สงครามไม่ทำให้มูลค่าอสังหาริมทรัพย์ลดลง

ความจริงแล้ว ราคาอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้ลดลง มาดูกรณีตัวอย่างทั่วโลก

กรุงเคียฟ ยูเครน: สงครามระหว่างรัสเซียและยูเครนเริ่มต้นเมื่อเดือนกุมภาพันธ์ 2557 จนถึงปัจจุบัน รัสเซียได้ยึดครองและผนวกไครเมียจากยูเครน จากนั้นจึงสนับสนุนกลุ่มกองกำลังกึ่งทหารของรัสเซียที่เริ่มทำสงครามทางตะวันออกของภูมิภาคดอนบัสกับกองทหารของยูเครน ในปี 2561 ในช่วงปี 2564-2565 กองทัพรัสเซียได้รวมตัวกันครั้งใหญ่บริเวณรอบชายแดน 

รัสเซียได้ให้การรับรองอย่างเป็นทางการแก่ทั้งสองรัฐฝ่ายแบ่งแยกดินแดน ซึ่งประกาศตนเป็นอิสระในดอนบัส และส่งกองกำลังทหารเข้าไปในดินแดนอย่างเปิดเผย หลังจากนั้นรัสเซียเข้ารุกรานยูเครน ข้อมูลจาก Global Property Guide พบว่าราคาบ้านในกรุงเคียฟในระหว่างปี 2563-2569 ก็ยังเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง

หากพิจารณาถึงเงินเฟ้อซึ่งสูงขึ้นมากในช่วงสงคราม จะพบว่าราคาบ้านลดลงเล็กน้อยในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา เพราะสงครามที่เกิดขึ้นนั่นเอง

กรุงเบรุต เลบานอน: อิสราเอลโจมตีกรุงเบรุตบ่อยครั้งในช่วงที่ผ่านมา ส่งผลให้ประชาชนจำนวนมากต้องพลัดถิ่น และเสี่ยงต่อการที่ความขัดแย้งจะขยายตัวเป็นสงครามเต็มรูปแบบ อย่างไรก็ตาม ความต้องการอสังหาริมทรัพย์มีการปรับตัวดีขึ้นอย่างเห็นได้ชัดในปี 2568

โดยกลับมาอยู่ในระดับเดียวกับปี 2565 มาตรการการอำนวยสินเชื่อจากสถาบันการเงินก็ช่วยเพิ่มความสามารถของครัวเรือนในการซื้ออสังหาริมทรัพย์อีกด้วย 

มูลค่าเฉลี่ยของการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในช่วงครึ่งปีแรก 2568  อยู่ที่ 2.8 ล้านบาท ซึ่งยังต่ำกว่าช่วงสงบสุข แต่สถานการณ์ก็ยังมีการเพิ่มขึ้นของอุปทานในตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยใบอนุญาตก่อสร้างและการซื้อวัสดุก่อสร้างมีมากขึ้น

เขตเวสต์แบงก์ เยรูซาเลม: ราคาบ้านในนิคมที่อพยพย้ายถิ่นฐานในเขตเวสต์แบงก์พุ่งขึ้นอย่างมาก ชาวอิสราเอลหลายแสนคนมาตั้งถิ่นฐานอาศัยอยู่ในเวสต์แบงก์ โดยยึดมั่นในหลักการที่ว่า ชาวยิวควรอาศัยอยู่ในดินแดนที่พวกเขาเรียกว่ายูเดียและซามารียา

และอิสราเอลควรควบคุมพื้นที่นั้นไว้ แต่ก็มีบ้างที่ชอบที่นี่เพราะคุณภาพชีวิตที่ดีกว่าที่ชุมชนเหล่านี้มอบให้ เช่น บ้านหลังใหญ่กว่า พื้นที่สีเขียวมากกว่า และชุมชนที่อบอุ่นเป็นกันเอง

รัฐบาลอิสราเอลได้อำนวยความสะดวกในเรื่องนี้ ด้วยการสร้างถนนที่หลีกเลี่ยงพื้นที่ของชาวปาเลสไตน์ และเพิ่มจำนวนเส้นทางรถโดยสารที่วิ่งตรงไปยังนิคมต่างๆ การเปลี่ยนแปลงเหล่านี้หมายความว่าผู้ตั้งถิ่นฐานจำนวนมากสามารถใช้ชีวิตได้ตามต้องการ โดยหลีกเลี่ยงการติดต่อกับหมู่บ้านปาเลสไตน์โดยรอบ

แม้แต่นิคมที่อยู่ห่างไกลอย่างโอฟราก็ให้ความรู้สึกเหมือนชานเมือง ทั้งนี้ยิ่งชุมชนรู้สึกปลอดภัยมากเท่าไหร่ ราคาบ้านของพวกเขาก็ยิ่งสูงขึ้นเพื่อให้เท่ากับราคาเฉลี่ยของประเทศ

ดูไบ สหรัฐอาหรับเอมิเรตส์: หลังจากสงครามระหว่างสหรัฐและอิหร่านทวีความรุนแรงขึ้นในปลายเดือนกุมภาพันธ์ 2569 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของดูไบประสบกับภาวะชะลอตัวอย่างมาก

โดยปริมาณการทำธุรกรรมลดลงถึง 89% ตั้งแต่ปลายเดือนกุมภาพันธ์ถึงเดือนเมษายน 2569 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันในปี 2568  อย่างไรก็ตาม ราคาอสังหาริมทรัพย์โดยทั่วไปลดลงในระดับปานกลาง 4-7% ไม่ใช่ลดลงอย่างรุนแรงแต่อย่างใด

ส่วนในพื้นที่หรูหรา เช่น ใจกลางเมืองและปาล์มจูเมราห์ มีความยืดหยุ่นมากกว่า ราคายังแทบไม่ตกต่ำลง นักลงทุนกำลังใช้วิธี “รอและเฝ้าดู” เนื่องจากสถานการณ์ยังมีความไม่แน่นอน

อย่างไรก็ตาม ปัจจัยพื้นฐานจึงถือได้ว่าเป็นเพียงการหยุดชะงักชั่วคราวในระยะสั้น และยิ่งมีการสนับสนุนด้านนโยบาย โดยรัฐบาลได้ผ่อนคลายกฎระเบียบวีซ่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อสนับสนุนตลาดก็ยิ่งทำให้ตลาดกลับคืนมาอย่างรวดเร็ว

กรุงเตหะราน อิหร่าน: สงครามระหว่างอิหร่านกับสหรัฐอเมริกาที่กินเวลาราว 2 เดือนทำให้การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ลดลงเกือบเป็นศูนย์ ราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตรในกรุงเตหะรานขณะนี้ 25,000-27,000 บาท ซึ่งไม่ได้ผันผวนมากนัก ราคาทรงตัว แต่ทั้งนี้ก่อนเกิดสงคราม ราคาเพิ่มขึ้น 15.6% ในบางพื้นที่ เช่น เขต 1 ของกรุงเตหะราน (ใจกลางเมือง) มีรายงานราคาสูงสุดเป็นประวัติการณ์

ในภาพรวมจะเห็นราคาบ้านเพิ่มขึ้น เนื่องจากอัตราเงินเฟ้อปีต่อปีในเดือนมีนาคมและเมษายนแตะระดับ 50.6% การโจมตีในช่วงที่ผ่านมาสร้างความเสียหายให้กับที่อยู่อาศัยถึงประมาณ 40,000 หลังในกรุงเตหะราน อย่างไรก็ตาม รัฐบาลก็ช่วยเหลือซ่อมแซมบ้านหลังละประมาณ 400,000 บาท 

การขาดแคลนที่อยู่อาศัยทำให้ค่าเช่าพุ่งสูงขึ้นอย่างไม่เคยปรากฏมาก่อนในเดือนเมษายน รายงานระบุว่าราคาเพิ่มขึ้น 30% ถึง 50% ในบางเขตใจกลางเมืองหลวง ทั้งนี้เพราะประชากรถึง 20% ของอิหร่านอาศัยอยู่ในกรุงเตหะราน

กรุงเทลอาวีฟ อิสราเอล: ราคาบ้านปรับตัวสูงขึ้นอย่างมากในเดือนพฤศจิกายนและธันวาคม 2568 ซึ่งเป็นการเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องหลังจากลดลงติดต่อกัน 8 เดือนในช่วงต้นปี

ตามข้อมูลล่าสุดจากสำนักงานสถิติอิสราเอล ดัชนีราคาบ้านเพิ่มขึ้น 0.8% ในเดือนธันวาคมเมื่อเทียบกับเดือนก่อนหน้า นับเป็นการเพิ่มขึ้นเดือนที่สองหลังจากที่อิสราเอลบรรลุข้อตกลงหยุดยิงกับกลุ่มฮามาสในเดือนตุลาคม ในช่วง 12 เดือนที่ผ่านมา ราคาบ้านเพิ่มขึ้นรวม 0.4%

อย่างไรก็ตาม ช่วงสงครามอิหร่าน-สหรัฐอเมริกา-อิสราเอล ก็ทำให้ราคาบ้านปรับตัวลดลงไปบ้าง แต่หากห่างพ้นจากช่วงสงคราม ราคาบ้านก็ยังเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง ในช่วง 12 เดือนที่ผ่านมา ราคาเพิ่มขึ้น 9.6% ในนครเยรูซาเลม 4.8% ในภาคเหนือ 1.4% ในภาคใต้ และ 0.7% ในไฮฟา ราคาลดลง 3.1% ในเขตภาคกลาง และ 1.9% ในเทลอาวีฟ

ทั้งนี้ ราคาเฉลี่ยทั่วประเทศสำหรับบ้านในปี 2568 อยู่ที่ 21 ล้านบาท กรุงเทลอาวีฟยังคงเป็นตลาดที่มีราคาแพงที่สุด (33 ล้านบาทต่อหน่วย)

โดยสรุปแล้ว ราคาอสังหาริมทรัพย์แทบไม่ลดลง ยกเว้นในช่วงสงครามหนักหน่วงที่การซื้อขายหยุดนิ่งไป และโดยที่การสงครามไม่ได้มุ่งเน้นโจมตีพื้นที่ของบ้านของประชาชนทั่วไป จึงไม่มีปัญหามากนัก และประชากรในมหานครต่างๆ ที่กล่าวถึงเป็นที่อยู่อาศัยหลักของประชากรในประเทศที่มารวมตัวกัน จึงทำให้มีอุปสงค์ต่อเนื่อง หากเกิดภาวะสงบก็จะทำให้ราคาบ้านพุ่งสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว

การกลัวราคาบ้านตกต่ำลงเกินจริง อาจทำให้เราตัดสินใจขายบ้านในราคาต่ำกว่าท้องตลาด สร้างความเสียหายให้กับผู้ถือครองได้