'อัลไลรีท' ลุยเพิ่มทุนขยายพอร์ต ดันสินทรัพย์พุ่ง 15,000 ล้านบาท

ท่ามกลางภาวะ “ตลาดการลงทุน” เต็มไปด้วยความผันผวน การมองหาสินทรัพย์ที่ช่วยยึดพอร์ตให้มั่นคงไปพร้อมๆ กับการสร้างกระแสเงินสดกลับมาเป็น Passive Income สม่ำเสมอ กลายเป็น “โจทย์ใหญ่” ของนักลงทุนในยุคนี้ และหนึ่งใน “ตัวเลือก” ที่ถูกพูดถึงอย่างกว้างขวางในฐานะ “สินทรัพย์ตั้งรับ” (Defensive Asset) ชั้นดี

คงต้องยกให้ “ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ อัลไล” (ALLY REIT) ผู้นำกองรีทกลุ่ม Lifestyle Community ที่ไม่เพียงแต่แข็งแกร่งด้วยรากฐานศูนย์การค้าชุมชน หรือ “ห้างหน้าบ้าน” ที่ผูกพันกับชีวิตประจำวันคนเมือง แต่กำลังจะก้าวไปอีกขั้นผ่านการขยายพอร์ตครั้งใหญ่เพื่อสร้างผลตอบแทนที่สูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ

โดยความน่าสนใจของ ALLY REIT อยู่ที่โครงสร้างพอร์ตสินทรัพย์ที่เน้นร้านค้ากลุ่มสินค้าและบริการที่จำเป็นต่อชีวิตประจำวันสูงถึง 80% (เช่นหมวด F&B ซุปเปอร์มาร์เก็ต สุขภาพและความงาม โรงเรียน เป็นต้น) ประกอบกับโครงสร้างสัญญาเช่าสัดส่วนใหญ่ถึง 92% เป็นรูปแบบ Fixed Rent หรือค่าเช่าคงที่ ส่งผลให้กองทรัสต์แห่งนี้สร้าง “กระแสเงินสด” อย่าง “มั่นคง” และ “ความเสี่ยงต่ำ” ในทุกๆ วัฏจักรเศรษฐกิจ สะท้อนจากการรักษาระดับ “อัตราการเช่า” (Occupancy Rate) สูงกว่า 90% ติดต่อกันยาวนานถึง 6 ปีซ้อน และจ่ายผลตอบแทนเฉลี่ยย้อนหลัง 5 ปีในระดับน่าประทับใจที่ประมาณ 9.5% ต่อปี

ขณะเดียวกันยังเดินหน้า มุ่งสู่การเติบโตระลอกใหม่ ล่าสุด ALLY REIT เตรียมเสนอขายหน่วยทรัสต์เพิ่มทุนครั้งที่ 2 มูลค่าไม่เกิน 757.5 ล้านบาท (จำนวนไม่เกิน 151.5 ล้านหน่วย) ซึ่งกำหนดขึ้นเครื่องหมาย XR เมื่อ 14 ก.ย. 2569 (Record Date 15 ก.ย. 69) และเปิดให้จองซื้อระหว่างวันที่ 28 ก.ย.-2 ต.ค. 2569

กวินทร์ เอี่ยมสกุลรัตน์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท อัลไล รีท แมนเนจเมนท์ จำกัด ในฐานะผู้จัดการ ALLY REIT ให้สัมภาษณ์พิเศษ “กรุงเทพธุรกิจ” ว่า หัวใจสำคัญการบริหาร ALLY REIT คือ การยึดแนวคิด “ห้างหน้าบ้าน” ที่ตอบโจทย์ 6 มิติการใช้ชีวิตประจำวัน ทั้ง Eat, Work, Learn, Wellness, Play และ Shop สินค้า และบริการในพอร์ตของเราจึงเป็นสิ่งที่ผู้บริโภคต้องใช้ในชีวิตประจำวันจริง ๆ ทำให้ทราฟฟิกและอัตราการเช่าแข็งแกร่งมากเฉลี่ยกว่า 90% ตลอด 6 ปีที่ผ่านมา

สอดรับกับวัตถุประสงค์ของ “การเพิ่มทุนครั้งที่ 2” สะท้อนการเดินหน้าตามกลยุทธ์ Active Asset Management เพื่อเข้าลงทุนเพิ่มเติมเป็นครั้งที่ 9 ในไตรมาส 4/2569 ในโครงการคอมมูนิตีมอลล์ศักยภาพสูง 3 แห่ง ได้แก่ โครงการชาน แอท ดิ อเวนิว แจ้งวัฒนะ (CHN), โครงการสายไหม อเวนิว (SMA) และโครงการเดอะโซน ทาวน์อินทาวน์ (TZ) รวมพื้นที่เช่า 39,743 ตารางเมตร มูลค่าลงทุนรวมไม่เกิน 1,515 ล้านบาท (มูลค่าเสนอขายเพิ่มทุน 757.5 ล้านบาท) ช่วยเพิ่มจำนวนโครงการในพอร์ตจาก 15 โครงการ สู่ 18 โครงการ ผลักดันมูลค่าสินทรัพย์รวมจาก 13,600 ล้านบาท ทะลุสู่ระดับกว่า 15,000 ล้านบาท

สำหรับ “จุดเด่น” ของทั้ง 3 โครงการใหม่ จะเข้ามาเป็น “ยุทธจักรเสริมความแข็งแกร่ง” ได้แก่

1.โครงการชาน แอท ดิ อเวนิว (CHN) ถือเป็นทำเลทองย่านแจ้งวัฒนะ ห่างจากรถไฟฟ้า MRT สายสีชมพูเพียง 100 เมตร สิทธิการเช่า 30 ปี มูลค่าไม่เกิน 800 ล้านบาท รองรับการเติบโตของศูนย์ราชการและย่านที่อยู่อาศัยหนาแน่นสูง

2. โครงการสายไหม อเวนิว (SMA) เป็นแลนด์มาร์กการค้าบนถนนสายไหม รองรับการเติบโตของย่านที่อยู่อาศัยขยายตัวสูง สิทธิการเช่าช่วง 25 ปี มูลค่าไม่เกิน 471 ล้านบาท ปักหมุดทำเลกรุงเทพฯ ตอนเหนือที่มีการขยายตัวของหมู่บ้านจัดสรรระดับบนอย่างรวดเร็ว

3. โครงการเดอะโซน ทาวน์อินทาวน์ (TZ) เป็นศูนย์รวมไลฟ์สไตล์ใจกลางซอยลาดพร้าว 94 สิทธิการเช่าช่วง 25 ปี มูลค่าไม่เกิน 224.8 ล้านบาท ย่านธุรกิจสร้างสรรค์ และที่อยู่อาศัยใจกลางเมืองที่มีความคึกคักตลอดวัน

“การขยับหมากครั้งนี้ ไม่เพียงแต่ช่วยกระจายความเสี่ยงเชิงทำเลให้ครอบคลุมทั้งกรุงเทพฯ ย่านที่อยู่อาศัย ย่านพาณิชย์ แหล่งท่องเที่ยวเท่านั้น แต่รวมเข้ากับพอร์ตเดิมจะดันมูลค่าสินทรัพย์รวมขยายตัวจาก 13,600 ล้านบาท ทะลุมากกว่า 15,000 ล้านบาท ครอบคลุม 18 โครงการทั่วกรุงเทพฯ และเชียงใหม่”

ขณะเดียวกัน ยังเตรียมงบไม่เกิน 200 ล้านบาท สำหรับปรับปรุงใหญ่ (Major Renovation) โครงการ Crystal Design Center (CDC) Phase 1 และขยายสัญญาเช่าเพิ่มอีก 5 ปี ถึงปี 2597 เพื่อล็อกด่านการสร้างรายได้ในระยะยาวอีกด้วย

สำหรับ “ไฮไลต์สำคัญ” ที่เน้นย้ำต่อนักลงทุนคือ ผลของการเข้าลงทุนใน 3 โครงการใหม่ มีอัตราการเช่า (Occupancy Rate) ในปัจจุบันที่แน่นเกือบเต็ม 98-99% ซึ่งจะช่วยสร้างกระแสเงินสดให้กองทรัสต์ได้ทันที พร้อมทั้งจะเกิดปรากฏการณ์ Accretive Yield หรือการยกระดับผลตอบแทนทันที คาดในรอบผลตอบแทนตั้งแต่ 1 ก.ค. 2569 ถึง 30 มิ.ย. 2570

“กวินทร์” บอกต่อว่า หลังจากเข้าลงทุนใน 3 โครงการใหม่แล้ว คาดว่าจะหนุน “ผลตอบแทนเงินปันผล” (Dividend Yield) ปีแรกขยับขึ้นเป็น 10.0% ต่อปี (คำนวณบนสมมติฐานราคาเสนอขาย 4.75 บาท/หน่วย) จะสามารถผลักดันเงินปันผลต่อหน่วย (DPU) ขยับขึ้นเป็น 0.47 บาท/หน่วย

โดยถือว่าเป็นระดับผลตอบแทนที่จูงใจอย่างมาก สำหรับผู้ที่มองหา Passive Income สม่ำเสมอระยะยาวบนพื้นฐานสินทรัพย์ที่มีความมั่นคงสูง โดยที่ผ่านมา ALLY REIT ได้พิสูจน์ให้เห็นถึงศักยภาพการสร้าง ผลตอบแทนสูงและสม่ำเสมอ (High-Yield Visibility ) ด้วยประวัติการจ่าย Yield เฉลี่ยย้อนหลัง 5 ปีที่ 9.5% ต่อปี

ขณะที่ หากมองใน “มิติ” ของตัวเลขทางการเงิน ALLY REIT สะท้อนถึงความสามารถในการบริหารจัดการที่ยอดเยี่ยม ด้วยอัตราการเช่าเฉลี่ย (Occupancy Rate) ยืนระยะเหนือ 90% ติดต่อกันยาวนานถึง 6 ปีซ้อน (FY2568 อยู่ที่ 92.9%) โชว์ศักยภาพการทำกำไรอย่างชัดเจนด้วยรายได้รวม 1,597 ล้านบาท และมีรายได้จากการลงทุนสุทธิ (NII) 607 ล้านบาท คิดเป็น NII Margin สูงถึง 38%

ในมุมมองการลงทุน ALLY REIT ถือเป็นตัวอย่างที่ชัดเจนของการใช้กลยุทธ์ Active Asset Management เพื่อสร้างคุณค่าส่วนเพิ่มให้กับผู้ถือหน่วยอย่างแท้จริง

ดังนั้น การเข้าซื้อสินทรัพย์ใหม่ในครั้งนี้ไม่ได้เป็นเพียงการ “ขยายขนาด” เพื่อเพิ่มตัวเลขบนงบการเงินเท่านั้น แต่เป็นการคัดสรรทรัพย์สินระดับ Premium คุณภาพสูงที่มีอัตราการเช่าเกือบเต็ม 100% หรืออยู่ที่ระดับ 98-99% ซึ่งส่งผลดีต่อผู้ถือหน่วยทันทีโดยไม่มีภาวะ Dilution

นอกจากนี้ การกระจายความเสี่ยงไปในทำเลศักยภาพสูงอย่างลาดพร้าว สายไหม และแจ้งวัฒนะ ยังช่วยลดความเสี่ยงจากการพึ่งพาทำเลใดทำเลหนึ่ง เรียกได้ว่า เป็น “Defensive Asset” พอร์ตเน้นกลุ่มร้านค้าตอบโจทย์ชีวิตประจำวันกว่า 80% พร้อมโครงสร้างสัญญา Fixed Rent สูงถึง 92% จึงสร้างกระแสเงินสดได้อย่างมั่นคงในทุกวัฏจักรเศรษฐกิจ

พร้อมควบคู่ไปกับแผนการเข้าซื้อสินทรัพย์เพิ่มเติมอีก 2,500-3,500 ล้านบาท ในช่วง 3 ปี (ปี 2569-2571) ซึ่งแสดงให้เห็นถึง Visibility ของการเติบโตในระยะยาวอย่างมั่นคงและเพื่อผลักดันการเติบโตของเงินปันผล

ท้ายสุด “กวินทร์” แนะนำว่า สำหรับนักลงทุนที่ต้องการบาลานซ์พอร์ตการลงทุนในยุคดอกเบี้ยและเศรษฐกิจผันผวน การเพิ่มทุนครั้งที่ 2 ของ ALLY REIT ครั้งนี้ นับเป็นจังหวะสะสมสินทรัพย์ชั้นดีที่ให้ทั้งความปลอดภัยจากอัตราการเช่าที่สูง กระแสเงินสดคงที่จากสัญญา Fixed Rent และผลตอบแทนในรูปเงินปันผลระดับสองหลักที่หาได้ยาก