สงครามกับมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ 

ยูเครน

ผมเคยไปบรรยายอสังหาริมทรัพย์ที่ยูเครนก่อนสงคราม แต่ปรากฏว่ายูเครนที่รบกันหนักกับรัสเซียตั้งแต่ปี 2565 สถานการณ์เปลี่ยนไป จากการศึกษาที่ผ่านมา (TeGOVA: https://rb.gy/e0ydhk) ปรากฏว่าแค่ในช่วง 2 ปีแรก มูลค่าของทรัพย์สินก็ถูกทำลายไปแล้วถึง 155 พันล้านดอลลาร์หรือ 4.9 ล้านล้านบาทเข้าไปแล้ว

เฉพาะที่อยู่อาศัยก็ถูกทำลายไปถึง 1.9 ล้านล้านบาทเข้าไปแล้ว แถมในช่วงปีแรกที่เกิดสงคราม (ตั้งแต่ ก.พ.2565) ก็ทำให้เศรษฐกิจติดลบถึง 29.1% การจ้างงานลดลง 25% ธุรกิจต่างๆ ก็ตกต่ำไปหมด

อย่างไรก็ตาม ปรากฏการฟื้นตัวในปีถัดไปโดยที่อยู่อาศัยที่ขายได้ในปี 2564 (ก่อนสงคราม) คือ 460,543 หน่วย ในปี 2565 ที่เกิดสงครามลดลงเหลือ 224,340 หน่วย ส่วนในปี 2565 เพิ่มขึ้นเป็น 254,887 หน่วย ส่วนที่ดินในปี 2564 ซื้อขายกัน 339,530 แปลง ลดเหลือ 174,503 แปลงในปี 2565 และเพิ่มขึ้นเป็น 307,622 แปลงในปี 2565 (ฟื้นตัวแล้ว) จากข้อมูลล่าสุดถึงสิ้น 2568 (https://shorturl.at/PZ0cv) พบว่าราคาที่อยู่อาศัยแนวราบ และโดยเฉพาะห้องชุดยังฟื้นตัวต่อเนื่องถึงปัจจุบัน

การซื้อที่อยู่อาศัยมีความเปลี่ยนแปลงไป เช่น ราคาที่อยู่อาศัยทางภาคตะวันออก (ใกล้ที่ยึดครองของรัสเซีย) ราคาแทบไม่เปลี่ยนแปลง ในขณะที่ทางภาคตะวันตกใกล้ชายแดนทางโปแลนด์ซึ่งน่าจะปลอดภัย ราคาเพิ่มขึ้นมาก

ทั้งนี้การเลือกที่อยู่อาศัยเน้นในพื้นที่ปลอดภัย มีไฟฟ้าที่ค่อนข้างเสถียรใช้สอย มีหลังคาป้องกันระเบิด มีไฟฟ้าฉุกเฉิน และมักไม่นิยมอยู่บนอาคารชุดชั้นสูงๆ เพราะกลัวการโจมตีทางอากาศ จากที่ปกติใครๆ ก็นิยมอยู่บนอาคารสูงเพราะวิวดี

อุตสาหกรรมการก่อสร้างเป็นหนึ่งในอุตสาหกรรมที่ได้รับผลกระทบมากที่สุด ความไม่แน่นอนและลักษณะเฉพาะของสงครามสมัยใหม่ทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์กระจายตัวในพื้นที่ต่างๆ มากขึ้น ราคาปรับตัวเร็วไม่เฉื่อย (Inertia) ตามปกติวิสัย ยิ่งที่อยู่อาศัยถูกทำลายมาก ความต้องการใหม่ก็มีมากขึ้นเช่นกัน

อิสราเอล

อิสราเอลกับปาเลสไตน์มีความขัดแย้งกันยาวนาน แต่เมื่อปี 2566 มีการต่อสู้กันหนัก ตลาดที่อยู่อาศัยของอิสราเอลส่งสัญญาณถึงการชะลอตัวและปรับตัวสูงขึ้นเล็กน้อย (https://shorturl.at/0AFT6) ราคาที่อยู่อาศัยปรับตัวสูงขึ้นเพียงเล็กน้อย 0.1% ในช่วงปีที่ผ่านมา เมื่อเปรียบเทียบช่วง ต.ค.-พ.ย.2568

อย่างไรก็ตาม ราคาที่อยู่อาศัยในอิสราเอลในช่วงทศวรรษที่ผ่านมาซึ่งมีลักษณะเด่นคือการเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว ความผันผวนสูง และบางครั้งก็มีการลดลงบ้าง

ราคาบ้านปรับตัวสูงขึ้นปานกลาง : เมื่อเปรียบเทียบช่วง ต.ค.-พ.ย. 2568 กับช่วง ก.ย.-ต.ค.2568 ราคาบ้านเพิ่มขึ้น 0.7% ซึ่งหมายความว่าตลาดไม่ได้อยู่ในภาวะถดถอย แต่ก็ยังไม่ถือว่าเป็นการเปลี่ยนแปลงอย่างมีนัยสำคัญอะไร ทั้งนี้ในช่วงสองเดือนที่ผ่านมา ราคาที่อยู่อาศัยในเยรูซาเลมเพิ่มขึ้น 1.5% และเทลอาวีฟเพิ่มขึ้น 1.2%

แต่ในไฮฟาราคาลดลง 0.3% เขตภาคกลาง ภาคเหนือและภาคใต้เพิ่มขึ้นปานกลางที่ 0.3% ถึง 0.5% กรณีนี้แสดงให้เห็นว่าในที่ๆ ปลอดภัยกว่า ราคาที่อยู่อาศัยจะเพิ่มขึ้นมากกว่า ส่วนราคาห้องชุดลดลง เพราะเป็นเป้าของการโจมตีทางอากาศได้ง่ายกว่า

ปากีสถาน

ผมมีเพื่อนอาจารย์ชาวปากีสถาน ซึ่งที่นั่นมีความไม่สงบบริเวณชายแดนอัฟกานิสถาน ล่าสุดราคาอสังหาริมทรัพย์ในเปชาวาร์ใกล้ชายแดนอัฟกานิสถานเพิ่มขึ้น (https://shorturl.at/HZ1yl) เนื่องจากภาวะเงินเฟ้อ ต้นทุนการก่อสร้างและอุปสงค์ที่เพิ่มมากขึ้น ทำให้มีโอกาสการลงทุนที่ดี โดยแนวโน้มตลาดแสดงให้เห็นถึงการเติบโตของการอยู่อาศัยในอาคารสูงและความต้องการสินทรัพย์ที่ปลอดภัย

โดยสรุปแล้วแนวโน้มและปัจจัยสำคัญขึ้นอยู่กับเงินเฟ้อและต้นทุน : ราคาวัสดุก่อสร้างและแรงงานที่สูงขึ้นกลับผลักดันให้มูลค่าอสังหาริมทรัพย์สูงขึ้นตามลำดับ นอกจากนี้ยังเห็นการฟื้นตัวทางเศรษฐกิจ ทำให้เศรษฐกิจมีเสถียรภาพมากขึ้น

ยิ่งกว่านั้นการอยู่อาศัยในอาคารสูงโดยเฉพาะอาคารชุดที่มีมาตรการความปลอดภัยที่ดี ทำให้มีความต้องการสูงขึ้น และโดยที่ในเขตใจกลางเมืองมีความต้องการสูง ทำให้เกิดการขาดแคลนที่ดินเพื่อการพัฒนา ราคาที่ดินก็ถีบตัวสูงขึ้นไปอีก ต่อไปจะมีการดึงดูดนักลงทุนเข้ามามากขึ้น (https://shorturl.at/4EIo6)

กรณีประเทศไทย

ในกรณีของประเทศไทยของเรา การสงครามก็ย่อมส่งผลถึงตลาดที่อยู่อาศัยเช่นกัน

1.กรณีความขัดแย้งชายแดนไทย-กัมพูชา ก็อาจทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์ตามแนวชายแดนหยุดนิ่งหรือกระทั่งตกต่ำลงได้ระยะหนึ่ง แต่หากความขัดแย้งสงบลง ราคาก็คงกลับเพิ่มขึ้นเช่นเดิม เว้นแต่สงครามขยายตัว มีระเบิดหรือการก่อการร้ายในกรุงเทพมหานคร หรือมีการยิงจรวดถล่มกันถึงเมืองหลวงกัน

2.กรณีสามจังหวัดชายแดนภาคใต้ มูลนิธิประเมินค่า-นายหน้าแห่งประเทศไทยพบว่า หลังจากปี 2547-2550 ราคาที่อยู่อาศัยก็ยังเพิ่มขึ้น แต่เพิ่มขึ้นในอัตราที่ต่ำกว่าพื้นที่อื่นของประเทศไทย

3.กรณีหากเกิดสงครามใหญ่ที่กรีนแลนด์ระหว่างสหรัฐอเมริกากับยุโรป หรือสงครามที่โปแลนด์ระหว่างรัสเซียกับสหภาพยุโรป (เพราะโปแลนด์เป็นด่านหน้าที่ให้การช่วยเหลือยูเครน) ก็อาจส่งผลกระทบในระดับคล้ายสงครามโลกครั้งที่ 1 และ 2 ที่ทำให้เศรษฐกิจตกต่ำ

ถ้าไทยเข้าสู่สงครามด้วย กรุงเทพมหานครอาจถูกถล่มเช่นครั้งก่อน ซึ่งจะส่งผลกระทบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้

อย่างไรก็ตาม สงครามก็เป็นสิ่งที่เกิดขึ้นชั่วคราว เช่น 1-2 ปี 5 ปี 10 ปี หรือ 20 ปีเช่นกรณีสงครามเวียดนามและก็สงบลงได้ในที่สุด ราคาทรัพย์สินก็กลับฟื้นตัวขึ้นมาใหม่นั่นเอง ดูอย่างในประวัติศาสตร์ที่พม่ามาเผากรุงศรีอยุธยา 2 ครั้ง ไทยไปเผากรุงเวียงจันทน์ พร้อมกวาดต้อนผู้คนจนเมืองร้างนั้น

ในเวลาต่อมากรุงเวียงจันทน์ก็กลับมีผู้เข้าอยู่อาศัยใหม่ และอสังหาริมทรัพย์ในยุคนั้นก็ค่อยๆ ฟื้นคืนมา ดูอย่างเมืองในยุโรปหรือโตเกียว ฮิโรชิมา นางาซากิหลังสงครามโลกครั้งที่ 2 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ก็ค่อยๆ ฟื้นคืน

สงครามอาจทำให้อสังหาริมทรัพย์ตกต่ำลงไปชั่วขณะ