แก้เกมอสังหาฯปี 63  สู้สต็อกล้น 1.9 แสนยูนิต

ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) คาดการณ์แนวโน้มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ณ สิ้นปี 2562 ทำท่าว่าจะ “ตกต่ำที่สุด” ในรอบ 5 ปี หรือนับตั้งแต่ปี 2557  จากกำลังซื้อที่ชะลอตัว ตามภาวะเศรษฐกิจ ผลจากปัจจัยลบสงครามการค้า มาตรการคุมเข้มสินเชื่อของสถาบันการเงิน (LTV) ฉุดยอดเปิดตัวโครงการใหม่ ยอดขาย ยอดโอนกรรมสิทธิ์ โดยเฉพาะในตลาดคอนโดมิเนียม 

แรงสกัดกั้นจากหลายปัจจัยเกิดขึ้นไล่เลี่ยกันเหล่านี้ ยังส่งผลให้หน่วยที่อยู่อาศัยที่อยู่ระหว่างการขายทั้งหมด (Tatal Supply) ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2562 สูงถึง 1.95 แสนยูนิต เมื่อหักกับหน่วยที่ขายได้ใหม่ 4.3 หมื่นยูนิต ก็ยังทำให้มีหน่วยเหลือขายสูงถึง 1.52 แสนยูนิต เป็นตัวเลขที่สูงกว่าค่าเฉลี่ยในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา อยู่ที่ประมาณ 1.38 แสนยูนิต

ช่วงไตรมาสสุดท้ายของปี 2562 ลากยาวถึงปี 2563 จึงเป็น “ความท้าทาย” ของผู้ประกอบการธุรกิจอสังหาฯอย่างยิ่ง ในการเร่งระบายสต็อกเหลือขายดังกล่าว โดยเฉพาะบ้าน-คอนโดมิเนียม(อาคารชุด) ที่เป็นสต็อกที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จพร้อมโอน ในช่วงครึ่งแรกของปี 2562 รวม 35,113 ยูนิต ประกอบด้วย โครงการบ้านจัดสรร 17,768 ยูนิต และคอนโดมิเนียม 17,345 ยูนิต

วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ประเมินแนวโน้มภาคอสังหาฯที่กราฟดิ่งย้อนกลับไปใกล้เคียงกับช่วงปี 2557  โดยอัตราดูดซับ (Absorption Rate) ต่ำกว่าค่าเฉลี่ย 5 ปีในทุกประเภทที่อยู่อาศัย ทั้งคอนโดมิเนียม ค่าเฉลี่ยประมาณ 5.7 % ขณะที่อัตราดูดซับในช่วงครึ่งแรกของปี 2562 อยู่ที่ 4.8 % ทาวน์เฮาส์ อัตราดูดซับเฉลี่ยอยู่ที่ 3.8% ครึ่งแรกของปี 2562 อยู่ที่ 2.9%, บ้านเดี่ยวอัตราดูดซับเฉลี่ยอยู่ที่ 3.0% ช่วงครึ่งแรกของปี 2562อยู่ที่ 2.6% และบ้านแฝด อัตราดูดซับค่าเฉลี่ยอยู่ที่ 3.4% ขณะที่ช่วงครึ่งแรกของปี 2562 ลดลงมาอยู่ที่ 2.6%

หากอัตราดูดซับในช่วงที่เหลือของปียังเท่าเดิม ประเมินว่าจะส่งผลให้สต็อกคงค้างสูงขึ้นจนส่งผลทำให้แนวโน้มสิ้นปี 2562  มียอดโอนกรรมสิทธิ์ติดลบกว่า 10% และส่งผลติดลบต่อเนื่องไปถึงปี 2563 อีก 5-7%

อย่างไรก็ตาม เมื่อวันที่ 22 ต.ค.ที่ผ่านมา ที่ประชุมคณะรัฐมนตรี (ครม.) ได้อนุมัติมาตรการลดภาระภาษีเพื่อที่อยู่อาศัยกระตุ้นกำลังซื้อ ด้วยการลดค่าธรรมเนียมการโอนจากเดิม 2% เหลือ 0.01% ของราคาประเมิน และลดค่าจดทะเบียนการจดจำนองจาก 1% เหลือ 0.01% ของราคาประเมิน ในการซื้อขายที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทต่อยูนิต รวมถึงการกระตุ้นให้อนุมัติสินเชื่อ โดยมีธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) สนับสนุนเงินกู้อัตราดอกเบี้ยพิเศษ วิชัย ประเมินว่ามาตรการดังกล่าว จะช่วยดันยอดขายที่อยู่อาศัยในช่วงไตรมาสสุดท้ายของปี 2562 ให้กระเตื้องประมาณ 20-30%

นอกจากนี้ ยังมองว่าจะทำให้วิกฤติสต็อกเริ่มคลี่คลายลง แนวโน้มอสังหาฯ สิ้นปี 2562 อาจจะทำให้ยอดโอนกรรมสิทธิ์ติดลบน้อยลงเหลือ 5-7% และในปี 2563 มีโอกาสที่จะเป็นบวก

“มาตรการจากภาครัฐจะเข้ามาช่วยทำให้สถานการณ์เปลี่ยนทำให้ภาพรวมตลาดกลับมาดีขึ้น เพิ่มการดูดซับในตลาดเมื่อคนเริ่มมั่นใจที่จะซื้อสังหาฯ โดยเฉพาะขยายมาตรการจากที่อยู่อาศัยราคา 1 ล้านบาทเป็นไม่เกิน 3 ล้านบาท ทำให้คนจำนวนมากเข้าถึงมาตรการ โดยที่อยู่อาศัยราคา 2-3 ล้าน ถือเป็นสัดส่วนถึง 51% ในตลาด ให้กลุ่มคนส่วนใหญ่มีโอกาสเข้าถึงการซื้อที่อยู่อาศัยตามแนวรถไฟฟ้ามากขึ้น”

ภายหลังมาตรการลดค่าธรรมเนียมโอน จดจำนอง พบว่า ผู้ประกอบการที่ทำตลาดที่ตั้งราคาขายที่อยู่อาศัยกว่า 3 ล้านบาทต่อยูนิต จะเริ่มปรับราคาและแบบก่อสร้างมาเล่นในตลาดไม่เกิน 3 ล้านบาท โดยเฉพาะในกลุ่มที่กำลังก่อสร้าง หรือกลุ่มที่จะเปิดตัวโครงการ 

อย่างไรก็ตาม เขายังมองว่าความท้าทายของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2563 ว่า ยังเป็นปีแห่งการ “เร่งระบายสต็อกเก่า” ให้ได้มากที่สุด

ทั้งนี้ ข้อมูลสต็อกอสังหาฯของศูนย์ข้อมุลอสังหาฯ พบว่า มีที่อยู่อาศัยที่อยู่ระหว่างการขายกว่า 1.9 แสนยูนิตในช่วงครึ่งแรกของปี 2562 พบว่า อยู่ในกรุงเทพฯ 94,609 ยูนิต สัดส่วน 48% นนทบุรี 33,193 ยูนิต สัดส่วน 17% ปทุมธานี 26,465 ยูนิต สัดส่วน 14% สมุทรปราการ 27,786 ยูนิต สัดส่วน 14% สมุทรสาคร 8,643 ยูนิต สัดส่วน 4% และนครปฐม 5,067 ยูนิต สัดส่วน 3%

**เจาะ“ทำเลทอง”ปล่อยสต็อก

ส่วน 10 ทำเลบ้านจัดสรรร ที่ขายได้สูงสุด ในช่วงครึ่งแรกของปี 2562 ประกอบด้วย 1.บางใหญ่-บางบัวทอง -บางกรวย -ไทรน้อย 2.บางพลี-บางบ่อ-บางเสาธง 3.เมืองสมุทรปราการ-พระประแดง-พระสมุทรเจดีย์ 4.คลองสามวา-มีนบุรี-หนองจอก-ลาดกระบัง 5.เมืองนนทบุรี-ปากเกร็ด 6.หลักสี่-ดอนเมือง-สายไหม-บางเขน 7.ลำลูกกา-คลองหลวง-ธัญบุรี-หนองเสือ 8.ราษฎร์บูรณะ-บาขุนเทียน-ทุ่งครุ-บางบอน-จอมทอง 9.เมืองสมุทรสาคร 10. ตลิ่งชัน-บางแค-ภาษีเจริญ-หนองแขม-ทวีวัฒนา

 “กลุ่มบ้านจัดสรรจะได้รับความนิยม ในบริเวณชานเมือง เนื่องมาจากราคาที่ดินยังต่ำ สามารถพัฒนาทาวน์เฮาส์ระดับราคา 2-3 ล้านบาท สอดคล้องกับความต้องการที่คนทั่วไปจะเป็นเจ้าของได้ บางใหญ่ และบางพลี เป็นทำเลที่ยังขายบ้านแนวราบ ทาวน์เฮาส์ได้”

ขณะที่ คอนโดมิเนียม 10 ทำเลที่ขายสูงสุด ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2562 ประกอบด้วย 1.ห้วยขวาง-จตุจักร-ดินแดง 2.ธนบุรี คลองสาน-บางกอกน้อย-บางกอกใหญ่-บางพลัด 3.พระโขนง-บางนา-สวนหลวง-ประเวศ 4.สุขุมวิท 5เมืองนนทบุรี-ปากเกร็ด 6.พญาไท-ราชเทวี 7.หลักสี่-ดอนเมือง-สายไหม-บางเขน 8.คลองสามวา-มีนบุรี -หนองจอก-ลาดกระบัง 9.ลาดพร้าว-วังทองหลาง-บางกะปิ 10.ตลิ่งชัน-บางแค-ภาษีเจริญ-หนองแขม-ทวีวัฒนา

**กระบวนท่าประคองอสังหาฯผงกหัว

ปิติพัฒน์ ปรีดานนท์ อุปนายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวว่า การเติบโตของที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียม ในช่วงไตรมาส4 ของปี 2562 และแนวโน้มปี 2563 มีปัจจัยกระทบในหลากหลายด้านตั้งแต่ปัญหาหนี้ครัวเรือน นำไปสู่การปฏิเสธสินเชื่อรายย่อยมากขึ้น ขณะที่การลงทุนจากต่างชาติชะลอตัว อีกทั้งยังมีมาตรการเข้ามาคุมเข้มสินเชื่อ(LTV) ตลอดจนความล่าช้าในการขอใบอนุญาตก่อสร้าง(EIA) ในปี 2563 ยังเผชิญกับความท้าทายในภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ที่จะประกาศใช้ในวันที่ 1 ม.ค. 2563 รวมถึงมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ที่จะเป็นทั้งจุดพลิกที่ทำให้ตลาดชะลอตัวหรือกลับมาฟื้นตัวผ่านมาตรการลดค่าโอนและค่าจดจำนอง ที่ผ่านมาการใช้มาตรการของภาครัฐมีส่วนช่วยในการสนับสนุนให้ยอดกาซื้ออสังหาฯมีอัตราการเติบโตขึ้น

ปิติพัฒน์ ปรีดานนท์

สิ่งที่จะต้องปรับตัว โดยเฉพาะรายกลางและรายเล็ก คือการหาจุดเด่นของที่ดินในแต่ละทำเล เจาะลูกค้าให้ตรงกับกลุ่มเป้าหมาย ทำการบ้านเชิงลึกเกี่ยวกับพื้นที่และความต้องการลูกค้า รวมถึงการอัพเดทสินค้าและบริการใหม่ๆ ที่แตกต่างจากตคลาดในปัจจุบัน ตลอดจนหาเวลาที่เหมาะสมในการขึ้นโครงการ และการพัฒนาการบริการหลังการขายเพื่อสร้างความไว้วางใจให้ผู้อยู่อาศัย โดยการบริหารจัดการนิติบุคคล

“วิธีการหาทำเลที่ดินชัดเจนแต่ละผืนมีศักยภาพไม่เท่ากัน แล้วจึงเลือกสินค้า คอนโด หรือบ้านแนวราบ พิจารณาลงลึกไปถึงกลุ่มเป้าหมาย ต้องการแบบไหน ทำการบ้านมากขึ้นในการพัฒนาสินค้ามีคุณภาพ ในราคาถูกที่สุดที่ทำได้ เลือกวัสดุ ผลิตภัณฑ์ทำการตลาด รวมถึงมีการทำการตลาดออนไลน์ พัฒนานวัตกรรมใหม่ๆ ให้เข้ากับความต้องการ”

วสันต์ เคียงศิริ นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร ต้องยอมรับว่าในปี 2562  มีหลากหลายปัจจัยที่ส่งผลทำให้ภาพรวมชะลอตัว และต่อเนื่องไปถึงปี2563 ยังเผชิญกับปัจจัยที่ไม่เหนือการควบคุม ทั้งสงครามการค้า เงินบาทแข็งค่าขึ้น รวมถึงเศรษฐกิจโลกยังคงผันผวน ดังนั้นการวางแผนพัฒนาธุรกิจจึงควร มองถึงสิ่งที่เป็นรูปธรรมเป็นหลัก เช่น การลงทุนด้านโครงสร้างพื้นฐานจากภาครัฐ ถือเป็นตัวแปรสำคัญในการขับเคลื่อนธุรกิจอสังหาฯอย่างชัดเจน ซึ่งเชื่อว่าอสังหาฯ เป็นธุรกิจที่มีวัฎจักรทั้งขึ้นและลง จึงไม่น่าจะเกิน 1-2 ปีภาคธุรกิจจะกลับมาฟื้นตัว จึงเป็นช่วงที่ผู้ประกอบการต้องอดทนและปรับตัว

อธิป พีชานนท์ ประธานกรรมการสมาคมการค้ากลุ่มอสังหาริมทรัพย์ออกแบบและก่อสร้าง สภาหอการค้าแห่งประเทศไทย กล่าวว่า สิ่งที่ไม่ควรทำคือการทำสงครามราคา (Price War) เป็นการทำลายตลาดทั้งระบบ เพื่อให้ธุรกิจรอด ซึ่งในระยะยาวไม่ส่งผลดีกับธุรกิจโดยรวม

“ในช่วงสิ้นปีนี้เป็นช่วงที่ผู้ประกอบการต้องอดทนและปรับตัวและก้าวข้ามสถานการณ์ไปให้ได้ แต่สิ่งที่ผู้ประกอบการควรทำคือการพัฒนาสินค้าให้สอดดล้องกับความต้องการแท้จริง และพัฒนาทางเลือกให้กับลูกค้าในหลากหลายด้าน โดยเฉพาะกลุ่มที่ขายได้แล้ว 65% ควรจะมีส่วนที่เหลือจากกำไรเข้าไปพัฒนาบางส่วนที่เพิ่มคุณค่าให้กับลูกค้า “

ทั้งนี้หากไม่ต้องการเจ็บตัวควรจะพัฒนาสินค้าที่เป็นกลุ่มตลาดหลักในตลาดอยู่ที่ประมาณ 1.5-5 ล้านบาท สัดส่วน 65% ที่มีความต้องการสินค้าแน่นอน มีตลาดรองรับชัดเจน แทนการฉีกตลาดไปแข่งขันกับตลาดเล็กๆ ที่มีความต้องการน้อย ยกเว้น ตลาดนิชมาร์เก็ต บ้านเดี่ยวใจกลางเมืองที่ไม่มีอีกแล้วในตลาดอาจจะได้รับความนิยม

"ตลาดชะลอตัวเพราะไม่มั่นใจในเศรษฐกิจและการเมือง การขอสินเชื่อก็ทำได้ยากขึ้น สินค้าในตลาดจึงมีจำนวนมากขึ้น เกิดโอเวอร์ซัพพลาย ดังนั้นการแก้ไขก็คือการพัฒนาคุณค่าให้กับสินค้า เช่น นวัตกรรมการตลาด ที่สอดคล้องกับความต้องการ ทำให้สิ่งที่ลุกค้าต้องการ จับปลาโดยใช้ตาข่ายให้ตรงกับผู้ซื้อ"

พรนริศ ชวนไชยสิทธิ์

พรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า เป็นธุรกิจที่จะต้องพร้อมปรับตัวทั้งการแข่งขันในตลาด สภาวะตลาดที่มีวัฎจักรชะลอตัว รวมไปถึงเตรียมพร้อมรองรับการแข่งขันจากผู้เล่นต่างประเทศ แต่สภาพตลาดไม่ได้เลวร้ายอย่างที่คิด เพียงแต่คนยังขาดความเชื่อมั่น จึงทำให้ตลาดชะลอตัว สิ่งที่จะเป็นรูปธรรมในการพัฒนาตลาดคือการผูกติดและวางแผนกับความไม่แน่นอนี่เหนือการควบคุมในตลาดอย่างเช่น ค่าเงินบาทแข็งค่า ภาคการท่องเที่ยว และเศรษฐกิจโลกที่มีความผันผวน สิ่งที่จะเป็นรูปธรรมให้ภาคอสังหาได้วางแผนและขับเคลื่อนธุรกิจได้อย่างแน่นอนคือการลงทุนด้านโครงสร้างพื้นฐานของภาครัฐ เป็นแรงผลักดันทำให้ภาคอสังหาริมทรัพย์เติบโต