'ธนารักษ์'เตรียมที่ราชพัสดุ 6 ทำเลไว้รองรับสร้างคอนโดฯ

นายจักรกฤศฏิ์ พาราพันธกุล อธิบดีกรมธนารักษ์ เปิดเผยว่า กรมธนารักษ์ได้เตรียมที่ราชพัสดุสำหรับการทำโครงการบ้านประชารัฐไว้ 6 พื้นที่ คาดว่าจะสามารถก่อสร้างทั้งแนวราบและคอนโดมิเนียมได้ประมาณ 3.4 พันยูนิต ประกอบด้วยในเขตกรุงเทพฯ 2 พื้นที่คือ ที่ราชพัสดุบริเวณวัดไผ่ตัน ที่ราชพัสดุบริเวณโรงกษาปณ์ ถนนประดิพัทธ์ ที่เหลือเป็นพื้นที่ในจังหวัดเชียงใหม่ ใกล้กับตัวเมือง จำนวน 9 ไร่ พื้นที่เชียงราย 1 แปลง และพื้นที่ในชะอำอีก 2 แปลง

"พื้นที่ราชพัสดุพร้อมทำโครงการได้ทันที แม้ว่าบางพื้นที่จะเป็นพื้นที่สีน้ำเงิน ซึ่งไม่สามารถสร้างตึกสูงได้ แต่ก็จะดำเนินงานตามกรอบที่กฎหมายกำหนดไว้ โดยไม่รอการเสนอขอแก้กฎหมาย หรือขอยกเว้น เพื่อให้โครงการสามารถเดินหน้าต่อไปได้ ทำได้เท่าไหร่ก็เท่านั้น อย่างไรก็ตามหากสามารถขอยกเว้นระเบียบที่มีอยู่ได้ เพื่อให้การใช้พื้นที่มีศักยภาพมากขึ้น ก็จะทำคู่ขนานกันไปได้ แต่หากทำไม่ได้ก็จะทำตามกรอบที่กฎหมายให้มา"

ทั้งนี้จากการหารือในหลายครั้งที่ผ่านมากับภาคเอกชนที่เกี่ยวข้องพบว่ายังมีหลายประเด็นที่เห็นไม่ตรงกัน ทั้งเรื่องราคาขาย และการกำหนดเพดานรายได้ของประชาชนที่ถือว่าเป็นผู้มีรายได้น้อย โดยทางสำนักงานเศรษฐกิจการคลัง (สศค.)ได้กำหนดราคาบ้าน ขนาดไม่ต่ำกว่า 70 ตารางเมตรไว้ที่ไม่เกิน 7 แสนบาท ส่วนคอนโดหรือห้องชุดขนาดไม่ต่ำกว่า 22 ตารางเมตร กำหนดราคาไว้ไม่เกิน 5 แสนบาท

ขณะที่เพดานรายได้ผู้มีรายได้น้อย ทางสศค.กำหนดไว้ไม่เกิน 1.5 หมื่นบาทต่อเดือน แต่ผู้มีรายได้น้อยตามนิยามของธนาคารอาคารสงเคราะห์(ธอส.)กำหนดไว้ที่ไม่เกิน 2.4 หมื่นบาทต่อเดือน ขณะที่การเคหะแห่งชาติ กำหนดรายได้ผู้มีรายได้น้อยไว้ที่ 2.2 หมื่นบาทต่อเดือน โดยทางเอกชนมองว่าหากกำหนดเพดานรายได้ตามที่สศค.กำหนด กำลังซื้อจะหายไปเยอะ ส่วนการให้เงินกู้นั้นไม่มีปัญหา ทั้งการให้กู้ในการทำโครงการ และการให้ประชาชนกู้ ทางธอส.พร้อมให้การสนับสนุน100% โครงการมีเท่าไหร่ทางธอส.สามารถรับได้หมด

นอกจากนี้ยังมีประเด็นเรื่องการบริหารโครงการ ที่ยังหาข้อสรุปไม่ได้ เพราะรัฐต้องการให้มีคนกลาง หรือบริษัทที่เสียสละเข้ามาบริหารโครงการ แต่เท่าที่คุยกับเอกชน ทาง 3 สมาคม อยากทำโครงการให้เสร็จขายแล้วจบเหมือนโครงการทั่วไป ขณะที่ตามแนวทางของกระทรวงการคลัง อยากให้ผู้ขายเข้ามาดูแล บริหารโครงการ เพราะการทำบ้านผู้มีรายได้น้อย ต้อง บริหารส่วนกลางระยะยาว จะมีการเก็บค่าบำรุงรักษาอย่างไร เพราะคงเก็บได้ไม่เยอะ จึงต้องหารือต่อไปว่าจะบริหารจัดการอย่างไร

เขากล่าวต่อว่า สำหรับรูปแบบการเปิดให้ผู้มีรายได้น้อยเข้าอยู่อาศัยนั้น ทางรัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลังให้โจทย์มาเพิ่มว่า อยากให้มีรูปแบบการเช่าด้วย จากเดิมมี 2 รูปแบบคือการเช่าซื้อระยะยาว (รีสซ์โฮลด์) และการขายขาด หรือ ฟรีโฮลด์ เพื่อให้ผู้มีรายได้น้อยได้สิทธิจากการใช้ประโยชน์จริง โดยกำลังศึกษารูปแบบในเกาะฮ่องกงอยู่ โดยจะมีการกำหนดคุณสมบัติผู้ที่มีสิทธิเช่า เช่นดูจากเพดานรายได้ ดูการถือครองทรัพย์สิน และมีการตรวจสอบต่อเนื่อง หากมีรายได้เกินเพดานแล้ว ก็ต้องออกไป เพราะมีรายได้พอสมควรที่จะไปหาที่อยู่อาศัยอื่นได้ ผู้ที่อยู่อาศัยต้องเป็นผู้มีรายได้น้อยจริง

"วิธีการบริหารจัดการกรมธนารักษ์ได้รับโจทย์จากรัฐมนตรีว่าการกระทรวงคลังมาแล้ว ให้ศึกษาดูว่า หากบริหารจัดการได้แบบนี้ จะทำให้ผู้มีรายได้น้อยได้ประโยชน์จริงๆ ไม่เหมือนที่ผ่านมา ซึ่งมีการขายสิทธิให้คนอื่น กลายเป็นว่าคนที่เข้ามาอยู่ไม่ใช่ผู้มีรายได้น้อย แต่เราไม่สามารถบริหารจัดการได้ เช่นแฟลตดินแดง ส่วนใหญ่มีการเปลี่ยนสิทธิไปหมดแล้ว การบริหารโครงการใหม่จะต้องมีข้อกำหนดวิธีการของคนเข้าอยู่ให้ชัดเจน ทั้งเรื่องรายได้ ทรัพย์สิน สิทธิการเข้าอยู่อาศัยไม่สามารถเปลี่ยนได้"

เขากล่าวต่อว่า ภายในเดือนก.พ.นี้น่าจะได้ข้อสรุปเรื่องรายละเอียดต่างๆ หลังจากนั้นก็จะประกวดราคาแบบบ้าน ในส่วนที่ราชพัสดุนั้นหากเริ่มวางเสาเข็มได้ภายในปีนี้ ใช้เวลาก่อสร้างประมาณ 1 ปี ถึง 1ปีครึ่ง หรือภายในปี 2560 ก็จะเริ่มเห็นยูนิตแรกออกมาได้ โดยในพื้นที่กรุงเทพ จะเป็นคอนโด ซึ่ง คาดว่าจะเริ่มในพื้นที่ราชพัสดุแถววัดไผ่ล้อม ส่วนต่างจังหวัดน่าจะเป็นบ้าน และเริ่มในพื้นที่จังหวัดเชียงราย

สำหรับที่ดินของเอกชน ที่จะดำเนินการเป็นบ้านประชารัฐแบบขายขาด หรือฟรีโฮลด์นั้น ขณะนี้ยังไม่มีพื้นที่เอกชนเสนอเข้ามา แต่มีผู้ประกอบการรายหนึ่งจากเชียงใหม่ แสดงความสนใจเอาที่ดินตัวเองที่มีอยู่ 200-300ไร่มาร่วมโครงการ แต่ต้องการให้มีการสนับสนุนเงินกู้ดอกเบี้ยต่ำเหมือนกับที่ให้ผู้ประกอบการในโครงการ ซึ่งธอส.ก็พร้อมที่จะให้เงื่อนไขแบบเดียวกัน จึงคิดว่ารายนี้น่าจะสนใจ

"เรื่องเกณฑ์ผู้มีรายได้น้อย ทางสศค.เป็นผู้กำหนด ตอนนี้ยังไม่สรุป เราต้องดูเกณฑ์ธอส.ด้วย แต่ถ้าเป็นเรื่องเช่า ซึ่งเป็นนโยบายใหม่ออกมาก ก็ต้องมาดูว่าจะใช้เกณฑ์ไหน ต้องมีเกณฑ์อย่างอื่นอีก เช่นหากเป็นบ้านสำหรับข้าราชการ อาจจะกำหนดเรื่องลำดับขั้นตำแหน่ง เพราะข้าราชการเข้ามาก็เงินเดือน 1.5 หมื่นแล้ว เราต้องคิดและศึกษาเรื่องเกณฑ์ ดูว่าใครบริหารจัดหาร เช่นเดียวกับเรื่องสิทธิประโยชน์อื่นๆ และสิทธิทางภาษีที่จะให้กับผู้ประกอบการ ทางสศค.และกรมสรรพากรเป็นผู้พิจารณา"