“อีอีซี”หนุนอสังหาฯสระแก้ว ชงแก้ผังเมืองเชื่อมฉะเชิงเทรา

พีระพงษ์ สูติพันธ์วิหาร กรรมการผู้จัดการ บริษัท สระแก้ว ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด เจ้าของโครงการซิตี้ปาร์คสระแก้ว, ซิตี้ไลฟ์สระแก้ว และซิตี้ไลฟ์อรัญ เปิดเผยว่า จากการผลักดันอีอีซีได้ส่งผลบวกและลบในจังหวัดใกล้เคียง อีอีซี ได้แก่ สระแก้ว ปราจีนบุรีและจันทบุรี อยู่พอสมควร 

สำหรับสระแก้วอยู่ติดกับ “ฉะเชิงเทรา” ได้รับผลกระทบด้านบวกจากโครงการอีอีซี อยู่พอสมควร เนื่องจากราคาที่ดินในพื้นที่ 3 จังหวัด อีอีซี ได้แก่ ชลบุรี ระยอง และฉะเชิงเทรา ได้ปรับราคาขึ้นสูงมาก ทำให้การลงทุนในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในส่วนของบ้านจัดสรร อาคารที่พักอาศัย และโรงงานขยายมาในพื้นที่จังหวัดสระแก้วเพิ่มขึ้น ส่งผลให้ยอดขายในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เพิ่มขึ้นประมาณ 20-30% โดยเฉพาะในกลุ่มบ้านจัดสรร ได้มีโครงการใหม่ ๆ เกิดขึ้นมาก และยังมีโรงงานเข้ามาตั้งในพื้นที่เพิ่มขึ้น

ทั้งนี้ สิ่งที่เป็นอุปสรรคหลคักของการพัฒนาพื้นที่สระแก้ว คือ ผังเมืองรวมของจังหวัดที่ไม่ได้ปรับปรุงมานาน ทำให้การวางผังสีเพื่อกำหนดกิจกรรมทางเศรษฐกิจไม่สอดคล้องกับผังเมืองของอีอีซี ทำให้มีพื้นที่ส่วนใหญ่เป็นสีเขียวเพื่อการเกษตรกรรม มีพื้นที่สีม่วงสำหรับภาคอุตสาหกรรมและพื้นที่พาณิชยกรรมอยู่น้อย กระจุกอยู่เพียงในตัวเมือง จึงทำให้การลงทุนโครงการใหม่ทำได้ยาก 

ดังนั้นภาครัฐควรจะเร่งจัดทำผังเมืองรวมและผังเมืองในอำเภอหลักฉบับใหม่อย่างรวดเร็ว ขยายพื้นที่สำหรับอุตสาหกรรม และพาณิชยกรรมไปในเขตรอบตัวเมืองให้มากขึ้น เพื่อรองรับการขยายตัวทางเศรษฐกิจ และสอดคล้องกับการขยายตัวของอีอีซีมายังจังหวัดโดยรอบ ซึ่งจะทำให้จังหวัดเหล่านี้ได้รับผลกระโยชน์จากโครงการอีอีซีได้มากที่สุด

รวมทั้งจากพื้นที่อุตสาหกรรมและพาณิชยกรรมที่มีอยู่จำกัด ทำให้ราคาที่ดินในอำเภอเมือง และอำเภออรัญประเทศ ซึ่งเป็นพื้นที่ที่สำคัญของจังหวัดสระแก้วก็มีราคาเพิ่มขึ้นไปด้วย โดยเฉพาะในพื้นที่สำคัญที่ติดถนนใหญ่ราคาเพิ่มขึ้นกว่า 50% ทำให้ราคาบ้านในโครงการของบริษัทฯ ต้องปรับตัวเพิ่มขึ้น 10-15% แต่ทั้งนี้แม้ว่าราคาจะเพิ่มขึ้น แต่ก็ยังต่ำกว่าในอีอีซีกว่า 10 เท่าตัว 

ดังนั้นจึงเหมาะที่จะทำเป็นพื้นที่อุตสาหกรรมรองรับการลงทุนสำหรับผู้ประกอบการไทยที่ผลิตชิ้นส่วนอุตสาหกรรมป้อนให้กับโรงงายในพื้นที่อีอีซี และส่งออกไปยังประเทศกัมพูชา เพราะอำเภออรัญประเทศ เป็นด่านการค้าที่มีสินค้าจากไทยส่งออกไปยังประเทศกัมพูชามากที่สุด

“หากปรับผังเมืองจังหวัดสระแก้วจะเพิ่มพื้นที่ในการพัฒนาทางเศรษฐกิจได้อีกหลายหมื่นไร่ และยังมีราคาต่ำกว่าที่ดินในอีอีซีกว่า 10 เท่า จึงเหมาะกับผู้ประกอบการไทยที่มีเงินลงทุนไม่มาก และเหมาะกับอุตสาหกรรมที่มีซักพลายเชนเชื่อต่อกับโรงงานในอีอีซี และยังเป็นฐานการผลิตเพื่อส่งออกไปยังกัมพูชาได้อีกด้วย ดังนั้นโรงงานที่เข้ามาตั้งในพื้นที่นี้จึงได้ประโยชน์ทั้ง 2 ด้าน”

นอกจากนี้ ถนนในจังหวัดสระแก้วก็มีความพร้อมสูง เพราะที่ผ่านมารัฐบาลได้ปรับปรุงเนื่งหลายรายเป็นถนน 4 เลน รองรับการส่งออกไปยังด้านการค้าชยแดนอรัญประเทศ และด่านใหม่ที่ บ้านหนองเอี่ยน อำเภออรัฐประเทศ จึงสามารถรองรับการขยายตัวเมืองได้อีกมาก 

แต่สิ่งสำคัญที่สุด คือ การขยายเส้นทางคมนาคมเชื่อมต่อกับอีอีซีให้มากที่สุด ทั้งทางถนนและระบบราง โดยเฉพาะการปรับปรุงเส้นทางรถไฟไปชายแดนอรัญประเทศจากทางเดี่ยวให้เป็นทางคู่ เพื่อลดเวลาเดินทาง และเพิ่มปริมาณการขนส่งสินค้าส่งออก และการท่องเที่ยว เพราะหากใช้เส้นทางรถไประยะทางจากกรุงเทพไปยังตัวเมืองสระแก้วจะมีระยะทางเพียง 150 กิโลเมตร และไปถึงตลาดโรงเกลือ อำเภออรัฐประเทศชายแดนไทย-กัมพูชาเพียง 200 กิโลเมตร จะเป็นหัวใจหลักทำให้เศรษฐกิจจังหวัดสระแก้เติบโตเพิ่มขึ้นมาก

“รัฐบาลควรเชื่อมต่อโครงสร้างพื้นฐานถนนหนทางเชื่อมจากจังหวัดในพื้นที่ อีอีซี ไปยังจังหวัดใกล้เคียงเพิ่มขึ้น ให้เป็นวงกลมไปยังจังหวัดที่ติดกับอีอีซี รวมทั้งการขยายเส้นทางรถไทยทางคู่ เพื่อเพิ่มปริมาณ และร่นระยะเวลาการขนส่งสินค้าและผู้โดยสาร ซึ่งจะทำให้จังหวัดโดยรอบอีอีซีได้รับประโยชน์จากการพัฒนาอีอีซีเพิ่มขึ้น”

โดยเฉพาะจังหวัดสระแก้วที่มีจุดเด่นเรื่องตลาดการค้าชายแดนที่มีมูลค่าสูงมาก เป็นระตูส่งออกที่สำคัญไปยังประเทศกัมพูชา ที่มีการพัฒนาอย่างรวดเร็ว รวมทั้งยังมีสถานที่ท่องเที่ยวเป็นจำนวนมากทั้งน้ำตก และภูเขา ที่หากได้รับการพัฒนาจะเพิ่มเม็ดเงินจากการท่องเที่ยวได้อีกมาก ดังนั้นสระแก้วจึงเหมาะกับการเป็นฐานการผลิตในภาคอุตสาหกรรมทั้งเพื่อการส่งออกไปประเทศเพื่อนบ้านและการป้อนชิ้นส่วนให้กับอีอีซี รวมทั้งยังเป็นแหล่งท่องเที่ยวที่มีศักยภาพ สามารถเชี่บมโยงเส้นทางการท่องเที่ยวไปยังกัมพูชาได้ง่าย

สำหรับธุรกิจของบริษัทฯ ขณะนี้มีโครงการหมู่บ้านจัดสรร 3 แห่ง ในอำเภอเมืองสระแก้ว และอำเภออรัฐประเทศ รวมทั้งอาหารพาณิชย์ และกำลังจะขยายไปสู่ธุรกิจอพาร์ทเม้นท์ และบ้านพักให้เช่า ตลอดจนการขยายโครงการบ้านจัดสรรโครงการที่ 4 เพื่อรองรับการขยายตัวของอีอีซี ซึ่งได้เตรียมที่ดินไว้หลายร้อยไร่ในอำเภอเมือง และอรัฐประเทศ 

ทั้งนี้ การที่ภาครัฐปรับสีผังเมืองก็จะขยายธุรกิจได้อีกมาก โดยโครงการบ้านจัดสรรจะเจาะหลุ่มลูกค้าระดับกลางมีราคาตั้งแต่ 1.9–5.0 ล้านบาท มีทั้งบ้าน 2 ชั้นขนาดที่ดิน 100 ตารางวา และบ้านชั้นเดียว 60 ตารางวา รวมทั้ง 3 โครงการมีบ้านจัดสรรกว่า 300 หลังคาเรือน ซึ่งในช่วงก่อนโควิด-19 ธุรกิจขยายตัวในระดับ 10-20% ทุกปี แต่หลังจากโควิด-19 ยอดขายก็ได้ลดลงบ้าง