อสังหาฯไม่หวั่นฟองสบู่ ปี'57คอนโดฯโตต่อ

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่หลายฝ่ายกังวลว่าอาจเกิดปัญหาฟองสบู่ ทิศทางปี 2557 จะเป็นอย่างไร Ringside สังเวียนหุ้น "กรุงเทพธุรกิจทีวี"มีคำตอบจาก 2 ผู้ประกอบการยักษ์ใหญ่ ซึ่งเห็นตรงกันว่ามีแนวโน้มโตต่อเนื่อง และมั่นใจว่าจะไม่เกิดปัญหาซ้ำรอยวิกฤติปี 2540 อย่างแน่นอน

นายโอภาส ศรีพยัคฆ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) (LPN) กล่าวว่า การเติบโตของภาคอสังหาริมทรัพย์เมื่อปี 2556 ยังเติบโตต่อเนื่องจากปีที่ผ่านมา โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมถือว่ามีอัตราการเติบโตสูงสุดเป็นประวัติการณ์ มีเกือบหนึ่งแสนยูนิต แม้ว่าอัตราการเติบโตของคอนโดมิเนียมเมื่อปี 2556 จะสูงสุดเป็นประวัติการณ์แต่มั่นใจว่าจะไม่เกิดวิกฤติฟองสบู่เหมือนปี 2540 เนื่องจากผู้คุมกฎเกณฑ์ออกมาตรการที่เข้มงวดมากขึ้น

"เราเชื่อว่าจะไม่มีวิกฤติอย่างปี 2540 แน่นอน เพราะบรรยากาศตอนนี้ต่างกับตอนนั้นมาก เพราะคนคุมกฎเกณฑ์ในตอนนี้ก็เข้มงวดมากขึ้น ต้องมีดาวน์ในระดับ 10%, 15% หรือมากกว่านั้น ไม่มีการให้ฟรีดาวน์แล้ว ซึ่งกฎที่ออกมาก็เพื่อลดความร้อนแรงของอสังหาริมทรัพย์ได้ จึงเชื่อว่าจะไม่เกิดวิกฤติเหมือนที่ผ่านมา"นายโอภาส กล่าว

ส่วนแนวโน้มการเติบโตของอสังหาริมทรัพย์ในปี 2557 เชื่อว่า ยังเติบโตได้ดีต่อเนื่องจากปีที่ผ่านมา โดยคาดว่าจะขยายตัวประมาณ 10% จากปี 2556 และเชื่อมั่นว่าจะไม่เกิดฟองสบู่แน่นอน โดยเฉพาะในส่วนของ LPN บริษัทผ่านวิกฤติเมื่อปี 2540 มาแล้ว

"เรารู้ว่าวิธีบริหารจัดการอย่างไรที่จะเติบโตต่อไปได้ และไม่เกิดวิกฤติอีก เรามีแนวคิดที่จะทำธุรกิจให้เติบโตแบบสม่ำเสมอ ซึ่งดูได้จากผลประกอบการที่ผ่านมา เรายังเติบโตต่อเนื่องทุกปี"

สำหรับความเสี่ยงของธุรกิจคอนโดมิเนียมในปีนี้ ประเด็นหลักจะเป็นราคาที่ดินที่เพิ่มสูงขึ้นมาก โดยเฉพาะราคาที่ดินที่ติดถนนใหญ่ปรับเพิ่มขึ้นสูงกว่าระดับหกหลักต่อตารางเมตร ในขณะที่ราคาคอนโดมิเนียมไม่ได้ปรับสูงขึ้นตามต้นทุนมากนัก โดยราคาคอนโดฯในประเทศไทย ถือว่าถูกที่สุดในภูมิภาคนี้แล้ว โดยเฉพาะราคาคอนโดฯของฮ่องกงที่ประกาศขายเป็นตารางฟุต ซึ่งสูงมาก

ขณะที่ความเสี่ยงอื่นๆเช่น กฎระเบียบ การปรับเปลี่ยนผังเมืองใหม่ ซึ่งทำให้ผู้ประกอบการต้องปรับตัวตลอดเวลา รวมถึงความเสี่ยงจากแผ่นดินไหว ซึ่งเป็นเรื่องที่ผู้ประกอบการแนวดิ่งค่อยข้างกังวล และต้องสร้างมาตรฐานเพื่อรองรับ

"ตอนน้ำท่วมคนก็แห่มาซื้อคอนโด เพราะอยู่คอนโดยังไงน้ำก็ท่วมไม่ถึง ยอดขายบ้านเดี่ยวช่วงนั้นก็แย่ไป แต่ถ้าเมื่อใดเกิดไฟไหม้ตึกสูง แผ่นดินไหวตึกถล่มขึ้นมาเราก็แย่ เราต้องหามาตรการรองรับในเรื่องพวกนี้ไว้ เพื่อสร้างความมั่นใจให้กับลูกค้า"นายโอภาส กล่าว

สำหรับราคาหุ้นอสังหาฯที่ปรับตัวลดลงค่อนข้างมากนั้น มองว่า ราคาหุ้นอสังหาฯในปีที่ผ่านมาโดนเทขายจากนักลงทุนต่างชาติเยอะ ซึ่งส่วนหนึ่งน่าจะมาจากความเชื่อมั่นของเศรษฐกิจ แต่เรามั่นใจว่า เมื่อเริ่มมีสัญญาณเศรษฐกิจที่ชะลอตัว มักจะมีนโยบายกระตุ้นภาคอสังหาฯเข้ามาทำให้เติบโตต่อเนื่องได้ เพราะภาคอสังหาฯเป็นภาคเศรษฐกิจใหญ่ของประเทศ

ส่วนการปล่อยสินเชื่อของธนาคารที่เข้มงวดมากขึ้น มองว่า อาจกระทบภาพรวมของตลาดอสังหาฯบ้าง โดยเฉพาะตลาดในระดับล่างซึ่งมีระดับหนี้สินมากขึ้น

น.ส.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการบริหาร บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) (SENA) กล่าวว่า ทิศทางอสังหาริมทรัพย์ในส่วนของบ้านเดี่ยวเมื่อปี 2556 ถือว่ามีทั้งดีและไม่ดี โดยช่วงครึ่งปีแรกถือว่าเติบโตได้ดีตามเป้าหมายแต่ในช่วงครึ่งปีหลังยอดขายลดลง เนื่องจากได้รับผลกระทบจากสถานการณ์การเมือง ภาคการส่งออกที่ชะลอตัว และภาวะหนี้ครัวเรือนที่เพิ่มสูงขึ้น ทำให้ลูกค้าชะลอการซื้อบ้านออกไป เพื่อรอดูเศรษฐกิจก่อน แต่เรื่องดังกล่าวไม่กระทบกับยอดขายของบริษัทในปี 2556 มากนัก และเชื่อว่ายอดขายและรายได้ยังเป็นไปตามเป้า

ทั้งนี้ จากข้อมูลของปี 2556 พบว่า ยอดการเปิดตัวคอนโดมิเนียมเป็นการเปิดตัวที่มากที่สุดในประวัติศาสตร์ประเทศไทย โดยยอด 11 เดือนของปี 2556 มียอดเปิดตัวบ้านและคอนโดมิเนียมรวมกันถึง 125,000 ยูนิต แบ่งเป็นคอนโดมิเนียมสูงถึง 80,000 ยูนิต และบ้านประมาณ 40,000 ยูนิต ซึ่งเรื่องดังกล่าวค่อนข้างน่าเป็นห่วงเพราะปริมาณค่อนข้างสูง

อย่างไรก็ตาม มองว่า แม้การเปิดตัวคอนโดมิเนียมจะเพิ่มสูงมากขึ้น แต่ไม่ได้เป็นตัวบ่งชี้ว่าจะเกิดวิกฤติฟองสบู่ เพราะวิกฤตฟองสบู่เกิดจากการสร้างราคา ไม่ได้เกิดจากปริมาณ ขณะที่ผู้คุมกฎเกณฑ์ในปัจจุบัน หรือธนาคารแห่งประเทศไทย (ธป.) มีความเข้มงวดในการดูแลภาคอสังหาฯมากขึ้น ประกอบกับผู้ประกอบการส่วนใหญ่ในปัจจุบันเคยผ่านวิกฤตต้มยำกุ้งมาแล้ว จึงมีวิธีการลงทุนก่อสร้างที่ระมัดระวัง เพราะมีบทเรียนจากอดีตเป็นตัวกระตุ้นสำคัญอยู่

"ผู้ประกอบการตอนนี้เหมือนแมวร้อยชีวิตที่ผ่านประสบการณ์มามาก ผ่านวิกฤติต้มยำกุ้งครั้งนั้น ถือว่าสร้างบทเรียนสำคัญให้กับผู้ประกอบการทุกคน เรารู้ว่าวิกฤติครั้งนั้นเกิดจากอะไร ก็จะเป็นตัวแปรสำคัญให้เรารู้ว่าไม่ควรไปทำอย่างนั้นอีก เพราะมันจะไม่เกิดผลดีกับธุรกิจ หรือแม้แต่จะมีซัพพลายล้นเมือง เราก็เรียนรู้ที่จะอยู่รอดได้"น.ส.เกษรา กล่าว

น.ส.เกษรา กล่าวว่า หอการค้าออกมาเตือนว่าให้ระวังภาคอสังหาฯ เพราะเศรษฐกิจเริ่มไม่ดี แต่อีกฝ่ายหนึ่งก็ออกมาบอกว่าไม่ต้องห่วงอสังหาฯ เพราะตอนนี้ดอกเบี้ยลด แต่จริงๆแล้วคนจะซื้อบ้านความสำคัญมันอยู่ที่ความเชื่อมั่น ไม่ได้อยู่ที่ดอกเบี้ย

ส่วนแนวโน้มภาคอสังหาฯในปี 2557 น่าจะเติบโตได้ต่อเนื่อง และเชื่อว่าจะสามารถเดินหน้าผ่านทุกวิกฤติได้อย่างเข้มแข็ง โดยในส่วนของบริษัทจะโฟกัสเป้าหมายการทำงานไว้กับลูกค้าในบางกลุ่ม และบางทำเลที่เรามีความเชี่ยวชาญซึ่งเราจะสามารถควบคุมต้นทุนได้ โดยการเติบโตปีนี้น่าจะอยู่ที่ระดับ 10% แม้จะมีหรือไม่มีรัฐบาลที่จะช่วยขับเคลื่อนเศรษฐกิจ แต่ก็เชื่อว่าผู้ประกอบการจะสามารถเดินหน้าธุรกิจให้เติบโตขึ้นได้

สำหรับการเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อของภาคธนาคารนั้น เชื่อว่าจะกระทบบางกลุ่ม โดยเฉพาะระดับล่างที่ราคาอสังหาริมทรัพย์ไม่สูงมาก ลูกค้ามีกำลังดาวน์และผ่อนน้อย มีรายรับที่ตึงตัว ส่วนลูกค้าระดับบน ที่ซื้อบ้านในราคา 7-10 ล้านบาทขึ้นไป ในส่วนนี้แทบจะไม่ได้รับผลกระทบใดๆเลย เพราะลูกค้าส่วนใหญ่มีความพร้อมการซื้อ และบางรายก็สามารถซื้อในเงินสดได้ หรืออาจกู้บ้างเพราะเห็นว่าดอกเบี้ยถูก