลืออยู่ คาดว่าปีหน้า ผู้ประกอบการจะไม่รีบเปิดตัวคอนโดหรู เพราะตลาดยังไม่ฟื้น คาดว่า ใช้เวลา 1-2 ปี ส่วนหนึ่งเพราะลูกค้าหลักคนจีนยังไม่กลับเข้ามา

อุทัย อุทัยแสงสุข ประธานผู้บริหารสายงานปฎิบัติการ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ปีหน้าถ้าเศรษฐกิจดี ท่องเที่ยว ส่งออกดี ตลาดคอนโดกลับมา กำลังซื้อเพิ่มขึ้น โดยเฉพาะคอนโดหรู ต้องรอให้เศรษฐกิจดีก่อน เพราะช่วงที่ผ่านอัตราการดูดซับคอนโดหรูไม่ดีเท่าที่ควร แต่ยังพอมีซัพพลายเหลืออยู่ แต่ดีมานด์ยังดูดซับไม่หมด ต้องรอจังหวะเวลาที่เหมาะสมค่อยเริ่มทำโครงการ เพราะตลาดยังไม่ได้ฟื้นตัวเต็มที่

“2 ปีที่ผ่านมาเราเปิดตัวคอนโดน้อย ส่วนใหญ่เป็นคอนโดระดับ Affordable ภายใต้แบรนด์มูฟ คอนโดมี ในสถานการณ์เศรษฐกิจเช่นนี้ เราทำตามดีมานด์ที่เกิดขึ้น ดีมานด์ไปทางไหนเราวิ่่งไปทางนั้น ไม่ฝืนตลาดและดูจังหวะเวลาที่เหมาะสม”