อสังหาริมทรัพย์

พิษล็อกดาวน์ทุบอสังหาฯอ่วมเปิดโครงการต่ำสุดรอบ 17 ปี ไม่เกิน 4 หมื่นยูนิต

ผลจากมาตรการ “ล็อกดาวน์” ตั้งแต่ปี 2563 ลามมาปีนี้ โดยล่าสุดมีการ “ขยายล็อกดาวน์” ในพื้นที่สีแดงเข้มจนถึง 31 ส.ค.นี้ เป็นปัจจัยลบ!!ต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และมีผลต่อการเปิดตัวโครงการใหม่ในกรุงเทพฯ และปริมณฑลต่ำที่สุดในรอบ17 ปี!! ทีเดียว

“อิสระ บุญยัง ”นายกกิตติมศักดิ์สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร ในฐานะประธานคณะกรรมการอสังหาริมทรัพย์ออกแบบและก่อสร้างสภาหอการค้าแห่งประเทศไทย กล่าวว่า ภาพรวมตลาดอสังหาฯ ครึ่งปีแรก แม้ยอดการเปิดตัวโครงการใหม่ลดลง 40-50% ช่วงแรกผู้ประกอบการต่างคาดหวังว่าสถานการณ์การแพร่ระบาดโควิดระลอก 3 จะไม่รุนแรงทุกบริษัทน่าจะทยอยเปิดตัวโครงการใหม่ออกมาในช่วงไตรมาส 3-4

แต่เมื่อเกิดเหตุการณ์แพร่ระบาดรุนแรงในเดือน ก.ค. ที่ผ่านมา ส่งผลกระทบอารมณ์ซื้อ และกำลังซื้อ “หดตัว” หนักขึ้นกว่าเดิม ขณะที่มาตรการเข้มงวดต่างๆ ยังคงอยู่ ไม่ว่าจะการเว้นระยะห่างทางสังคม การจำกัดการเดินทางทั้งในและระหว่างประเทศ ทำให้ปี 2564 น่าจะเป็นปีที่การเปิดตัวโครงการใหม่ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ต่ำที่สุดในรอบ17ปี!!! นับตั้งแต่2547เป็นต้นมา น่าจะเหลือยอดไม่เกิน 40,000 ยูนิต ทั้งคอนโดและบ้านจัดสรร

“ปีนี้ต้องยอมรับว่าปัจจัยลบจำนวนมากที่เข้ามากระทบตลาดอสังหาฯ ขณะเดียวกันตั้งแต่ปี 2561 จนถึงปัจจุบันมีโครงการคอนโดหยุดแล้วกว่า 10,000 ยูนิต ส่งผลให้ซัพพลายในปีนี้ต่ำสุดในรอบ17 ปี”

ขณะเดียวกันยอดโอนรับรู้รายได้อาจจะลดลงไม่ถึง 50% เพราะมีการล็อกดาวน์ยอดโอนในเดือน ก.ค.- ส.ค. ลดลง คาดว่าภาพรวมทั้งปีลดลง 10-15% ต่ำกว่าปี 2563 แต่ยังถือว่าดีมากแล้ว ในภาวะเศรษฐกิจเช่นนี้ เพราะแนวโน้มสถานการณ์โควิดยังไม่รู้ว่าจะสิ้นสุดลงเมื่อไร และยังมีความโชคดีที่ยอดโอนในครึ่งปีแรกไม่แย่มากนักเมื่อเทียบกับปีที่แล้ว

อิสระ ระบุว่าในเดือน ก.ค. ที่ผ่านมาผู้ประกอบการส่วนใหญ่ยังมีการโอนเพราะมีสต็อกมีบ้านที่รอส่งมอบอยู่แต่ เดือน ส.ค. ต่อเนื่อง ก.ย. คงถูกเลื่อนไป ยกตัวอย่าง กานดา พร็อพเพอร์ตี้ ในช่วงล็อกดาวน์ ไม่มีงานประกอบติดตั้งใหม่ ฉะนั้นปลายปีที่มีงานประกอบติดตั้งจะถูกร่นไปเดือนหนึ่ง หากว่าภาวะเศรษฐกิจโดยรวมดีทุกไซต์งานหรือผู้ประกอบการทุกรายคงมีมาตรการเร่งรัดงานก่อสร้าง มีทำล่วงเวลาโดยไม่ทำให้ชุมชนเดือดร้อน หรือมีเสียงรบกวน แต่หากเศรษฐกิจรวมอยู่ใน “ขาลง” ผู้ประกอบการไม่น่าจะสปีดงานก่อสร้าง! มิเช่นนั้นจะมีแต่เงินไหลออก (Cash Out) ฉะนั้นต้องวางแผนให้เหมาะกับเงินไหลเข้า(Cash In)

“สภาพการณ์ต่อจากนี้ใน 6 เดือนข้างหน้าก็เชื่อเหลือเกินว่า โดยภาพรวมผู้ประกอบการยังคงระมัดระวังการก่อสร้างมากขึ้น แม้ว่าอาจจะไม่ได้ล็อกดาวน์ พร้อมกันนั้นแรงงานที่กระจัดกระจายไปคงยังไม่ได้กลับมาโดยเร็ว จาก 2 ปัจจัยทั้งเศรษฐกิจชะลอตัวและแรงงานที่หายไป การเร่งก่อสร้างทำได้ยาก วิธีแก้ปัญหาคงต้องใช้ระบบสำเร็จรูปหรือพรีคาสท์ในการติดตั้ง ”

ช่วงเวลานี้ผู้ประกอบการอสังหาฯ ต้องเข้าใจว่า ภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว ยิ่งมีการล็อกดาวน์ต่อเนื่องการจับจ่ายใช้สอยย่อมชะลอตัวลงเป็นธรรมดา ดังนั้นการก่อสร้างก็ต้องสมดุลกับยอดขาย

“สถิติและผลกระทบที่ผู้ประกอบการอสังหาฯ ได้รับต่างพูดเป็นเสียงเดียวกันว่า ยอดขายเดือนก.ค. ที่ผ่านแย่ที่สุด โดยเฉพาะคอนโด”

สถิติของกานดา พร็อพเพอร์ตี้ พบว่า เดือนก.ค.เป็นเดือนที่มีคนเข้าเยี่ยมชมโครงการ (Walk-in) น้อยที่สุดในรอบปีหลังจากเผชิญมาตรการล็อกแคมป์ก่อสร้าง ตามมาด้วยมาตรการล็อกดาวน์ ทำให้ยอดการจองน้อยที่สุดในรอบปีตั้งแต่ ก.ค.2563 ในภาพรวมของกรุงเทพฯ และ ปริมาณฑล ฉะนั้น ครึ่งปีหลังผู้ประกอบการอสังหาฯ ระมัดระวังในการเปิดตัวโครงการมากขึ้น

สอดคล้องกับ “พรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ ”นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย ระบุว่า สถานการณ์ผู้ติดเชื้อที่เพิ่มขึ้นทำนิวไฮเป็นระยะๆนั้น ส่งผลกระทบต่อภาคอสังหาฯ จากมาตรการล็อกดาวน์เพื่อสกัดการแพร่เชื้อ หรือที่ผ่านมาคือการปิดแคมป์ก่อสร้างอย่างชัดเจน ทำให้ธุรกิจเดินต่อไม่ได้หรือไปได้อย่างยากลำยาก ไม่นับรวมผลกระทบที่เกิดจากกำลังซื้อของลูกค้าที่หดตัวลงจากรายได้ที่ลดลง ส่งผลให้ถูกปฏิเสธสินเชื่อจากภาคธนาคาร รวมทั้งผู้ประกอบการอสังหาฯที่ต้องอาศัยเงินกู้ตั้งแต่การซื้อที่ดิน การพัฒนาโครงการ ปัจจุบันสถาบันการเงินแทบไม่อนุมัติสินเชื่อใหม่แล้ว เพราะมีกังวลต่อความเสี่ยงเกิดหนี้เสีย

“ปีนี้ตลาดอสังหาฯ ได้รับผลกระทบหนักมากโดยเฉพาะพื้นที่ กรุงเทพฯ และปริมณฑล ชะลอตัวอย่างรุนแรง ยอดขายน้อย ขณะยอดโอนกรรมสิทธิ์ มีปัญหา หมุนกลับมาเป็นรายได้ให้ผู้ประกอบการได้ยาก เนื่องจากลูกค้ากู้ไม่ผ่าน ส่วนตลาดต่างจังหวัดตลาดแนวราบยังพอไปได้ในหัวเมืองใหญ่ คาดว่าปีนี้ตัวเลขเปิดตัวโครงการใหม่ต่ำกว่าปี 2540 ”

จากข้อมูลของ โจนส์ แลง ลาซาลล์ พบว่า ตั้งแต่ปี 2561 จนถึงปัจจุบันตัวเลขคอนโด ชะลอโครงการมีทั้งหมด 12,700 ยูนิต เป็นโครงการที่ยกเลิก 5,900 ยูนิต ชะลอการก่อสร้าง 2,500 ยูนิต และยังไม่กำหนดวันเปิดตัวโครงการ 4,300 ยูนิต พร้อมกันนี้ ด้านราคาคอนโดปรับลดลงเฉลี่ยอยู่ที่ 101,900 บาท ต่อตร.ม. ส่วนคอนโดระดับไฮเอนด์ใจกลางเมืองราคาอยู่ที่ 218,000 บาทต่อตร.ม. สะท้อนให้เห็นว่าผู้ประกอบการอสังหาฯ ปรับตัวรับมือกับภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัวด้วยการเบรกการลงทุนโครงการใหม่ และเร่งระบายสต็อกซัพพลายที่เหลืออยู่เพื่อกำเงินสดไว้ในมือ

สถานการณ์ธุรกิจอสังหาฯ ปีนี้ได้รับผลกระทบจากปัจจัยลบรอบด้านทั้งจากมาตรการล็อกดาวน์ที่มีผลต่อเศรษฐกิจ กำลังซื้อของผู้บริโภค รวมถึงอารมณ์ลดลงต่อเนื่อง ทำให้ผู้ประกอบการต้องระมัดระวังในการตลาดหรือเปิดโครงการใหม่ มิเช่นนั้น ยอดขายแป้ก!! ได้ง่ายๆ