อสังหาริมทรัพย์

โควิดไม่สะเทือนอาคารสำนักงาน

เจแอลแอล เผยครึ่งปีแรกปีนี้ไทยมียอดซื้อขายอาคาร 16,600 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 20.5% จากครึ่งแรกของปี 2563 คาดว่า ปีนี้ยอดขายมากกว่า 18,000 ล้านบาท

สจ๊วต โครว์ ซีอีโอกลุ่มธุรกิจบริการด้านตลาดทุนภาคพื้นเอเชียแปซิฟิกของเจแอลแอล กล่าวว่า จากรายงาน Asia Pacific Capital Tracker พบว่าครึ่งแรกในปี2564 การซื้อขายอาคารและโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่มีวัตถุประสงค์การใช้ในเชิงธุรกิจทั่วเอเชียแปซิฟิกมีมูลค่ารวมทั้งสิ้น 83,500 ล้านดอลลาร์สหรัฐฯ หรือประมาณกว่า 2.7 ล้านล้านบาท เพิ่มขึ้น 39% จากช่วงเดียวกันของปี 2563

การซื้อขายที่มีมูลค่าเพิ่มขึ้น สะท้อนให้เห็นถึงการฟื้นตัวของตลาดการลงทุนซื้ออสังหาริมทรัพย์ในภูมิภาคนี้ โดยการซื้อขายในช่วงครึ่งแรกของปีนี้มีมูลค่าต่ำกว่าช่วงครึ่งแรกปี 2562 ก่อนเกิดวิกฤติโควิด เพียง 6%

"มูลค่าที่ปรับเพิ่มสูงขึ้น สะท้อนให้เห็นชัดเจนว่า ตลาดการซื้อขายอาคารในเอเชียแปซิฟิกกำลังกลับมา และนักลงทุนมองแนวโน้มตลาดในเชิงบวก เราคาดว่า การลงทุนซื้ออาคารในภูมิภาคจะดำเนินต่อไปในช่วงครึ่งหลังของปี เนื่องจากมีนักลงทุนสนใจการซื้อพอร์ตอสังหาริมทรัพย์ การซื้ออาคารสถานประกอบการเพื่อให้เช่ากลับแก่บริษัทผู้ขาย และการหาโอกาสซื้ออสังหาริมทรัพย์นอกกลุ่มหลัก อาทิ โรงงาน โกดัง/โลจิสติกส์ ตลอดไปจนถึงสถานดูแลสุขภาพ"

รายงานจากเจแอลแอล ระบุว่า การลงทุนซื้อขายอาคารในกลุ่มอุตสาหกรรมและโลจิสติกส์ ซึ่งประกอบด้วย โรงงาน โกดัง และศูนย์จัดเก็บ-กระจายสินค้า เฉพาะในไตรมาสสองของปีนี้มีมูลค่ารวมสูงถึง 15,000 ล้านดอลลาร์ หรือประมาณเกือบ 493,000 ล้านบาท จากอานิสงค์ของการเติบโตอย่างรวดเร็วของภาคธุรกิจอีคอมเมอร์ซในภูมิภาคที่ทำให้มีความต้องการสูงในการใช้อสังหาริมทรัพย์กลุ่มนี้ นอกจากนี้ ยังให้ผลตอบแทนการลงทุนสูง และมีความผันผวนน้อยกว่าอสังหาริมทรัพย์กลุ่มหลัก

อาคารสำนักงานเป็นอสังหาริมทรัพย์อีกประเภทหนึ่งที่ได้รับความสนใจจากนักลงทุนมากขึ้นด้วยเช่นกัน โดยในไตรมาสสองที่ผ่านมา มีการซื้อขายเกิดขึ้นรวมมูลค่า 15,500 ล้านดอลลาร์หรือประมาณ 509,330 ล้านบาท การลงทุนซื้อส่วนใหญ่เกิดขึ้นในหัวเมืองที่ตลาดอาคารสำนักงานกำลังมีการฟื้นตัวของอุปสงค์ อาทิ ย่านศูนย์กลางธุรกิจของหัวเมืองใหญ่ในออสเตรเลีย หรือตลาดที่มีสัญญาณการฟื้นตัวของค่าเช่า เช่น สิงคโปร์และเซี่ยงไฮ้


การลงทุนซื้ออาคารที่ทำการของบริษัทและให้บริษัทผู้ขาย เช่ากลับ (sale and leaseback) ในครึ่งแรกของปีนี้ มีมูลค่าเพิ่มขึ้นกว่า 10% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีที่แล้ว และเป็นอัตราการเพิ่มขึ้นที่สูงกว่าค่าเฉลี่ยในช่วงระหว่างปี 2558 ถึง 2563 ด้วย ซึ่งเฉลี่ยอยู่ที่ 7% ต่อปี


อย่างไรก็ตามญี่ปุ่นเป็นประเทศที่มีแนวโน้มการขยายตัวของการลงทุนซื้ออาคารที่ทำการและให้เช่ากลับแก่บริษัทผู้ขาย โดยเฉพาะเมื่อวิกฤติโควิดเริ่มขึ้น โดยบริษัทในภาคธุรกิจต่างๆ เริ่มมองหานักลงทุนเข้ามาซื้ออาคารสถานประกอบการของตนและขอเช่ากลับจากนักลงทุนผู้ซื้อ กลยุทธ์นี้ช่วยให้บริษัทสามารถเปลี่ยนสินทรัพย์เป็นเงินเข้ามาเสริมสภาพคล่องและทำให้บัญชีงบดุลของบริษัทดูดีขึ้น ในขณะที่ยังคงสามารถใช้อาคารเป็นที่ทำการต่อไป เพียงเปลี่ยนสถานะจากการเป็นเจ้าของมาเป็นผู้เช่า ส่วนนักลงทุนที่เข้าซื้อ จะมีความเสี่ยงการลงทุนต่ำ เนื่องจากมักเป็นการทำสัญญาให้เช่ากลับในระยะยาว จึงสามารถประเมินล่วงหน้าได้ถึงรายได้และผลตอบแทนที่จะได้รับจากการลงทุนซื้อ แนวโน้มเดียวกันนี้เกิดขึ้นในออสเตรเลีย โดยหลายบริษัทมองว่าไม่จำเป็นที่จะต้องถือครองกรรมสิทธิ์ขาดในอาคารที่ทำการ เนื่องจากอสังหาริมทรัพย์ไม่ใช่ธุรกิจหลักของตน

เรจินา ลิม ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยประจำกลุ่มธุรกิจบริการตลาดทุนภาคพื้นเอเชียแปซิฟิกของเจแอลแอล คาดว่า การลงทุนซื้ออาคารเพื่อให้เช่ากลับแก่ผู้ขายสำหรับทั้งปีนี้ จะขยายตัวเพิ่มขึ้น 15-20%จากปีที่แล้วส่วนการลงทุนซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ด้านอุตสาหกรรมและโลจิสติกส์คาดว่าจะมีมูลค่าเพิ่มสูงขึ้นเป็นเท่าตัวไปอยู่ที่ระดับ5-6หมื่นล้านคอลลาร์ภายในปี2568ในประเทศไทย การลงทุนซื้อขายอาคารในช่วงครึ่งแรกของปีนี้ มีมูลค่ารวมทั้งสิ้น 16,600 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 20.5% จากครึ่งแรกของปี 2563


ไมเคิล แกลนซี กรรมการผู้จัดการ เจแอลแอล กล่าวว่า ตลาดการลงทุนซื้อขายอาคารในประเทศไทย มีทิศทางใกล้เคียงกับของทั้งภูมิภาค อสังหาริมทรัพย์ด้านอุตสาหกรรมและโลจิสติกส์เป็นหนึ่งในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ที่มีการลงทุนซื้อขายสูง โดยมีมูลค่ารวมทั้งสิ้น 6,700 ล้านบาท คิดเป็น 40.3% ของมูลค่าการซื้อขายที่เกิดขึ้นทั้งหมดในช่วงครึ่งแรกของปีนี้

"แม้สถานการณ์โควิดจะกำลังทวีความรุนแรงมากขึ้น เราเชื่อว่า การลงทุนซื้อขายอาคารในประเทศไทยของทั้งปีนี้ จะมีสูงกว่าปี 2563 ซึ่งมีมูลค่ารวมอยู่ที่ 18,000 ล้านบาทอย่างแน่นอน โดยอสังหาริมทรัพย์ด้านอุตสาหกรรมและโลจิสติกส์จะยังคงเป็นที่สนใจสูงของนักลงทุน จากการขยายตัวอย่างต่อเนื่องของธุรกิจอีคอมเมอร์ส ในขณะเดียวกัน คาดว่า จะมีดีลการซื้อขายโรงแรมในประเทศไทยเพิ่มสูงขึ้นกว่าปีที่แล้ว" นายแกลนซีกล่าว