'กองทรัสต์ SHREIT' หลุมหลบภัย 'หุ้นผันผวน'

'เราเป็นกองทรัสต์ (REIT) อิสระที่สามารถกำหนดทิศทางการเติบโตได้ต่อเนื่อง !!' ประโยคเรียกแขกของ 'ปธาน สมบูรณสิน' กรรมการผู้จัดการ บริษัท สตราทีจิก พร็อพเพอร์ตี้ อินเวสท์เตอร์ส จำกัด หรือ SHREIT ผู้จัดการกองทรัสต์อิสระที่บริหารโดยมืออาชีพ ในฐานะผู้จัดการ 'กองทรัสต์ SHREIT' ที่เกริ่น 'จุดเด่น' ให้ 'กรุงเทพธุรกิจ BizWeek' ฟังเช่นนั้น  

คงปฏิเสธไม่ได้ว่า ปัจจุบันตลาดหุ้นทั่วโลกมีความ 'ผันผวนหนักมาก' สะท้อนผ่านปัจจัยลบที่หลากหลาย ทำให้ในช่วงที่ผ่านมามีนักลงทุนหันมาให้ความสนใจการลงทุนประเภท 'กองทรัสต์' เพิ่มมากขึ้น เนื่องจากเป็นหนึ่งการลงทุนที่ถือเป็น 'หลุมหลบภัย' ในยามตลาดหุ้นผันผวน และ 'กองทรัสต์ SHREIT' ก็เป็นหนึ่งตัวช่วยที่เหล่านักลงทุนสนใจ โดยเฉพาะนักลงทุนสถาบัน สอดคล้องกับสัดส่วนนักลงทุนสถาบันที่ถือหน่วยลงทุนตั้งแต่ก่อตั้งสูงถึง 'ระดับ 90-95%' !! 

และอาจจะเป็นหนึ่งในเหตุผลทำให้ ราคาหน่วยลงทุนของกองทรัสต์ SHREIT ณ ปัจจุบันไม่ค่อยเคลื่อนไหวหวือหวาเท่าไหร่ ! โดยปัจจุบันราคาต่อหน่วยลงทุนอยู่ที่ 7.05 บาท (24 ก.ย.2562) จากไอพีโอ 10 บาท  

'เอ็มดีหนุ่ม' ยอมรับว่าที่ผ่านมาราคาหน่วยลงทุนของกองทรัสต์ SHREIT ยังต่ำกว่าราคาไอพีโอ 10 บาท เนื่องจากมีสัดส่วนนักลงทุนสถาบันมากถึง 90-95% และรายย่อย 5-10% เท่านั้น แต่อย่างไรก็ตามเป้าหมายของบริษัทต้องเห็นสัดส่วนระหว่างนักลงทุนสถาบันและรายย่อยเป็น 70:30    

'เรามีเป้าหมายว่าต่อไปต้องกระจายสัดส่วนนักลงทุนเป็นสถาบันและรายย่อย 70:30 เดิมตั้งแต่ก่อตั้งกองทรัสต์ SHREIT สัดส่วนสถาบันสูงถึง 90-95% ทำให้ที่ผ่านมาราคาหน่วยลงทุนไม่ค่อยหวือหวามากนัก'

ทว่า กองทรัสต์ SHREIT เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์แบบต่ออายุได้เพื่อธุรกิจโรงแรมและสิทธิการเช่ากระจายการลงทุนในต่างประเทศเป็นหลัก มี 'จุดเด่น' ที่มีความ 'แตกต่าง' จากกองทรัสต์อื่นๆ ในเมืองไทย นั่นคือ มีการกระจาย 'ความเสี่ยง' ของการลงทุนในหลายประเทศ โดยเฉพาะกลุ่มประเทศอาเซียน ที่มีอัตราการเติบโตในระดับสูง !! สะท้อนผ่านการลงทุนในประเทศ 'เวียดนาม' และ 'อินโดนีเซีย'

เนื่องจากเป็นกลุ่มประเทศที่สามารถสร้าง 'ผลตอบแทน' (รีเทิร์น) ในการลงทุนได้ระดับสูง ซึ่งสอดคล้องกับตามนโยบายของกองทรัสต์ SHREIT ที่ต้องการ 'เพิ่มขนาดสินทรัพย์' อันจะนำมาซึ่งศักยภาพในการบริหารงานของกองทรัสต์ รวมถึงช่วยกระจายความเสี่ยงและสร้างผลตอบแทนได้อย่างเต็มที่จากการขยายตัวของเศรษฐกิจและอุตสาหกรรมการท่องเที่ยวในภูมิภาคอาเซียนอีกด้วย 

ก่อนแจกแจงแผนการลงทุน 'ปธาน' เล่าประวัติย่อๆ ให้ฟังว่า มีประสบการณ์การทำงานที่มีมาพบว่า เขาเรียนจบปริญญาตรีคณะวิศวกรรม (ไฟฟ้า) ซึ่งช่วงที่เรียนจบใหม่ๆ เป็นช่วงที่เศรษฐกิจเมืองไทย 'บูมมาก' ตอนนั้นจึงเริ่มต้นใช้ชีวิตมนุษย์เงินเดือนอยู่ในแวดวงงานออกแบบก่อสร้าง อย่าง อาคาร , คอนโดมิเนียม , ห้างสรรพสินค้า เป็นต้น 

ทว่าทำงานได้ราว 4-5 ปี เริ่มรู้สึกตัวเองว่าอยากหาสิ่งใหม่ๆ ทำ ประกอบกับคิดว่าตัวเองอาจจะไม่ได้ชอบสายงานดังกล่าว ทำให้ตอนนั้นตัดสินใจเดินทางไปเรียนต่อประเทศสหรัฐ ด้านการบริหารธุรกิจ (MBA) สาขาการเงิน (ไฟแนนซ์)  

เขาบอกต่อว่า หลังเรียนจบกลับมาเมืองไทย เป็นจังหวะช่วง 'วิกฤติเศรษฐกิจต้มยำกุ้ง' ปี 2540 พอดี 'ผมกลับมาเมืองไทยได้ราว 1 เดือน รัฐบาลก็ประกาศลอยตัวค่าเงินบาท' ตอนนั้นเศรษฐกิจไทยแย่มาก แต่บังเอิญจังหวะดีที่ได้เข้าไปทำงานกับบริษัทสัญชาติสหรัฐฯ ที่ทำเกี่ยวกับด้านการลงทุน ซึ่งบริษัทเน้นเรื่องของการลงทุนในธุรกิจที่ดีและมีการเติบโต ตอนนั้นผมก็ดูแลเรื่องการลงทุนในประเทศและประเทศเพื่อนบ้านเป็นหลัก 

ก่อนจะย้ายเข้ามาทำงานที่ บมจ.ไทคอน อินดัสเทรียล คอนเน็คชั่น หรือ TICON เปลี่ยนชื่อเป็น บมจ. เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) หรือ FPT ทำงานที่นี่นานกว่า 10 ปี กระทั้งเมื่อ 3 ปีก่อน ตัดสินใจร่วมงานกับบริษัท สตราทีจิก พร็อพเพอร์ตี้ อินเวสท์เตอร์ส ประกอบธุรกิจลงทุนโดยการถือหุ้น 100% ใน Strategic Hospitality Holding Limited (BVI) ซึ่งลงทุนในทรัพย์สินทางอ้อมผ่านบริษัทโฮลดิ้งต่างประเทศ โดยถือหุ้น 100% ในบริษัทที่เป็นผู้ให้เช่าหลักของโรงแรม 

'ตัดสินใจมาทำงานที่นี้เพราะว่ามองว่ามี “ความท้าท้าย” ในเรื่องของความเป็นองค์กรระหว่างประเทศ (อินเตอร์ เนชั่นแนล) ในการเข้าไปซื้อสินทรัพย์ในต่างประเทศ และเป็นธุรกิจใหม่ที่เราอยากลองเปิดโอกาสตัวเองดู'

แผนธุรกิจ 3-5 ปีข้างหน้า (2562-2566) เขาบอกว่า บริษัทมีนโยบายกระจายการลงทุนในหลายประเทศ โดยเฉพาะในเวียดนามและอินโดนีเซีย เพราะว่าไม่ต้องการกระจุกการลงทุนที่ใดที่หนึ่งมากเกินกว่า 50% ของพอร์ตโฟลิโอ ซึ่งถือเป็นการบริหารความเสี่ยงหากประเทศใดเกิดปัญหาจะได้ไม่กระทบการลงทุนทั้งหมด 

โดยตั้งเป้าหมายต้องซื้อสินทรัพย์เพิ่มเข้ามาปีละ '3,000 ล้านบาท' หรือคิดเป็นการซื้อโรงแรมใหม่ๆ เข้ามาในพอร์ตโฟลิโอปีละ 1-2 แห่ง คาดว่าภายใน 3 ปี มูลค่ากองทรัสต์แตะ 'หมื่นล้านบาท' ซึ่งปัจจุบันอยู่ระหว่างการศึกษาซื้อสินทรัพย์ประเภทโรงแรมในประเทศเวียดนามและอินโดนีเซีย คาดว่าในปี 2562 น่าจะได้ข้อสรุปเบื้องต้นว่าจะซื้อสินทรัพย์ที่ไหน เงินลงทุนเท่าไหร่ ? 

'ต้องยอมรับว่าเวียดนามและอินโดนีเซียมีอัตราการเติบโตทางเศรษฐกิจสูงมาก ยิ่งเฉพาะเวียดนามที่ตอนนี้มีบริษัทต่างชาติย้ายฐานการผลิตเข้าไปตั้งจำนวนมาก โดยเฉพาะนักลงทุนจาก เกาหลีใต้ ญี่ปุ่น จีน ไต้หวัน เป็นต้น ส่วนอินโดนีเซียเป็นประเทศที่มีจำนวนประชากรค่อนข้างเยอะ' 

สอดคล้องกับ โรงแรมที่บริษัทลงทุน 2 แห่งใน 'ประเทศเวียดนาม' พบว่า จำนวนผู้เข้าพักหลักๆ ไม่ใช่นักท่องเที่ยวเหมือนในเมืองไทย แต่เป็นนักธุรกิจที่เข้าไปลงทุนในเวียดนามเป็นหลัก ยิ่งเฉพาะ เกาหลีใต้และญี่ปุ่นเป็นส่วนใหญ่ที่เหลือจะเป็นนักธุรกิจในกลุ่มประเทศอาเซียน

ขณะที่ ด้านตลาด 'การท่องเที่ยว' ของเวียดนามเริ่มเปิดตลาดการท่องเที่ยวไม่นาน ซึ่งหากเทียบกับไทยยังห่างไกลมาก เพียงแต่ว่าตอนนี้ตลาดท่องเที่ยวเวียดนามกำลังได้รับความนิยม เนื่องจากเป็นตลาดท่องเที่ยวใหม่ ฉะนั้น มีตลาดท่องเที่ยวมีโอกาสที่จะเติบโตสูง เพราะว่าเป็นตลาดใหม่ที่มีความสดใหม่ ดังนั้น มองว่าตลาดเวียดนามมีโอกาสลงทุนมาก !   

จากข้อมูล สำนักงานสถิติของเวียดนาม หรือ GSO (General Statistics Office) ได้เปิดเผยข้อมูลว่าเศรษฐกิจของประเทศเวียดนามในช่วง 6 เดือนที่ผ่านมา มีอัตราการขยายตัว 6.76% ซึ่งถือเป็นอัตราการเติบโตทางเศรษฐกิจในอันดับต้น ๆ ของอาเซียน ส่งผลให้บริเวณพื้นที่ใกล้เคียงที่ตั้งของสินทรัพย์ มีการก่อสร้างอาคารสำนักงานให้เช่าเพิ่มขึ้นจำนวนมาก รวมถึงการขยายพื้นที่ของศูนย์ประชุมแห่งชาติ 'ไซ่ง่อน' (SECC) ซึ่งได้เริ่มดำเนินการก่อสร้างเฟสใหม่แล้ว เมื่อเดือนมิ.ย.ที่ผ่านมา คาดว่าจะแล้วเสร็จภายใน 2 ปี เพื่อรองรับการจัดงานที่จะมีจำนวนเพิ่มขึ้นมาก ซึ่งจะส่งผลให้อัตราการเข้าพักของโรงแรมในพื้นที่ดังกล่าวเพิ่มขึ้นด้วย

ขณะที่ 'ประเทศอินโดนีเซีย' เป็นประเทศใหญ่มาก ซึ่งมีฐานลูกค้าหลักๆ ที่เป็นคนท้องถิ่น ซึ่งตลาดอินโดนีเซียจะแตกต่างจากเวียดนาม เพราะว่าลูกค้าที่เข้าพักโรงแรมส่วนใหญ่ที่บริษัทเข้าไปลงทุนจะเป็นลูกค้าในประเทศเป็นหลัก 'คิดเป็นประมาณ 50% ของลูกค้าที่มีพักโรงแรมเป็นคนในประเทศ' เนื่องจากอินโดนีเซียมีพื้นที่กว้างฉะนั้นเวลาคนเดินทางจะนิยมพักโรงแรม นอกจากนี้ บริษัทมีแผนที่จะตั้งกองทรัสต์ใหม่ ในการลงทุนสินทรัพย์ประเภทอื่นๆ ในต่างประเทศอีกด้วย เช่น ห้างสรรพสินค้า ออฟฟิศให้เช่า เป็นต้น รวมทั้งการศึกษาลงทุนในสินทรัพย์ในประเทศมาเลเซีย และเมืองไทยอีกด้วย 

'เจ้าของสินทรัพย์ที่เคยขายโรงแรมให้เรา เขาไม่ได้ทำโรงแรมเพียงอย่างเดียว แต่ยังมีลงทุนออฟฟิศให้เช่า ดีพาทเม้นสะโต เพราะฉะนั้นเขามีโอกาสที่จะกลับมาคุยกับเราหากต้องการขายสินทรัพย์ประเทศอื่นๆ ด้วย'

ล่าสุด กองทรัสต์ SHREIT รายงานผลประกอบการครึ่งปีแรกปี 2562 มีรายได้รวมอยู่ที่ 201.76 ล้านบาท และมีกำไรสุทธิ 81.33 ล้านบาท โดยสินทรัพย์ของกองทรัสต์ ได้แก่ โรงแรม IBIS Saigon South และโรงแรม Capri by Fraser ในเมืองโฮจิมินห์ ประเทศเวียดนาม มีการเติบโตของรายได้ต่อห้องพักต่อคืน (RevPAR) อย่างต่อเนื่องและสูงกว่าในช่วงเวลาเดียวกันของปีที่ผ่านมา 

ขณะที่สินทรัพย์ในอินโดนีเซียนั้น หลังการเลือกตั้งประธานาธิบดี และสถานการณ์ทางการเมืองคลี่คลาย ก็มีการฟื้นตัวอย่างรวดเร็ว ซึ่งคาดว่าผลการดำเนินงานทั้งปีจะยังเป็นไปตามเป้าหมายทั้งนี้ ที่ประชุมคณะกรรมการบริษัท (บอร์ด) มีมติอนุมัติจ่ายประโยชน์ตอบแทนจากงวดผลการดำเนินงานไตรมาส 2 ปี 2562 ให้แก่ผู้ถือหน่วยทรัสต์ SHREIT ในอัตรา 0.19 บาทต่อหน่วยลงทุน 

ท้ายสุด 'ปธาน' ทิ้งท้ายไว้ว่า เรามีความตั้งใจอยากเห็นกองทรัสต์ SHREIT (ประเภทโรงแรม) มีอัตราการเติบโตต่อเนื่องทุกปี โมเดลของเราคงคล้ายๆ กองทรัสต์ของประเทศสิงคโปร์ที่มีการกระจายการลงทุนสินทรัพย์ทั่วโลก แต่ของเราจะโฟกัสการเติบโตแบบนั้นในตลาดกลุ่มอาเซียน !!  

'จุดเด่น' ของสินทรัพย์ 

'ปธาน สมบูรณสิน' กรรมการผู้จัดการ บริษัท สตราทีจิก พร็อพเพอร์ตี้ อินเวสท์เตอร์ส จำกัด หรือ SHREIT บอกว่า กองทรัสต์ SHREIT ตั้งแต่จัดตั้งเมื่อปลายปี 2560 ได้เข้าลงทุนครั้งแรกในกรรมสิทธิ์แบบต่ออายุได้และสิทธิการเช่าโรงแรมระดับ 3-5 ดาวในภูมิภาคอาเซียน รวม 3 แห่ง ประกอบด้วย 'โรงแรม Pullman Jakar-ta Central Park' โรงแรมระดับ 5 ดาว จำนวน 317 ห้อง ในกรุงจาการ์ตา ประเทศอินโดนีเซีย โดยโรงแรมตั้งอยู่ใจกลางของจาการ์ตาตะวันตก ใกล้ศูนย์กลางทางธุรกิจ โรงแรมอยู่ใน Podomoro City ซึ่งเป็นโครงการมิกซ์ยูส (Mixed-use) 

'โรงแรม Capri by Fraser' ซึ่งเป็นโรงแรมระดับ 4 ดาว จำนวน 175 ห้อง ตั้งอยู่บนพื้นที่ 1 ไร่ 27.25 ตารางวา ซึ่งเป็นห้องพักแบบโรงแรมและแบบเซอร์วิสอพาร์ทเมนต์ โดยโรงแรมได้ถูกออกแบบในสไตล์โมเดิร์น พร้อมอุปกรณ์อำนวยความสะดวกในห้องพักและครัวในห้อง เพื่อตอบสนองความต้องการของลูกค้า  

และ 'โรงแรม IBIS Saigon South' ระดับ 3 ดาว จำนวน 140 ห้อง ในเมืองโฮจิมินห์ ประเทศเวียดนาม ซึ่งเป็นโรงแรมที่ตั้งอยู่ติดกับโรงแรม Capri by Fraser ซึ่งโรงแรมบริหารงานโดยกลุ่ม Accor โดยโรงแรมดังกล่าวอยู่ห่างจากใจกลางเมืองด้วยการเดินทางโดยรถยนต์ประมาณ 30 นาที