อสังหาริมทรัพย์

ปัญหา...โรงงานใกล้หมู่บ้าน บ้านใกล้โรงงาน...ต้องแก้ผังเมือง?

จากเหตุระเบิดภายในโรงงานผลิตเม็ดโฟมพลาสติก ซอยกิ่งแก้ว จ.สมุทรปราการ ทำให้ผู้ที่อยู่อาศัยบริเวณโดยรอบได้รับความเสียหายอย่างมาก เกิดคำถามขึ้นว่า ทำไมโรงงานอุตสาหกรรมถึงอยู่ใกล้หมู่บ้าน?

โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อเกิดเหตุการณ์รุนแรง หรือเกิดความขัดแย้ง เนื่องจากการรูปแบบการใช้งานที่แตกต่างกัน ซึ่งก่อนหน้านี้มีกระแสข่าว...ผู้ที่พักอาศัยในโครงการคอนโดมิเนียมมีปัญหากับวัดข้างเคียงเรื่องการใช้เสียงหรือการตีระฆัง ทั้งๆ ที่วัดอยู่มานานหลายสิบปี โครงการคอนโดมิเนียมเพิ่งจะสร้างได้ไม่นาน และการตีระฆังหรือกลองของวัดก็เป็นสิ่งที่ปฏิบัติกันมาช้านาน เรื่องแบบนี้อาจจะ “ไม่ใช่ปัญหารุนแรง" เพราะสุดท้ายแล้วก็เป็นเรื่องของบุคคล เมื่อเวลาผ่านไปก็จบ แต่ถ้าเกิดเหตุการณ์รุนแรงถึงขั้นก่อความเสียหายทั้งชีวิตและทรัพย์สิน รวมถึงกรณีโรงงานไฟไหม้ที่กิ่งแก้วก็เป็นเรื่องกังขาว่าทำไมมีโรงงานอุตสาหกรรมในพื้นที่ที่อยู่อาศัย

“สุรเชษฐ กองชีพ” กรรมการผู้จัดการ บริษัท ฟินิกซ์ พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ แอนด์ คอนซัลแทนซี่ จำกัด อธิบายว่า เมื่อ 30-40 ปีก่อนหน้า พื้นที่รอบนอกกรุงเทพมหานคร โดยเฉพาะจังหวัดสมุทรปราการ สมุทรสาคร ปทุมธานี นนทบุรี เป็นพื้นที่ที่มีโรงงานอุตสาหกรรมขนาดกลาง และขนาดเล็ก รวมถึงโกดังเก็บสินค้ากระจายอยู่โดยทั่วไป ทั้งที่อยู่ในนิคมอุตสาหกรรม หลายโรงงานเกิดขึ้นก่อนที่จะมีผังเมืองเกิดขึ้นในหลายพื้นที่

เมื่อมีผังเมืองบังคับใช้แล้วผู้ที่มีส่วนในการออกแบบผังเมืองจึงพยายามตีกรอบให้โรงงานที่มีอยู่แล้วเหล่านั้นเป็นเขตอุตสาหกรรม หรือเป็นเขตพื้นที่ผังเมืองสีต่างๆ ตามที่เห็นในผังเมืองของแต่ละจังหวัด และในหลายพื้นที่ก็มีการเปลี่ยนแปลงในเรื่องของสีผังเมืองเช่นกัน รองรับการขยายตัวของเมืองและปัจจัยหลากหลายมิติ

พื้นที่สองฝั่งของถนนกิ่งแก้วในอดีตเป็นที่ดิน “สีม่วง” หรือพื้นที่สำหรับการใช้ประโยชน์เพื่อการอุตสาหกรรมตามข้อกำหนดผังเมืองรวมจังหวัดสมุทรปราการ พ.ศ.2537 เพราะมีโรงงานอุตสาหกรรม โกดังสินค้าอยู่หลายแห่งในพื้นที่ รวมไปถึงมีหลายโรงงาน และหลายโกดังสินค้าที่อยู่นอกเหนือพื้นที่ตามข้อกำหนดผังเมืองรวมซึ่งเป็นโรงงานและโกดังสินค้าที่มีมาก่อนที่จะมีผังเมืองรวมจังหวัดสมุทรปราการ พ.ศ.2537 (โรงงานบริษัท หมิงตี้ เคมิคอล จำกัด ก่อตั้งปี 2532) แต่ผังเมืองจะมีข้อยกเว้นว่า สามารถพัฒนาหรือดำเนินกิจการอื่นๆ นอกเหนือจากที่ระบุในผังเมืองได้ 10% ของที่ดินในพื้นที่

ก่อนหน้านี้พื้นที่บริเวณนี้เป็นที่ดินโล่งๆ โรงงานอุตสาหกรรมจำนวนมากจึงนิยมมาตั้งโรงงาน เพราะการเดินทางไปยังนิคมอุตสาหกรรมซึ่งอาจมีโรงงานที่ทำธุรกิจด้วยกันอยู่นั้นสะดวกกว่า แต่ด้วยการขยายตัวของเมือง ความต้องการที่ดินเพื่อนำมาพัฒนาเป็นโครงการที่อยู่อาศัยมีมากขึ้น ขณะที่พื้นที่สำหรับโรงงานอุตสาหกรรม หรือโกดังสินค้าถูกควบคุมมากขึ้น และพยายามผลักดันให้โรงงานตั้งใหม่เข้าไปอยู่ในพื้นที่ที่ผังเมืองกำหนด แต่โรงงานหรือโกดังสินค้าที่มีอยู่ก่อนหน้านี้แล้วยังคงดำเนินกิจการได้อยู่เช่นเดิม แต่จะขยายหรือเปลี่ยนแปลงอะไรมากกว่าที่มีมาไม่ได้ และไม่สามารถสร้างโรงงานและโกดังสินค้าใหม่ได้อีก

ผังเมืองรวมสมุทรปราการเองก็มีการเปลี่ยนแปลงในเรื่องของ “สีผังเมือง” ในหลายพื้นที่รวมถึงพื้นที่ทั้งสองฝั่งของถนนกิ่งแก้วที่เห็นได้ชัดเจนในผังเมืองรวมจังหวัดสมุทรปราการ พ.ศ.2544 ที่เปลี่ยนเป็น “สีแดง” หรือที่ดินเพื่อการใช้ประโยชน์เพื่อพาณิชยกรรมและต่อเนื่องมาถึงผังเมืองรวมจังหวัดสมุทรปราการ พ.ศ.2556 ดังนั้น จึงมีโครงการที่อยู่อาศัยจำนวนมากเข้ามาในพื้นที่เดียวกับโรงงานอุตสาหกรรมตั้งแต่ที่ผังเมืองรวมจังหวัดสมุทรปราการ พ.ศ.2544 มีผลบังคับใช้ ประกอบกับความต้องการที่อยู่อาศัยที่มีมากขึ้นในพื้นที่ปริมณฑล และการเปิดให้บริการของสนามบินนานาชาติสุวรรณภูมิ จึงมีผลต่อเนื่องให้พื้นที่ตามแนวถนนกิ่งแก้วกลายเป็นพื้นที่ที่มีโครงการที่อยู่อาศัยเกิดขึ้นมากมายในช่วง 20 กว่าปีที่ผ่านมา และผู้ซื้อหรือผู้ที่เลือกซื้อที่อยู่อาศัยในพื้นที่นี้ก็ไม่ได้คิดอะไร! ในการที่มีโรงงานอุตสาหกรรมอยู่ในพื้นที่

ซึ่งจริงๆ แล้วพื้นที่ในลักษณะนี้ที่มีโรงงานอุตสาหกรรม หรือโกดังสินค้าอยู่ในพื้นที่แล้ว เริ่มมีโครงการที่อยู่อาศัยเข้าไปในพื้นที่ยังมีอีกหลายแห่งทั้งในกรุงเทพมหานคร และจังหวัดปริมณฑล เช่น พื้นที่ตามแนวถนนพระรามที่ 3 ที่มีโกดังสินค้าหลายแห่งริมถนนด้านที่ติดกับแม่น้ำเจ้าพระยา รวมไปถึงพื้นที่ริมถนนสุขสวัสดิ์ และถนนราษฎร์บูรณะ เป็นต้น

เรื่องนี้แม้จะไม่มีใครทำผิดกฎระเบียบผังเมือง แต่เมื่อเกิดเหตุการณ์ที่มีผลต่อชีวิตและทรัพย์สิน ก็ว่ากันไปตามกฎหมาย และแน่นอนว่าคงมีผลในการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยของคนจำนวนหนึ่ง ซึ่งมีไม่น้อยที่อาจเปลี่ยนทำเลหรือเลือกทำเลอื่น ทดแทนก็เป็นไปได้