AP - ซื้อ

เราคาดว่า AP จะรายงานยอด presales ที่แข็งแกร่งจากโครงการแนวราบที่ทำได้ดีหลัง AP ได้มุ่งเป้าหมายไปที่การขายโครงการแนวราบมากขึ้นให้กลุ่มลูกค้า real demand มากขึ้นเห็นได้จากแผนการเปิดโครงการแนวราบใหม่ใน 1Q20 อย่างไรก็ตามเราคาดการแนวโน้มการโอนกรรมสิทธิและผลประกอบการจะลดลงในไตรมาส1จากการที่ไม่มีโครงการขนาดใหญ่โอนเริ่มโอนรับรู้รายได้เข้ามาเหมือนไตรมาสก่อนหน้า ทำให้เราคาดว่ากำไรของ1Q20 จะอยู่ราว Bt701mn ลดลง 21% qoq และ 35% yoy เราคงคำแนะนำซื้อที่ราคาเป้าหมาย 8.5 บาทต่อหุ้นจากผลตอนแทนเงินปันผลจูงใจและ backlog โครงการรอโอนเยอะที่จะช่วยให้ความเสี่ยงจำกัด

 

ยอด Presales แนวราบที่แข็งแกร่งเป็นผลตอบแทนความพยายาม

พิจารณาจากแผนการเปิดตัว 9 โครงการใน1Q20 ของ AP ซึ่งเป็นโครงแนวราบทั้งหมดรวมมูลค่า 9.9 พันล้านบาท เราคาดว่า AP น่าจะสามารถทำยอด presales ได้ราว 5.9 พันล้านบาทใน 1Q20 เพิ่มขึ้น 37% qoq แต่ลดลง 53% yoy โดยจากมูลค่าแผนการเปิดโครงการใหม่ของ segment แนวราบที่เพิ่มขึ้นสู่ระดับ 9.9 พันล้านบาทใน 1Q20 เมื่อเทียบกับ 1 พันล้านบาทใน 4Q19 และ 9 พันล้านบาทใน 1Q19 ทำให้เราคาดว่า presales ในไตรมาสแรกนี้จะมาจากโครงการแนวราบเป็นหลักราว 5 พันล้านบาท ในขณะที่ อีก900 ล้านบาทจะเป็นส่วนของโครงการคอนโดมิเนียม โดยยอดขายสต็อกคอนโดมิเนียมพร้อมอยู่ถือว่าน้อยกว่าระดับปกติ หลัง AP ได้ใช้กลยุทธ์การลดค่าใช้จ่ายและมุ่งเน้นไปที่โครงการแนวราบมากขึ้น อย่างไรก็ตามเราคาดว่าแนวโน้ม presales จะเร่งตัวขึ้นในครึ่งปีหลัง เนื่องจากAP มีแผนที่จะเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ใน 2Q20 ซึ่งน่าจะช่วยขับดันยอด presales

 

คาดว่าการโอนกรรมสิทธิจะลดลงหลังไม่มีโครงการใหม่ขนาดใหญ่พร้อมโอนเข้ามา

แม้ว่าเราคาดหวังยอด presales ที่ดีขึ้นใน 1Q20 แต่เราคาดว่ายอดการโอนกรรมสิทธิ์จะยังไม่ดีนัก เนื่องจาก AP ได้เริ่มโอนโครงการคอนโดมิเนียมร่วมทุนใน 4Q19 มูลค่ารวมกว่า 1 หมื่นล้านบาท ในขณะที่ใน 1Q20 มีการเริ่มโอนโครงการ Aspire Sukhumvit – Onnut P1 มูลค่า 1.6 พันล้านเพียงแค่โครงการเดียว ขณะที่เราประเมินกำไรขั้นต้นอยู่ที่ระดับ 33% เทียบกับระดับปกติที่ 35% และ 36% ในไตรมาสที่ผ่านมา ทำให้เราคาดกำไร 1Q20 จะอยู่ที่ราว 701 ล้านบาท ลดลง 21% qoq และ 35% yoy โดยกำไรที่ลดลง qoq เป็นผลมาจาก High season ใน4Q19 ส่วนกำไรที่ลดลง yoy เกิดจากการโอนที่ลดลงจากผลของฐานโอนที่สูงในช่วง 1Q19 เนื่องจากเป็นช่วงก่อนหน้าที่จะเริ่มใช้ LTV ใหม่

 

กำไรมีความเสี่ยงต่ำ พร้อมทั้งปันผลที่จูงใจ

AP รายงานยอด Backlog ปลายปี 2019 ที่ 16.5 พันล้านบาทซึ่งคิดเป็น 96% ของคาดการณ์ยอดโอนคอนโดมิเนียมของเรา ดังนั้นความเสี่ยงด้านผลประกอบการจะมาจากโครงการแนวราบเป็นหลัก ซึ่งเราคาดว่า AP จะสามารถโอนกรรมสิทธิ์แนวราบ 19 พันล้านบาท แต่จากยอด presales ที่ผู้บริหาร AP ให้ข่าวในสื่อรายงานของวันที่ 15 มีนาคม 2020 ว่ามีการทำยอด presales ได้แล้ว 4.69 พันล้านบาท ทำให้เราเชื่อว่ายอดโอนทั้งปีของ AP จะใกล้เคียงประมาณการของเราหลังไตรมาสแรกทำผลงานได้ดี ถึงแม้ว่าธุรกรรมการโอนจะติดขัดจากสถานการณ์  Covid-19 บ้าง แต่ที่ราคานี้ AP ซื้อขายใกล้เคียงกับระดับวิกฤตการเงินในปี 2008 แล้วเราจึงคงคำแนะนำ ซื้อ ที่ราคาเป้าหมาย 8.5 บาทด้วย PE 8 เท่า พร้อมด้วยเงินปันผลที่ดึงดูดและความเสี่ยงที่ต่ำ