ขายคอนโดให้ต่างชาติเปรียบเทียบไทยกับจีน

มาลองเทียบการซื้อห้องชุดในอาคารชุดหรือคอนโดมิเนียมในประเทศไทยและจีนก็มีสภาพคล้ายๆ กัน แต่การเปิดให้ต่างชาติซื้ออาจมีเงื่อนไขที่ต่างกันมาก เราควรพิจารณา

1.เงื่อนไขของผู้ซื้อ ในเบื้องต้นผู้ซื้อต่างชาติต้องอยู่อาศัยในประเทศที่จะซื้อก่อนซื้อหรือไม่ ปรากฏว่าในกรณีประเทศไทย ไม่จำกัด แทบจะกล่าวได้ว่าลงจากเครื่องบินก็ซื้อได้เลย

แต่ที่จีนแตกต่างกัน เราจะซื้อจะต้องอยู่อาศัยในจีนมาแล้วประมาณ 1-2 ปี จึงจะมีคุณสมบัติที่จะซื้อได้ ผมเคยไปสอนหนังสือที่มหาวิทยาลัยเซียะเหมิน แต่อยู่ไม่ถึงปีก็ซื้อไม่ได้

2.ด้านราคา ประเทศไทยไม่มีข้อจำกัด ซื้อได้ทุกราคา ผลการสำรวจของศูนย์ข้อมูลฯ พบว่าต่างชาติซื้อห้องชุดในกรุงเทพมหานครและปริมณฑลในปี 2568 ปรากฏว่า 14% ซื้อในราคาไม่เกิน 2 ล้านบาท อีก 26% ซื้อในราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท และอีก 26% ซื้อในราคา 3-5 ล้านบาท สรุปแล้วสองในสาม (66%) ซื้อในราคาไม่เกิน 5 ล้านบาท 

แต่ที่จีนถึงแม้ไม่ได้กำหนด แต่ปรากฏว่าห้องชุดในเมืองใหญ่ๆ ราคาตารางเมตรละ 200,000 - 300,000 บาท และขนาดขั้นต่ำก็ราว 50-60 ตารางเมตร ก็แสดงว่าราคาที่ต่างชาติซื้อต้องมีราคา 10-20 ล้านบาทขึ้นไป แต่ที่ไทย คนจีนมาแย่งซื้อได้เลย

3.จำนวนที่ซื้อได้ ไทยไม่จำกัดแต่ปกติไม่เกิน 49% ตามกฎหมาย ส่วนที่เกินก็อาจใช้นอมินีซื้อก็ยังทำได้ ในอาคารชุดหลายแห่งทั้งในกรุงเทพมหานคร พัทยา หัวหิน กรรมการนิติบุคคลอาคารชุดส่วนใหญ่ก็เป็นคนต่างชาติ จดบันทึกเป็นภาษาต่างชาติก็มีแล้ว

ยิ่งในอีอีซีต่างชาติซื้อห้องชุดได้ถึง 100% แต่ในจีนอนุญาตให้คนต่างชาติซื้อได้แค่ 1 หน่วยเท่านั้น

4.วัตถุประสงค์ที่ซื้อ ไทยไม่ระบุ แต่ในจีนระบุชัดว่าซื้อห้องชุดเพื่ออยู่อาศัยของผู้ซื้อได้เท่านั้น จะทำอะไรตามอำเภอใจไม่ได้

5.ซื้อห้องชุดไปเก็งกำไร ในไทยสามารถทำได้โดยเสรี และคนจีนหรือคนชาติอื่นใดก็มาซื้อเก็งกำไรเท่านั้น แต่ในประเทศจีนไม่ได้เด็ดขาด เพราะกลัวว่าต่างชาติจะเข้าไปป่วนตลาดอาคารชุดของเขา

6.ซื้อไปปล่อยเช่ารายวัน ไทยเรากฎหมายไม่เอื้อ ทำไม่ได้ แต่ในทางปฏิบัติปรากฏว่ามีอาคารชุดหลายที่ทำกัน บางแห่งเอากุญแจไปแขวนไว้ในที่สาธารณะ มีรหัสให้เข้ากดไปเอากุญแจได้เองเลย

แต่ในจีนห้ามขาด ที่ผ่านมา Airbnb เคยเข้าไปประกอบการในจีน แต่ต้องกลับออกมา เพราะจีนมีธุรกิจท้องถิ่นที่คล้ายกันและคงไม่ยอมให้ใครเข้าไปหากินในประเทศเขาง่ายๆ

7.ระยะเวลาการครอบครอง ไทยครอบครองได้ตลอดไปจนกว่าอาคารจะพัง ซึ่งอาจกินเวลาเป็นร้อยปี แต่ในจีนให้ครอบครองเพียงแค่ 70 ปี คนต่างชาติสามารถซื้อได้แค่ 50-70 ปี หรือถ้าเป็นอาคารเก่าเหลือแค่ 40 ปีก็ได้แค่นั้น

8.กรณีอาคารถูกรื้อหรือพังไป ในไทยถึงแม้อาคารจะพังไปแต่ตัวที่ดิน เจ้าของร่วมทั้งหลายยังถือเป็นเจ้าของที่ดินแปลงนั้นร่วมกัน แต่ในจีนครบ 70 ปีแล้วสูญ ที่ดินเป็นของรัฐเท่านั้น

9.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ในไทย ถ้าที่อยู่อาศัยหลังแรกราคาเกิน 50 ล้านบาทของราคาประเมินราชการ ก็ต้องเสียภาษีเพียง 0.02% (ล้านละ 200 บาท) ของราคาประเมินราชการซึ่งมักจะต่ำกว่าราคาตลาดเป็นอย่างมาก

แต่ในจีนต้องเสียภาษีถึง 1.2% ของราคาตลาดตามอายุที่เหลืออยู่ (จากไม่เกิน 70 ปี) ของแต่ละห้องชุด ต่างชาติมาซื้อห้องชุดในไทยจึงถือได้ว่าแทบไม่ต้องเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเลย และถึงแม้จะเสียสำหรับบ้านหลังที่ 2 ก็ยังน้อยมาก ถูกกว่าค่าจัดเก็บขยะอย่างแน่นอน

10.ภาษีรายปีจากการให้เช่าห้องชุด ในไทยไม่มีแล้ว เพราะรวมอยู่ในภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างรายปีแล้ว แต่ในจีน สมมติว่าเราซื้อห้องชุดแล้ว ต่อมาย้ายกลับประเทศ เราก็อาจขายหรือให้เช่า

ในกรณีให้เช่าห้องชุด ผู้ให้เช่าจะต้องเสียภาษีสูงถึง 12% ของค่าเช่าที่เก็บได้ จะมาทำยึกยักแบบไทยในสมัยก่อน เช่น แบ่งครึ่งหนึ่งเป็นค่าเช่าห้อง อีกครึ่งหนึ่งเป็นค่าเช่าเฟอร์นิเจอร์ จะได้ไม่ต้องเสียภาษี ย่อมไม่ได้

11.ภาษีกำไรจากการขายต่อ (Capital Gain Tax) ในไทยแทบจะไม่เสีย ยกเว้นกรณีภาษีธุรกิจเฉพาะที่ครอบครองมาในระยะเวลา 5 ปี ที่เกินนั้นก็ยิ่งเสียเล็กน้อยมาก แต่ในจีน กำไรจากการขายห้องชุดต้องเสียภาษีขั้นต่ำ 30% และเป็นขั้นบันไดไปถึง 60% ซึ่งก็คล้ายกับในยุโรป

อาจกล่าวได้ว่าถ้าเราไปซื้อห้องชุดในจีน แล้วจะขายต่อ ก็เหมือนดั่งถูกปล้นเพราะต้องเสียภาษีมากมาย ในขณะที่ไทยแทบไม่ต้องเสียภาษีอะไร แถมเอาไปทำธุรกิจต่างๆ ได้ด้วย และสิ่งที่น่ากลัวสำหรับไทยก็คือ

1.การซื้อห้องชุดของคนต่างชาติในไทย จึงเท่ากับเป็นการมาแย่งคนไทยซื้อ เพราะเราไม่มีการกำหนดราคาขั้นต่ำต่างจากในกรุงกัวลาลัมเปอร์ที่กำหนดไว้ประมาณ 16 ล้านบาท หรือที่อินโดนีเซียที่กำหนดไว้ประมาณ 10 ล้านบาท

2.ต่อไปอาคารชุดต่างๆ ทั้งอาคารหรือส่วนใหญ่อาคาร อาจครอบครองโดยต่างชาติกลายเป็นดั่ง “เขตเช่า” แบบยาวตลอดชีวิตไป

3.ธุรกิจโรงแรมก็อาจได้รับผลกระทบหนัก เพราะห้องชุดจำนวนมากหรืออาคารชุดทั้งหลังที่ต่างชาติเหล่านี้ซื้อไปก็จะมาเปิดเป็นกิจการโรงแรมแบบผิดกฎหมาย หรือต่อไปอาจจะ “ปล่อยผี” ให้ถูกกฎหมายบ้าง

อย่างไรก็ตาม นักพัฒนาที่ดินไทยก็คงชอบเพราะสามารถผ่องถ่ายขายทรัพย์สินได้ อย่าว่าแต่ห้องชุดเลย แม้แต่หมู่บ้านจัดสรร คนจีนยังมาซื้อแทบยกหมู่บ้านหรือบางแห่งอาจจะยกหมู่บ้านไปแล้ว กลายเป็นที่ซ่องสุมและอาจเป็นภัยต่อความมั่นคงหรือไม่ ก็ต้องคิดให้ดี นี่แหละบทความนี้จึงจั่วหัวว่า “ขายคอนโดฯ ไป ขายชาติไป” นั้นเอง