อสังหาริมทรัพย์

เปิดมุมมองสมาคมสถาปนิกสยามฯกรณี“แอชตัน อโศก”

สมาคมสถาปนิกสยามฯ ชี้ 4 ประเด็น คอนโด แอชตัน อโศก ในเว็บไซต์ เผยแพร่ให้สมาชิกและผู้สนใจใช้เป็นกรณีศึกษา

       ประเด็นร้อนแรงสะเทือนวงการอสังหาฯ เมื่อศาลปกครองกลางพิพากษาให้เพิกถอนหนังสือรับแจ้งการก่อสร้างแอชตัน อโศก ของอนันดาฯ ดีเวลลอปเม้นท์ โดยให้มีผลย้อนหลังไปถึงวันที่ออกคำสั่งดังกล่าว ล่าสุดทางสมาคมสถาปนิกสยาม ในพระบรมราชูปถัมภ์ ได้จึงนำเสนอมุมมองที่น่าสนใจลงเว็บไซต์สมาคมสถาปนิกสยามฯ https://asa.or.th ดังนี้


สมาคมสถาปนิกสยามฯ สรุปชี้ “4 ประเด็นกรณีศึกษา คอนโด แอชตัน อโศก”

2 สิงหาคม 2564

สมาคมสถาปนิกสยาม ในพระบรมราชูปถัมภ์ ได้ติดตามข่าวสารเรื่อง แอชตัน อโศก มาตั้งแต่เริ่มมีการร้องเรียน จนถึงปัจจุบันศาลปกครองกลางได้มีคำพิพากษาให้ กรุงเทพมหานคร ในฐานะเจ้าพนักงานท้องถิ่น “เพิกถอนใบรับหนังสือแจ้งความประสงค์จะก่อสร้าง ดัดแปลง รื้อถอน หรือเคลื่อนย้ายอาคาร หรือเปลี่ยนแปลงการใช้อาคาร โดยไม่ยื่นคำขอรับใบอนุญาต ตามมาตรา 39 ทวิ โดยให้มีผลย้อนหลังไปถึงวันที่ออกหนังสือ ส่วนคำขออื่นนอกจากนี้ให้ยก” โดยคำพิพากษานี่แม้จะยังต้องอุทธรณ์คำพิพากษาในชั้นศาลปกครองสูงสุดแต่ก็มีความสำคัญและเป็นที่สนใจของผู้ประกอบวิชาชีพสถาปนิกหลายท่าน สมาคม ฯ จึงได้คัดกรองประเด็นที่น่าสนใจในคดีนี้ที่หลาย ๆ สื่อมิได้นำเสนอข้อเท็จจริงในส่วนนี้เพื่อทำการเผยแพร่ให้สมาชิกและผู้สนใจทุกท่านได้ใช้เป็นกรณีศึกษาดังนี้

ข้อ 1. คดีนี้มีประเด็นที่ถูกฟ้อง 5 เรื่อง แต่มีประเด็นเดียวเท่านั้นที่ศาลพิพากษาว่าเป็นความผิด คือ “การออกใบรับหนังสือแจ้งความประสงค์จะก่อสร้าง ฯ เป็นการกระทำที่มิชอบ เนื่องจาก ผู้ประกอบการมิสามารถนำที่ดินบางส่วนของ รฟม. มาเป็นส่วนหนึ่งของพื้นที่ดินที่ใช้เป็นที่ตั้งอาคาร เพื่อที่จะทำให้อาคารดังกล่าวมีด้านหนึ่งของที่ดินกว้างไม่น้อยกว่า 12 เมตร ติดถนนสาธารณะกว่างไม่น้อยกว่า 18 เมตร” เพราะที่ดินดังกล่าวจะอย่างไรก็มิใช่ที่ดินของผู้ประกอบการ , มิใช่ทางสาธารณประโยชน์ และการอนุญาตให้ใช้ที่ดินของ รฟม. ไม่ตรงกับวัตถุประสงค์ของการเวนคืนที่ดิน

ข้อ 2. ในคดีนี้ ผู้อำนวยการเขตวัฒนา ผู้อำนวยการสำนักการโยธา และผู้ว่าราชการกรุงเทพมหานคร ให้การมีสาระสำคัญว่า คณะกรรมการพิจารณาคำขออนุญาตก่อสร้าง ดัดแปลง รื้อถอน หรือเคลื่อนย้ายอาคาร ของ กทม.ได้พิจารณาแบบที่ผู้ประกอบการยื่นขออนุญาตมาแล้วพบเห็นว่า “แบบที่ยื่น ไม่มีส่วนใดขัดประกาศ ข้อบัญญัติ กฎกระทรวง พรบ.ควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 หรือกฎหมายอื่นของ กทม.” เพราะว่า

ข้อ 3. ก่อนการแจ้งการก่อสร้างตามมาตรา 39 ทวิ ผู้ประกอบการได้มีหนังสือหารือไปยังกรมโยธาธิการและผังเมือง และกรมโยธาธิการและผังเมืองได้มีหนังสือตอบข้อหารือของผู้ประกอบการว่า “หากที่ดินที่จะใช้เป็นที่ตั้งของอาคารสูงหรืออาคารขนาดใหญ่พิเศษ แม้จะมิได้อยู่ติดถนนสาธารณะ หากมีที่ดินแปลงอื่นที่สามารถใช้เป็นทางเข้า-ออกสู่ถนนสาธารณ สำหรับอาคารสูงหรืออาคารขนาดใหญ่พิเศษนั้นได้ตลอดตราบที่อาคารสูงหรืออาคารขนาดใหญ่พิเศษตั้งอยู่ และสามารถใช้เป็นทางเข้าออกของรถดับเพลิงได้สะดวก ก็จะเป็นไปตามเจตนารมณ์ของกฎกระทรวง ฉบับที่ 33”ดังนั้นการที่ผู้ประกอบการนำที่ดินบางส่วนของ รฟม. มาเป็นส่วนหนึ่งของพื้นที่ดินที่ใช้เป็นที่ตั้งอาคาร เพื่อที่จะทำให้อาคารดังกล่าวมีด้านหนึ่งของที่ดินกว้างไม่น้อยกว่า 12 เมตร ติดถนนสาธารณะกว่างไม่น้อยกว่า 18 เมตร กทม.จึงเห็นว่าถูกต้องตามกฎกระทรวงแล้ว

ข้อ 4. และในกรณีเช่นเดียวกันนี้ สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกาได้เคยให้ความเห็นในปัญหาข้อกฎหมายไว้ตามที่คณะกรรมการพิจารณาอุทธรณ์ตามพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 ร้องขอ ในการพิจารณาอุทธรณ์ของผู้ประกอบการรายหนึ่งว่าถูกต้องตามกฎกระทรวงกำหนด

ทั้งหมดของคำพิพากษานี้เป็นคำพิพากษาที่สั่งให้ กรุงเทพมหานคร ในฐานะเจ้าพนักงานท้องถิ่น เพิกถอนการอนุญาตให้ก่อสร้างอาคารนี้ แต่จะอย่างไรก็ดี คดีนี้ยังคงต้องมีการอุทธรณ์ในชั้นศาลปกครองสูงสุดต่อไป และเนื่องจากคดีนี้ยังไม่ถึงที่สุด อาคารหลังนี้ก็ยังคงสามารถใช้งานได้ตามปกติต่อไป .หรือแม้กระทั่งคดีถึงที่สุดแล้วก็ใช่ว่าจะสามารถทำการรื้อถอนได้ง่าย ๆ อันมี case study ให้เห็นในหลายโครงการ

แม้ว่าประเทศไทยเราจะใช้กฎหมายที่ยึดถือตัวบทเป็นหลัก แต่จากกรณีที่เกิดขึ้นทั้งหมดนี้ทำให้เกิดข้อสงสัยว่าเจตนารมณ์ กับ ตัวบทกฎหมาย อันไหนที่เราควรให้ความสำคัญมากกว่ากัน หากผู้ปฏิบัติมีข้อสงสัยตามกฎหมายควบคุมอาคารขึ้นมาอีก ผู้ปฏิบัติควรที่จะหารือหน่วยงานไหนดี และที่สำคัญที่สุด กรณีเช่นนี้ คงไม่ได้มีเพียงที่เดียวทั้งในอดีตและอนาคต ข้อดีที่เกิดจากเหตุการณ์นี้ คงเป็นประเด็นให้เกิดการพัฒนากฎหมายไปสู่ความชัดเจนให้กับทั้งเจ้าหน้าที่ผู้ใช้กฎ สถาปนิก และผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ เพื่อการพัฒนาของประเทศในภาพรวม