ประเด็นสั่นคลอนอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ และทรัสต์ของไทย “ดีลซื้อคืนทรัพย์สินครั้งใหญ่” ตามเงื่อนไขกองทรัสต์เพื่อการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ แกรนด์ รอยัล ออคิด โฮสพีทาลิตี้ ที่มีข้อตกลงซื้อคืน (GROREIT) ไม่เป็นไปตามนัด หลัง บมจ.โรงแรมรอยัล ออคิด (ประเทศไทย) หรือ ROH เจ้าของเดิมโรงแรมรอยัล ออคิด เชอราตัน ไม่รับโอนกรรมสิทธิ์ตามกำหนด มูลค่า 4,873 ล้านบาท
ล่าสุด บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน วรรณ จำกัด ในฐานะผู้จัดการกองทรัสต์ GROREIT หรือทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ แกรนด์ รอยัล ออคิด โฮสพีทาลิตี้ และมีบริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน เอ็มเอฟซี (MFC) เป็นทรัสตีแจ้งให้ ROH ส่งมอบทรัพย์สินใน 30 วัน ก่อนเดินหน้าประเมินมูลค่า และเปิดประมูลขายแก่ผู้ลงทุนรายใหม่
นายอลงกรณ์ ประธานราษฎร์นิกร ประธานเจ้าหน้าที่บริหารอสังหาริมทรัพย์และทรัสต์ บลจ.วรรณ ในฐานะผู้จัดการกองทรัสต์ของทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผยว่า เดิมสัญญาการตั้งกองทรัสต์กำหนดให้ ROH และบริษัทที่เกี่ยวข้องมีสิทธิซื้อทรัพย์สินคืนเมื่อครบ 5 ปี โดยกำหนดวันใช้สิทธิครั้งสุดท้ายวันที่ 14 ก.ค.2569 มูลค่า 4,873 ล้านบาท
ทั้งนี้ เมื่อถึงกำหนดกลับหาเงินมาชำระไม่ได้ตามเงื่อนไขสัญญาถือว่า “ผิดนัด” และทำให้ “สิทธิในการซื้อคืน” สิ้นสุดทันที
นับถอย 30 วัน หลังส่งมอบสินทรัพย์คืนกองทุน
ทั้งนี้ เมื่อพ้นกำหนดตามสัญญาแล้วคู่สัญญาไม่มีสิทธิซื้อทรัพย์สินคืนราคาเดิม และสิทธิบริหารจัดการโรงแรมสิ้นสุด โดยกองทรัสต์ แจ้งให้ส่งมอบทรัพย์สินคืนใน 30 วัน ครบกำหนดกลางเดือนส.ค.หากพ้นกำหนดแล้วยังไม่ส่งมอบ กองทรัสต์จะใช้สิทธิกฎหมายเรียกร้อง และคุ้มครองผลประโยชน์ผู้ถือหน่วยลงทุน
แม้จะผิดนัดตามสัญญา แต่การดำเนินธุรกิจโรงแรมยังปกติ โดยกองทรัสต์แจ้ง Starwood ผู้บริหารโรงแรมภายใต้แบรนด์เชอราตัน ซึ่งอยู่ในเครือ Marriott International บริหารโรงแรมต่อไปในนามกองทรัสต์โดยตรงเพื่อไม่ให้กระทบผู้เข้าพัก ลูกค้า และคู่ค้าธุรกิจ
รวมทั้งเมื่อกองทรัสต์รับมอบทรัพย์สินคืน และ Starwood บริหารโรงแรมให้กองทรัสต์เรียบร้อย ในช่วงถัดไปจะพิจารณาขอมติผู้ถือหน่วยทรัสต์ขายทรัพย์สินนำเงินมาคืนผู้ถือหน่วยทรัสต์ โดยกระบวนการทั้งหมดจะเสร็จภายในปี 2569
สำหรับการผิดนัดครั้งนี้ไม่สะท้อนผลประกอบการโรงแรมเนื่องจากยังสร้างกำไรสุทธิได้ 323 ล้านบาท และมีอัตราการเข้าพักเฉลี่ยตลอดทั้งปี 72-77% ถือเป็นระดับแข็งแกร่งเมื่อเทียบอุตสาหกรรมโรงแรมปัจจุบัน ดังนั้น ปัญหาที่เกิดเป็นเรื่องการจัดหาเงินเพื่อใช้สิทธิซื้อคืนตามสัญญามากกว่าปัญหาการดำเนินธุรกิจโรงแรม
มีผู้สนใจซื้อ 8 ราย ราคาขาย 4.8 พันล้านคือขั้นต่ำ
ทั้งนี้ ขั้นตอนหลังจากได้รับการส่งมอบทรัพย์สิน กองทรัสต์จะจ้างผู้ประเมินราคาอิสระเพื่อประเมินมูลค่าทรัพย์สินใหม่ ก่อนเปิดประมูลขายแก่ผู้ลงทุนสนใจ โดยราคาซื้อขายอ้างอิงราคาประเมินปัจจุบันที่อยู่ช่วง 4,800-5,200 ล้านบาท และไม่ถูกจำกัดด้วยเงื่อนไข Buy-back เหมือนที่ผ่านมา
“เมื่อสิทธิซื้อคืนสิ้นสุดลงแล้ว หากผู้ซื้อเดิมประสงค์ได้ทรัพย์สินกลับคืนต้องร่วมแข่งขันประมูลเช่นเดียวกับผู้ลงทุนรายอื่น ไม่ใช้ราคาซื้อคืนเดิมตามสัญญาได้ ขณะนี้มีผู้ลงทุนในประเทศ และต่างประเทศสนใจซื้อทรัพย์สิน 8 ราย และอาจสูงกว่าราคาซื้อคืนเดิม”
นายอลงกรณ์ กล่าวว่า เงินที่ได้รับจากการจำหน่ายทรัพย์สินจะนำไปชำระหนี้ธนาคารออมสินที่เป็นเจ้าหนี้ผู้รับจำนองลำดับแรก โดยปัจจุบันมียอดหนี้ 1,350 ล้านบาท หลังจากนั้นจะนำเงินส่วนที่เหลือหลังหักค่าใช้จ่ายมาเฉลี่ยคืนให้ผู้ถือหน่วยลงทุนตามสิทธิ
สำหรับ กองทรัสต์ เข้าลงทุนซื้อทรัพย์สินโรงแรมปี 2564 ด้วยมูลค่ารวม 4,500 ล้านบาท โดยใช้เงินกู้ธนาคารออมสิน 1,350 ล้านบาท และระดมทุนจากผู้ถือหน่วยทรัสต์อีก 3,150 ล้านบาท ตลอดเวลาที่ผ่านมาผู้ถือหน่วยทรัสต์ได้รับจ่ายผลประโยชน์ตอบแทนจากผลการดำเนินงานของกองทรัสต์ต่อเนื่อง และกองทรัสต์ในฐานะเจ้าของทรัพย์สินมีสิทธิได้รับรายได้จากผลดำเนินงานของโรงแรมตามกฎหมาย
ทั้งนี้ โรงแรมมีศักยภาพสร้างรายได้ และผลตอบแทนระยะยาวจากจุดแข็งทำเสริมแม่น้ำเจ้าพระยา ใกล้แหล่งท่องเที่ยวสำคัญและศูนย์กลางธุรกิจ รวมทั้งได้รับการบริหารโดยผู้ประกอบการโรงแรมระดับสากลภายใต้แบรนด์เชนชั้นนำ และจะสร้างผลตอบแทนที่เหมาะสมให้ผู้ถือหน่วยทรัสต์ได้
จ่อพบ ก.ล.ต.สัปดาห์หน้า วางโรดแมปทางออก
นายพจน์ หะริณสุต ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บลจ.วรรณ จำกัด กล่าวว่า ตลอดเวลาดำเนินโครงการ ผู้ถือหน่วยได้รับผลตอบแทนสะสมแล้ว 24-27% หรือเฉลี่ย 6% ต่อปี ขณะที่รอบผลการดำเนินงานถัดไปมีนโยบายจ่ายผลประโยชน์ตอบแทนไม่น้อยกว่า 90% ของกำไรสุทธิ ปัจจุบันกองทรัสต์มีผู้ถือหน่วยลงทุน 1,600 ราย ซึ่ง บลจ.วรรณ ให้ความสำคัญในการรักษาผลประโยชน์ผู้ถือหน่วยลงทุนทุกราย
นอกจากนี้ มีบริษัทหลักทรัพย์ เคจีไอ (ประเทศไทย) จำกัด (มหาชน) หรือ KGI ซึ่งเป็นบริษัทแม่ของ บลจ.วรรณ เป็นผู้ถือหน่วยลงทุนรายใหญ่อันดับ 1 ของกองทรัสต์ สัดส่วน 22.84% จ่ายซื้อหน่วยทรัสต์ไป 700 ล้านบาท ได้ติดตามความคืบหน้าใกล้ชิดตลอด
“ภายหลังโครงสร้างการซื้อคืนทรัพย์สินสิ้นสุดลง กองทรัสต์เตรียมหารือสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ (ก.ล.ต.) สัปดาห์หน้า เพื่อกำหนดแนวทางดำเนินงาน”
สำหรับโครงสร้างหนี้ของกองทรัสต์ ธนาคารออมสินเป็นเจ้าหนี้ลำดับแรก เนื่องจากอยู่ภายใต้สัญญาจำนองกับธนาคาร โดยมีหนี้คงค้าง 1,350 ล้านบาท ขณะที่กองทรัสต์มีภาระชำระดอกเบี้ยอัตรา MLR-1.6% หรือ 4% กว่า คิดเป็นต้นทุนดอกเบี้ย 60-70 ล้านบาทต่อปี
นอกจากนี้ ราคาประเมินก่อนหน้าอยู่ที่ 5,200 ล้านบาท ซึ่งกองทรัสต์ลงทุนซื้อทรัพย์สินปี 2564 มูลค่า 4,500 ล้านบาท และจะทำการขายราคา 4,873 ล้านบาท เป็นราคาที่ติดเงื่อนไขซื้อคืนตามสัญญา และเป็นราคาที่กำหนดให้กลุ่ม ROH ใช้สิทธิซื้อคืน โดยคำนวณจากเป้าหมายอัตราผลตอบแทนภายใน ที่กองทรัสต์ต้องส่งมอบแก่ผู้ถือหน่วยลงทุน
รวมทั้งราคา 4,873 ล้านบาท เป็นราคาขั้นต่ำสำหรับการเจรจาหรือเปิดประมูลขายทรัพย์สิน โดยหากขายทรัพย์สินได้ 4,873 ล้านบาท หรือสูงกว่า หลังหักภาระหนี้สิน และค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้อง ผู้ถือหน่วยลงทุนคาดได้รับเงินคืน 11 บาทต่อหน่วย จากมูลค่าที่ 10 บาทต่อหน่วย คิดเป็นอัตราผลตอบแทน 8% ต่อปี
“บลจ.เอ็มเอฟซี” ยันไร้ปมแก้สัญญา ROH
นายธนโชติ รุ่งสิทธิวัฒน์ กรรมการผู้จัดการ บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน เอ็มเอฟซี จำกัด (มหาชน) หรือ MFC ในฐานะทรัสตี เปิดเผยกับ “กรุงเทพธุรกิจ” ว่า MFC ไม่มีการเปลี่ยนแปลงเงื่อนสัญญา ซึ่งที่ผ่านมาพยายาม “ยืดหยุ่น” ตามที่ถูกร้องขอ และตามที่ได้ชี้แจงตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย (ตลท.)
ทั้งนี้ เริ่มจากหารือวันที่ 2 ก.ค.2569 ระหว่าง ROH, บลจ.วรรณ, MFC และธนาคารออมสิน ซึ่ง ROH แจ้งมีนักลงทุนรายใหม่สนใจซื้อคืน แต่นักลงทุนรายดังกล่าวกังวลขั้นตอนการปลดจำนองกับธนาคารออมสิน ซึ่งธนาคารระบุว่าจำเป็นต้องได้รับเงินก้อนเดียว (Gross Fund) จึงจะปลดจำนองได้ แต่ ROH ขอแบ่งชำระเงิน 2 ยอด คือ 1.จ่ายให้ธนาคารออมสินเพื่อเคลียร์ภาระจำนอง 2.ชำระให้กองทุน
รวมทั้ง MFC แจงว่าเพื่ออำนวยความสะดวก และยืดหยุ่นตามที่ ROH ร้องขอจึงทำหนังสือตอบกลับวันที่ 8 ก.ค.2569 ว่าทำตามที่ ROH ร้องขอได้ แต่วันที่ 13 ก.ค.69 ได้หนังสือจาก ROH (ลงวันที่ 10 ก.ค.69) อ้างว่าข้อเสนอ MFC ไม่เป็นไปตามสัญญาเดิม
ดังนั้น MFC ตอบกลับในวันเดียวว่าหาก ROH มองเงื่อนไขข้อตกลงตามที่ ROH ร้องขอมาผิดสัญญาให้กลับไปชำระก้อนเดียวตามข้อตกลงเดิม และนัดหมายกันที่กรมที่ดิน 14 ก.ค.69 ทว่าเมื่อถึงกำหนด ROH ไม่นำเงินมาชำระ ดังนั้น MFC ไม่เคยเปลี่ยนแปลงสัญญา
“เจตนาของเราคือ อยากช่วยให้เขานำเงินมาคืนนักลงทุนได้ สิ่งที่เราทำคือ การยืดหยุ่นตามที่ร้องขอ”
เดินหน้าแผนบริหารจัดการทรัพย์สินใน 30 วัน
ภายหลังจากการผิดนัดชำระดังกล่าว นายธนโชติ ระบุว่า สิทธิการซื้อคืนของ ROH สิ้นสุดแล้วเพราะไม่มาใช้สิทธิตามกำหนด หลังจากนี้ภายใน 30 วัน ผู้จัดการกองทุน คือ บลจ.วรรณ จะรวบรวมสิทธิ และบริหารจัดการสัญญาให้กลับมาเป็นของกองทุนโดยสมบูรณ์
หากภายในช่วงเวลาดังกล่าว ไม่มีความคืบหน้าที่เป็นประโยชน์สูงสุดต่อผู้ถือหน่วย โดย MFC ในฐานะทรัสตี จะหารือผู้จัดการกองทุน เพื่อพิจารณาทางเลือกอื่น เช่น เปิดประมูลหรือขายทอดตลาดเพื่อนำเงินมาคืนผู้ถือหน่วยทรัสต์ ซึ่งจะปิดกองทุนได้ เช่น ต้องให้กระบวนการขายทอดตลาดเสร็จสิ้นก่อน
ทั้งนี้ปัจจุบันมีผู้ให้ความสนใจติดต่อจำนวนมาก ซึ่งทุกกระบวนการจะเน้นความโปร่งใส และต้องได้รับความเห็นชอบจากผู้ถือหน่วยก่อนดำเนินการ
ย้ำผู้ถือหน่วยยังเป็นเจ้าของทรัพย์สิน
สำหรับภาระหนี้สินกับทางธนาคารออมสิน นายธนโชติ กล่าวว่า MFC และ บลจ.วรรณ ได้หารือเบื้องต้น และกำลังขอขยายเวลาชำระหนี้อย่างเป็นทางการ ดังนั้น ขอให้ความมั่นใจแก่นักลงทุนว่าผู้ถือหน่วยทรัสต์ GROREIT ยังเป็นเจ้าของทรัพย์สินและคาดว่าการขายทอดตลาดอาจสร้างผลตอบแทนสูงกว่าราคาประเมินเดิม 4,873 ล้านบาท
“เหตุการณ์ที่เกิดขึ้นเป็นเหตุการณ์เฉพาะของผู้เช่าซื้อรายนี้ และ MFC จะคงทำหน้าที่กำกับดูแลเพื่อรักษาผลประโยชน์สูงสุดของผู้ถือหน่วย”
พิสูจน์อักษร....สุรีย์ ศิลาวงษ์
