ยึด 4 หัวเมืองใหญ่อีสาน ยุทธศาสตร์ 'ดีเฮ้าส์พัฒนา'

แม้เป็นเพียง 'ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์' (ดีเวลอปเปอร์) รายเล็กในจังหวัดมหาสารคาม แต่ กลับมีคอนเนคชั่นในพื้นที่ไม่ธรรมดา ! สะท้อนผ่านจำนวนที่ดิน (แลนด์แบงก์) ในมือที่มีต้นทุนราคา 'ต่ำมาก' ถือเป็นหนึ่งใน 'จุดแข็ง' ของ บมจ. ดีเฮ้าส์พัฒนา หรือ DHOUSE เหนือคู่แข่งบิ๊กอสังหาฯ รายใหญ่ที่กล้ามาท้ารบในพื้นที่...

เสน่ห์ดังกล่าวอาจจะ 'ดึงดูด' ให้ 'นักลงทุนรายใหญ่' อย่าง 'เสี่ยยักษ์-วิชัย วชิรพงศ์' ควักเงินลงทุนจองซื้อหุ้น DHOUSE จำนวน 5,000,000 หุ้น คิดเป็น 0.60% (ณ ปิดสมุดวันที่ 22 ต.ค.2563) ขณะที่ราคาหุ้น DHOUSE เปิดซื้อขายวันแรก (เทรด) 0.61 บาทต่อหุ้น เพิ่มขึ้น 1.67% ซึ่ง 'จุดสูงสุด' (New High) 0.72 บาทต่อหุ้น (26 ต.ค.) 'ต่ำสุด' (New Low) 0.52 บาทต่อหุ้น (13 พ.ย.) โดยราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 0.56 บาท

'อรรถ เลิศรุ้งพร' ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บมจ. ดีเฮ้าส์พัฒนา หรือ DHOUSE เล่าโมเดลการทำธุรกิจให้ 'กรุงเทพธุรกิจ BizWeek' ฟังว่า บริษัทตั้งเป้าหมายเป็น 'ผู้นำด้านการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ของภาคตะวันออกเฉียงเหนือ' (อีสาน) หลังจากเป็นผู้นำในจังหวัดมหาสารคามแล้ว สะท้อนแผนการลงทุน 5 ปีข้างหน้า (2564-2568) บริษัทจะต้องมีโครงการอสังหาริมทรัพย์ลงทุนใน '4 จังหวัดหัวเมืองใหญ่' ของภาคอีสานที่ประกอบด้วย นครราชสีมา ขอนแก่น อุดรธานี อุบลราชธานี ซึ่งส่งผลให้บริษัทมีรายได้แตะ 'พันล้านบาท'

โดยคาดว่าในปลายปี 2564 มีโอกาสเห็นบริษัทขยายการลงทุนออกไปในจังหวัดขอนแก่น ซึ่งเป็นจังหวัดบ้านเกิดก่อนจะไปทำธุรกิจที่จังหวัดมหาสารคาม คาดว่าปลายปีหน้าจะเห็นรูปแบบโครงการ จาก ปัจจุบันอยู่ระหว่างเจรจาซื้อที่ดิน และจังหวัดถัดไปจะไปลงทุนในอุบลราชธานี ซึ่งเป็นจังหวัดบ้านเกิดของภรรยา ขณะที่อุดรธานี และนครราชสีมาจะเป็นลำดับถัดไป

อย่างไรก็ตาม ด้วยธุรกิจอสังหาฯ ค่อนข้างจะผันผวนตามภาพรวมเศรษฐกิจ ในที่ประชุมคณะกรรมการบริษัท (บอร์ด) ปรึกษาหารือกันว่าอยากลงทุนในโครงการคอนโดมิเนียมเพื่อเช่า และคอมมูนิตี้มอลล์ ที่มีรายได้จากค่าเช่าพื้นที่เชิงพาณิชย์ เป็นพอร์ตลงทุนใหม่ที่สร้าง 'รายได้ประจำ' (Recurring Income) โดยตั้งเป้าปี 2566 พอร์ตรายได้ประจำคิดเป็น 20% ภายใต้คอนโดมิเนียมเพื่อเช่าจำนวน 1,000 ห้อง แม้ว่ามาร์จินจากคอนโดมิเนียมปล่อยเช่าจะไม่สูงเหมือนสร้างเพื่อขาย แต่ถือว่าเป็นการลดความเสี่ยงในย่ามที่เศรษฐกิจชะลอตัว รวมทั้งในอนาคตบริษัทอยากจัดตั้งกองรีทอสังหาฯ โดยนำโครงการคอนโดมิเนียมเพื่อเช่าเข้าเป็นสินทรัพย์ขาย

ขณะที่พอร์ตลงทุนสร้างเพื่อขาย อย่างบ้านเดียว อาคารพาณิชย์ บริษัทยังดำเนินการต่อไป เนื่องจากเป็นสัดส่วนรายได้ที่มาร์จินอยู่ในระดับสูง จากราคาต้นทุนที่ดินต่ำกว่าคู่แข่ง

เขา บอกว่า สำหรับปี 2564 บริษัทตั้งเป้าเปิดโครงการใหม่ 4 แห่ง มูลค่ารวม 2,000 ล้านบาท ซึ่งเป็นขนาดการลงทุนใหญ่ที่สุดในจังหวัดมหาสารคาม แบ่งเป็นโครงการที่คณะกรรมการบริษัท (บอร์ด) อนุมัติเรียบร้อยจำนวน 2 โครงการ มูลค่า 700 ล้านบาท คือ 'โครงการ U Park' มูลค่า 600 ล้านบาท เป็นโครงการบ้านเดี่ยว ตรงข้ามมหาวิทยาลัยมหาสารคาม ซึ่งจะเปิดขายอย่างเป็นทางการในช่วงไตรมาส 1 ปี 2564 และ 'โครงการแกรนด์ บิซ 2' มูลค่า 127 ล้านบาท เป็นอาคารพาณิชย์เฟส 2 บนที่ดินกว่า 10 ไร่ ติดกับเฟส 1 คาดว่าจะขายโครงการไตรมาส 2 ปี 2564

ขณะที่อีก 2 โครางการใหม่ กำลังจะขออนุมัติจากที่ประชุมบอร์ดในไตรมาส 1 ปี 2564 คือ 'โครงการ Mixed-use' มูลค่า 180 ล้านบาท คาดว่าจะเปิดขายต้นปี 2565 และ 'โครงการ ริเวอร์คอนโดมิเนียม' มูลค่า 200 ล้านบาท คาดว่าจะเปิดขายไตรมาส 3 ปี 2565

สอดคล้องกับเงินระดมทุน จำนวน 130.32 ล้านบาท จะใช้พัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ตามแผนธุรกิจและแผนการตลาด ในโครงการพฤกภิรมย์, โครงการ U Park และโครงการแกรนด์ บิซ 2 จำนวน 60 ล้านบาท และใช้เพื่อชำระคืนเงินกู้ยืมจากสถาบันการเงินจำนวน 20 ล้านบาท เพื่อขยายโอกาส และเพิ่มความสามารถในการแข่งขันทางธุรกิจ

'ฉะนั้น ในปี 2565 จะเห็นการเติบโตของ DHOUSE อย่างก้าวกระโดด จากการรับรู้รายได้จากโครงการลงทุนที่ทยอยเสร็จแล้ว'

ณ ปัจจุบัน DHOUSE มีโครงการที่อยู่ระหว่างการขาย จำนวน 4 โครงการ มูลค่าโครงการรวม 1,063.32 ล้านบาท ในพื้นที่จังหวัดมหาสารคามทั้งหมด ประกอบด้วย 1.โครงการ เดอะแกรนด์ เรสซิเดนซ์ มูลค่าโครงการ 282 ล้านบาท 2.โครงการ เดอะแกรนด์ คาแนล มูลค่าโครงการ 381.69 ล้านบาท 3.โครงการ แกรนด์บิซ มูลค่าโครงการ 200.28 ล้านบาท และ 4.โครงการ พฤกภิรมย์ มูลค่าโครงการ 199.35 ล้านบาท

อย่างไรก็ตาม ปีหน้าภาพรวมรายได้มีโอกาสเติบโตต่อเนื่องจากปี 2563 ที่รายได้ลดลงจากผลกระทบการแพร่ระบาดเชื้อไวรัสโคโรนา สายพันธุ์ใหม่ 2019 (โควิด-19) ซึ่งในปีหน้าบริษัทรับรู้รายได้จากยอดขายที่เพิ่มขึ้น ขณะเดียวกันแนวโน้มอัตรากำไรสุทธิมีโอกาสจะเพิ่มขึ้นมาอยู่ในระดับ 22-28% เมื่อเทียบกับปี 2563 คาดเฉลี่ยอยู่ที่ 22% เพราะมีค่าใช้จ่ายจากการนำบริษัทเข้าระดมทุนเป็นบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ แต่ปีหน้าจะไม่มีค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมอย่างมีนัยสำคัญ

รวมทั้งจากความได้เปรียบที่บริษัทมีต้นทุนที่ดินต่ำกว่าคู่แข่ง ทำให้สามารถรักษาหรือเพิ่มอัตรากำไรสุทธิโดยไม่กระทบต่อศักยภาพการแข่งขันกับผู้ประกอบการรายอื่นในพื้นที่จังหวัดมหาสารคาม และมีนโยบายรักษาอัตรากำไรขั้นต้นให้อยู่ที่ระดับ 53-55% โดยปี 2562 บริษัทมีอัตรากำไรสุทธิอยู่ที่ 28.71% และมีกำไรสุทธิอยู่ที่ 40.71 ล้านบาท และงวด 6 เดือนแรกของปี 2563 บริษัทมีรายได้ 46.78 ล้านบาท อัตรากำไรสุทธิ 22.69% และมีกำไรสุทธิ 10.62 ล้านบาท

ขณะที่ภาพรวมผลประกอบการปี 2563 คาดว่ารายได้ลดลงจากปี 2562 เนื่องจากครึ่งปีหลังแนวโน้มความเชื่อของกลุ่มลูกค้าหลักกลับมาดีขึ้นอย่างต่อเนื่องจากช่วงที่ผ่านมาถูกผลกระทบมาตรการปิดประเทศ (ล็อคดาวน์) เพื่อป้องกันการแพร่ระบาดเชื้อโควิด-19 ซึ่งสถานการณ์ปัจจุบันพบว่าลูกค้ากลับมาให้ความสนใจจองซื้อที่อยู่อาศัยของบริษัทเพิ่มมากขึ้น

ขณะเดียวกันลูกค้าก็ทยอยโอนไปแล้วหลายยูนิต ทำให้บริษัทเชื่อมั่นว่าภาพรวมรายได้ตลอดทั้งปี 63 มีโอกาสเติบโตมากกว่าเป้าหมาย 154.79 ล้านบาท หรือคิดเป็นอัตราการเติบโตเกือบ 10% เมื่อเทียบกับปีก่อนที่มีรายได้อยู่ที่ 141.82 ล้านบาท

ทั้งนี้ ข้อมูล ณ สิ้นไตรมาส 3 ปี 2563 บริษัทมียอดโอนที่อยู่อาศัยในโครงการจำนวน 22 ยูนิต แบ่งเป็น โครงการเดอะแกรนด์ เรสซิเดนซ์ 8 ยูนิต เดอะแกรนด์ คาเนล 9 ยูนิต และเดอะแกรนด์ บิซ 5 ยูนิต คิดเป็นมูลค่ากว่า 70 ล้านบาท และมียอดขายที่รอโอนรับรู้เป็นรายได้ (Backlog) มูลค่า 58 ล้านบาท ประกอบด้วย โครงการโครงการเดอะแกรนด์ เรสซิเดนซ์ 2 ยูนิต เดอะแกรนด์ คาเนล 2 ยูนิต เดอะแกรนด์ บิซ 5 ยูนิต และพฤกภิรมย์ 9 ยูนิต และในช่วงไตรมาส 4 ปี 2563 คาดว่าจะเริ่มโอนโครงการพฤกภิรมย์ได้ เป็นส่วนช่วยผลักดันยอดขายและยอดโอนเข้ามาได้อย่างต่อเนื่อง

'เศรษฐกิจโดยรวมของจังหวัดมหาสารคามมีแนวโน้มขยายตัวอย่างต่อเนื่องจากการเป็นเมืองแห่งการศึกษาที่มีนักศึกษาและบุคลากรที่เกี่ยวข้องจำนวนมาก ทำให้เกิดการค้าขาย การลงทุนในภาคธุรกิจ ส่งผลให้เกิดความต้องการด้านอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้นตามไปด้วย และเนื่องจากมหาสารคามเป็นจังหวัดที่ไม่ได้พึ่งพิงการท่องเที่ยว ส่งผลให้ความเชื่อมั่นผู้บริโภคอยู่ในเกณฑ์ที่ดี และยังมีกำลังซื้อ'

ท้ายสุด 'อรรถ' ทิ้งท้ายไว้ว่า ตามการวางแผนยุทธศาสตร์ในช่วง 3-5 ปี ตั้งเป้าก้าวเป็นหนึ่งในผู้นำผู้พัฒนาอสังหาฯโซนภาคตะวันออกเฉียงเหนือ เพราะนอกเหนือจากการพัฒนาโครงการในจังหวัดมหาสารคาม และการขยายไปหัวเมืองใหญ่ในจังหวัดอื่นๆ ที่มีศักยภาพในการเติบโตสูง