สังคมไทยเปลี่ยนแปลงไปอย่างรวดเร็ว โดยเฉพาะอย่างยิ่งปัจจัยด้านสังคมคนโสด (Single Society) การแต่งงานแต่ไม่มีบุตร (DINKs-Double Income, No Kids) การเข้าสู่สังคมผู้สูงวัย (Aging Society)
ได้เพิ่มค่านิยมการสร้างรายได้เชิงรับเป็นอย่างมากในกลุ่มคนวัยทำงานเพื่อต้องการแสวงหาความมั่นคง มั่งคั่ง และอิสรภาพทางการเงิน
รายได้เชิงรับ หรือ passive income มีความจำเป็นอย่างยิ่งโดยเฉพาะสำหรับกลุ่มวัยเกษียณที่โอกาสในการหาเงินมีแต่น้อยลงๆ และยิ่งประเทศไทยก้าวเข้าสู่สังคมสูงวัยเต็มตัวในลักษณะ “แก่ก่อนรวย“ ยิ่งทำให้การสร้างรายได้เชิงรับทวีความสำคัญยิ่งขึ้นต่อการวางแผนสร้างความมั่นคงให้กับการใช้ชีวิตตามที่ใจฝัน ที่อาจยังไม่ต้องพูดถึงความมั่งคั่งก่อนเกษียณ
รายได้เชิงรับที่เป็นที่กล่าวถึงและนิยมมาโดยตลอดคงหนีไม่พ้น การสร้างรายได้เชิงรับด้วยการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่อการได้มาซึ่งค่าเช่า อย่างคอนโดมิเนียม หอพัก อะพาร์ตเมนต์ ตึกแถว ฯลฯ ไม่ว่าจะผ่านมากี่ยุคสมัยรูปแบบการลงทุนนี้ยังคงได้รับความสนใจอย่างต่อเนื่อง
องค์ประกอบที่ผลักดันให้การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์กลุ่มนี้ได้รับความนิยมมาโดยตลอด ประกอบด้วยปัจจัยที่หลากหลาย ไม่ว่าจะเป็น ปัจจัยผลักดัน เช่น อัตราดอกเบี้ยธนาคาร พันธบัตรและหุ้นกู้ที่ลดลงอย่างมาก ความผันผวนของตลาดหุ้นสามัญ การลดวงเงินประกันเงินฝากของธนาคาร การบังคับใช้กฎหมายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง
ในขณะที่ปัจจัยดึงดูด ได้แก่ โอกาสจากการเพิ่มค่าของตัวอสังหาริมทรัพย์เองหรือ Property Capital Gains ความต้องการที่อยู่อาศัยของชาวไทยและชาวต่างชาติ และที่สำคัญที่สุดก็คือ อัตราผลตอบแทนบนความเสี่ยงที่เหมาะสม
อย่างไรก็ตาม หากเปรียบเทียบกับในช่วงก่อนวิกฤติเศรษฐกิจต้มยำกุ้งในราวปี 2540 พบว่าผลตอบแทนจากค่าเช่าจะสูงถึงร้อยละ 10- 20 แตกต่างจากในปัจจุบันอย่างมากที่การสร้างผลตอบแทนสุทธิจากค่าเช่า (Net Rental Yield) ที่เพียงร้อยละ 5 ก็เป็นไปได้ยากแล้ว
(จากงานวิจัยของผู้เขียนในปี 2569 เรื่อง Rental Yields and Appreciation Rates of Condominium Investment and the Relationship Between Non-Locational Attributes)
ทั้งนี้ก็สืบเนื่องจากสองปัจจัยสำคัญที่เปลี่ยนแปลงไปจากในอดีต อันได้แก่ 1.จำนวนอุปทานที่อยู่อาศัยโดยเฉพาะคอนโดมิเนียมที่มีเกินกว่าความต้องการ และคู่แข่งอสังหาริมทรัพย์ทางอ้อม อย่างเช่น โรงแรมราคาประหยัด เซอร์วิสอะพาร์ตเมนต์ หรือกระทั่งคอนโดมิเนียมราคาถูกกว่าเช่า ทำให้เกิดทางเลือกมากมายและหลากหลายสำหรับกลุ่มผู้เช่า ส่งผลให้อำนาจต่อรองของนักลงทุนมีน้อยลง
2.ต้นทุนอสังหาริมทรัพย์ที่มีมูลค่าเพิ่มสูงขึ้น ไม่ได้มาจากอุปสงค์ที่เพิ่มมากขึ้น (Demand Pull) หากแต่มาจากต้นทุนที่เพิ่มสูงขึ้น (Cost Push) อันเนื่องจากภาวะสงครามต่างๆ และบาดแผลในยุคหลังโควิด ที่ส่งผลให้อัตราคืนทุนมีสัดส่วนที่ต่ำลง
นอกจากนี้ ในการหวังซึ่งผลตอบแทนจากการเก็งกำไรในตัวมูลค่าอสังหาริมทรัพย์เองก็เป็นไปได้ยากยิ่ง โดยจากงานวิจัยของผู้เขียนในปี 2568 เรื่อง A Location Effect on the Capital Gains of Condominium Investment สะท้อนเห็นได้ว่า ในระยะเวลาประมาณ 10 ปีที่ผ่านมา มูลค่าโดยรวมของคอนโดมิเนียมมีการเพิ่มค่าเพียงประมาณร้อยละ 2 เท่านั้น
ด้วยผลตอบแทนทั้งค่าเช่าและมูลค่าเพิ่มที่ลดน้อยถอยลงมานี้เอง ย่อมเป็นความท้าทายอย่างมากต่อการสร้างรายได้เชิงรับในปัจจุบันด้วยอสังหาริมทรัพย์ เพราะนอกจากอัตราผลตอบแทนที่ลดน้อยลงแล้ว ยังสะท้อนไปยังระยะเวลาที่จะต้องใช้ในการเก็บสะสมเงินที่เพิ่มขึ้นด้วยเช่นกัน หรือก็คืออัตราการคืนทุน (Pay Back Period) ที่ยาวนานขึ้นนั่นเอง
ด้วยการเปลี่ยนแปลงนี้เอง จึงอาจเป็นสาเหตุทำให้กลุ่มคนรุ่นใหม่บางส่วนหลีกเลี่ยงแนวทางเดิมๆ ในการสั่งสมทุนและการออมในรูปแบบนี้ ด้วยการเข้าสู่ทางเลือกที่เร็วกว่าแต่ก็เสี่ยงกว่าอย่างตลาดหุ้นในต่างประเทศหรือการลงทุนในคริปโทเคอร์เรนซี
โดยสรุปแล้ว ผู้ที่จะสร้างรายได้เชิงรับด้วยอสังหาริมทรัพย์เพื่อการเช่าอยู่อาศัย พึงทำความเข้าใจถึงการเปลี่ยนแปลงโดยสรุปได้ดังนี้
1) อัตราผลตอบแทนจากการลงทุนไม่ว่าจะจากค่าเช่าหรือมูลค่าเพิ่มมีอัตราที่น้อยลงกว่าในอดีตมาก ทำให้ในการสร้างรายได้เชิงรับด้วยอสังหาริมทรัพย์อาจมีความน่าสนใจที่น้อยลง หากเทียบกับการลงทุนในรูปแบบอื่นๆ ที่ไม่ต้องการการดูแลรักษา ปรับปรุง หรือความเสี่ยงจากความเสื่อมโทรมทางกายภาพ
2) ความคาดหวังต่ออัตราผลตอบแทนที่สูงย่อมเป็นไปได้ยากในปัจจุบัน ดังนั้น การเน้นสร้างมูลค่าค่าเช่าในอัตราผลตอบแทนที่ยอมรับได้ ย่อมจะเป็นไปได้มากกว่า และทำให้การคำนึงถึงเพียงค่าเช่าย่อมอาจไม่คุ้มค่าต่อการลงทุนอีกต่อไป หากแต่การมุ่งเน้นซึ่งอสังหาริมทรัพย์คุณภาพดีที่จะเพิ่มมูลค่าทรัพย์สินในระยะยาวด้วย ย่อมจะเป็นปัจจัยเสริมที่มีส่วนสำคัญในการตัดสินใจลงทุน
3) อัตราผลตอบแทนที่ลดน้อยถอยลง อาจไม่มีวันหรือที่ต้องใช้ระยะเวลายาวนานกว่าสิบปีที่จะกลับไปยืนอยู่ในระดับเดียวกับในช่วงที่เศรษฐกิจรุ่งเรืองในอดีต อันเนื่องจากโครงสร้างต่างๆ ของประเทศไทยที่ได้เปลี่ยนแปลงไปแล้ว และอาจไม่มีวันกลับไปเป็นเหมือนเดิมได้อีก
4) การรอคอยผู้เช่าแบบ “เสือนอนกิน” ในอดีตได้จบไปแล้ว นั่นหมายถึง เจ้าของหรือผู้ลงทุนจะต้องขยับตัวด้วย เพื่อให้ทรัพย์สินของตนสามารถแข่งขันได้ในตลาดที่เต็มไปด้วยคู่แข่งจำนวนมาก ไม่ว่าจะเป็น การดูแลรักษาทรัพย์สินให้อยู่ในสภาพดีอยู่เสมอ การโฆษณา การเลือกทรัพย์สินที่มีคุณภาพ การให้บริการและอำนวยความสะดวกแก่ผู้เช่าในด้านต่างๆ เป็นต้น
สุดท้ายนี้จึงเห็นได้ว่า เส้นทางของกลุ่มคนทำงานในการไปสู่ถนนสายอิสรภาพทางการเงิน จึงมิได้โรยด้วยกลีบกุหลาบ ความฝันในการเกษียณในวัยหนุ่มสาวด้วยรายได้เชิงรับจากอสังหาริมทรัพย์เพียงอย่างเดียวจึงนับเป็นความท้าทายอย่างมาก
ส่งผลให้การสร้างคุณภาพชีวิตตามที่ฝันของคนไทยจำนวนมากยังคงต้องพึ่งพาการสร้างรายได้เชิงรุกหรือ Active Income ที่หนีไม่พ้นการผูกขาดกับการขาด ลา มาสาย และการตัดเกรดผลงานประจำปีนั่นเอง
