ปัญหาสิทธิครอบครองที่ดิน กรณีมีแบบแจ้งการครอบครองที่ดิน (ส.ค.1)

แบบแจ้งการครอบครองที่ดินเกิดจากการที่เอกชนแจ้งเป็นหลักฐานต่อรัฐว่าตนมีที่ดินอยู่ในความครอบครองของตน โดยแบบแจ้งการครอบครองที่ดินมิใช่เอกสารที่ทางราชการทำขึ้นเนื่องจากเป็นหลักฐานเพียงว่าในขณะที่มีการแจ้งการครอบครองนั้น ผู้แจ้งอ้างว่าได้ทำประโยชน์และครอบครองที่ดินอยู่ก่อนที่ประมวลกฎหมายที่ดินมีผลใช้บังคับ

ในทางปฏิบัติการแจ้งการครอบครองที่ดินจึงอาจจะมีความคลาดเคลื่อนจากความเป็นจริง เพราะไม่มีการรังวัดจากกรมที่ดินแต่อย่างใด ความจริงว่าบุคคลใดจะมีสิทธิครอบครองนั้นจึงต้องพิจารณาจากพยานหลักฐานในสํานวน

จุดนี้เองจึงเป็นประเด็นปัญหาสำคัญอย่างยิ่งในเรื่องการพิสูจน์ความถูกต้องของสิทธิของผู้ครอบครองว่ามีสิทธิครอบครองตรงตามความเป็นจริงกับที่แจ้งไว้หรือไม่

ในเรื่องวิธีการโอนสิทธิครอบครองในที่ดินซึ่งมี ส.ค.1 กฎหมายมิได้กำหนดแบบวิธีการโอนไว้ จึงไม่อยู่ในบังคับต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ซึ่งมีความแตกต่างจากการโอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในที่ดิน

ซึ่งมีโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ซึ่งกฎหมายกำหนดแบบวิธีการโอนไว้ตามประมวลกฎหมายที่ดิน กล่าวคือ ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่

ด้วยเหตุนี้เอง ผู้ทรงสิทธิครอบครองในที่ดินซึ่งมี ส.ค.1 ต้องใช้วิธีการโอนไปซึ่งสิทธิครอบครองตามความเป็นจริงระหว่างผู้โอนและผู้รับโอนโดยไม่ต้องไปทำการโอนการครอบครองที่สำนักงานที่ดินแต่อย่างใด

วิธีที่ใช้ในการโอนการครอบครองแก่กันนั้น ผู้ครอบครองเดิมจะสละเจตนาครอบครองหรือไม่ยึดถือทรัพย์สินต่อไป ย่อมมีผลทำให้การครอบครองเดิมย่อมสุดสิ้นลง และผู้โอนส่งมอบที่ดินซึ่งมี ส.ค.1 ให้แก่ผู้รับโอน ผลของการโอนดังกล่าวทำให้การครอบครองเปลี่ยนมือไปเป็นของผู้รับโอนทันที 

ทั้งนี้ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1377 ประกอบมาตรา 1378 ซึ่งไม่มีความยุ่งยากในเรื่องของแบบวิธีการโอน แต่อย่างไรก็ตาม ในแบบแจ้งการครอบครองที่ดินนั้นก็ยังคงปรากฏชื่อของผู้โอน ซึ่งเป็นผู้แจ้งการครอบครองมาตั้งแต่ต้น ไม่สามารถเปลี่ยนชื่อในแบบแจ้งการครอบครองในที่ดินไปเป็นชื่อของผู้รับโอนได้

จากวิธีการโอนดังกล่าวจึงเกิดเป็นข้อถกถียงกันในทางวิชาการว่า การโอนที่ดินซึ่งมี ส.ค.1 นั้นเป็นกรณีการโอนที่ดินโดยใจสมัครระหว่างผู้โอนและผู้รับโอนซึ่งเป็นการโอนโดยทางนิติกรรม หรือเป็นกรณีการโอนการครอบครองโดยผลของกฎหมายตามมาตรา 1377 ประกอบมาตรา 1378 ซึ่งเป็นการโอนโดยทางอื่นนอกจากนิติกรรม 

การกำหนดรูปแบบการโอนที่ดินซึ่งมี ส.ค.1 จะมีผลต่อการปรับกฎหมายเพื่อวินิจฉัยผลในทางกฎหมายตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

หากเห็นว่าการโอนที่ดินซึ่งมี ส.ค.1 นั้นเป็นกรณีการโอนที่ดินโดยใจสมัครระหว่างผู้โอนและผู้รับโอน ซึ่งเรียกว่าเป็นการโอนโดยทางนิติกรรมต้องปรับบทกฎหมายตามมาตรา 1299 วรรคหนึ่ง มีผลทำให้การโอนดังกล่าวเป็นเพียงบุคคลสิทธิระหว่างผู้โอนและผู้รับโอนและผู้สืบสิทธิของคู่สัญญา แต่ไม่มีผลต่อบุคคลภายนอก 

หากบุคคลภายนอกซื้อที่ดินซึ่งมี ส.ค.1 จากเจ้าของที่ดินผู้ทรงสิทธิครอบครองเดิม (ผู้โอน) ซึ่งเป็นผู้แจ้งการครอบครองโดยสุจริต เนื่องจากไม่รู้ว่ามีการโอนที่ดินแปลงดังกล่าวให้แก่ผู้รับโอนรายแรกไปแล้วก็อาจจะทำให้เกิดประเด็นข้อพิพาทระหว่างผู้รับโอนรายแรกกับบุคคลภายนอกซึ่งเป็นผู้รับโอนรายหลังว่าบุคคลใดจะมีสิทธิดีกว่ากัน

แต่หากมีความเห็นว่าการโอนที่ดินซึ่งมี ส.ค.1 นั้น เป็นการโอนโดยผลของกฎหมายตามมาตรา 1377 ประกอบมาตรา 1378 ซึ่งเป็นการโอนโดยทางอื่นนอกจากนิติกรรม ย่อมมีผลทำให้ผู้รับโอนได้ไปซึ่ง “ทรัพยสิทธิ” (สิทธิที่เจ้าของมีเหนือทรัพย์สินโดยตรง) ทันทีโดยไม่ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ 

หากต่อมาเจ้าของที่ดินผู้ทรงสิทธิครอบครองเดิม (ผู้โอน) ซึ่งเป็นผู้แจ้งการครอบครองส่งมอบการครอบครองให้แก่ผู้รับโอนรายหลัง ซึ่งรับโอนที่ดินโดยสุจริตและค่าตอบแทน จะมีผลทำให้ผู้รับโอนรายหลังได้ไปซึ่งสิทธิครอบครองหรือไม่ ในกรณีเช่นนี้ ย่อมก่อให้เกิดข้อพิพาทระหว่างผู้รับโอนรายแรกกับผู้รับโอนรายหลังว่าบุคคลใดมีสิทธิดีกว่ากัน

จากกรณีต่างๆ ข้างต้น ในปัจจุบันนี้ยังคงเป็นที่ถกเถียงกันว่าหากมีการโอนการครอบครองที่ดินซึ่งมีส.ค.1 เกิดขึ้นระหว่างผู้โอนและผู้รับโอนจะต้องปรับบทกฎหมายไปในทิศทางใดจึงจะถูกต้องและไม่ทำให้เกิดปัญหาตามมาในภายหลัง

สำหรับผู้เขียนแล้วเห็นว่า ข้อพิพาทต่าง ๆ ในเรื่องที่ดินซึ่งมี ส.ค.1 อาจจะหมดไปถ้ามีการบัญญัติกฎหมายในเรื่องผลของการโอนไว้ชัดเจน อีกทั้งหน่วยงานที่เกี่ยวข้องควรจะต้องดำเนินการ เพื่อให้ที่ดินทุกแปลงมีเอกสารสิทธิในที่ดินในรูปแบบของโฉนดที่ดิน

และที่ดินทุกแปลงที่เจ้าของประสงค์จะโอนเปลี่ยนมือไปยังผู้รับโอนต้องตกอยู่ภายใต้บังคับแห่งประมวลกฎหมายที่ดิน กล่าวคือ ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เท่านั้น หากการโอนที่ดินไม่ได้ทำตามแบบที่กฎหมายบัญญัติไว้ย่อมตกเป็นโมฆะ

การกำหนดผลทางกฎหมายเช่นนี้ ทำให้ไม่เกิดความยุ่งยากในเรื่องการวินิจฉัยถึงความเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ รวมทั้งการกำหนดให้ที่ดินทุกแปลงที่มีอยู่ในประเทศไทย ผู้โอนและผู้รับโอนต้องไปดำเนินการทางทะเบียนที่สำนักงานที่ดินย่อมตัดปัญหาข้อพิพาทระหว่างผู้รับโอนรายแรกกับผู้รับโอนรายหลังว่าบุคคลใดมีสิทธิดีกว่ากัน 

ข้อดีอีกประการหนึ่งของการบังคับให้ต้องทำตามแบบที่กฎหมายบัญญัติไว้นั้น ย่อมทำให้รัฐมีรายได้เพิ่มขึ้นจากการจัดเก็บภาษีและค่าธรรมเนียมการโอนต่าง ๆ ที่เกิดขึ้นจากการทำธุรกรรมที่สำนักงานที่ดิน