เปิดศึกชิง ‘รอยัล ออคิด’ เดือด ‘แกรนด์ แอสเสท’ ชน บลจ.วรรณ ลั่นซื้อคืนมา

ชนวนความ “ร้อนแรง” ตลาดทุนไทยถูกจุดขึ้นอีกครั้ง เมื่อ “ดีลซื้อคืนทรัพย์สินครั้งใหญ่” ตามเงื่อนไขกองทรัสต์เพื่อการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ แกรนด์ รอยัล ออคิด โฮสพีทาลิตี้ ที่มีข้อตกลงซื้อคืน (GROREIT) ไม่เป็นไปตามนัด หลัง บมจ.โรงแรมรอยัล ออคิด (ประเทศไทย) จำกัด (มหาชน) หรือ ROH เจ้าของเดิมโรงแรมรอยัล ออคิด เชอราตัน ไม่รับโอนกรรมสิทธิ์ตามกำหนด 

ด้านผู้จัดการกองทรัสต์ และทรัสตี รุกแก้ปัญหาทันควันทั้งสั่งเปลี่ยนผู้บริหารโรงแรมและเจรจาผ่อนผันหนี้แบงก์ออมสิน ขณะที่ ROH โต้กลับอ้างทรัสตีแจ้งวิธีชำระเงินไม่ตรงตามสัญญา

บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน (บลจ.) วรรณ ในฐานะผู้จัดการกองทรัสต์ รายงานตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย (ตลท.) เมื่อ 14 ก.ค.2569 เป็นวันครบกำหนดเช่าปีที่ 5 ตามสัญญาจะซื้อจะขายอสังหาริมทรัพย์โครงการโรงแรมรอยัล ออคิด เชอราตัน โฮเทล แอนด์ ทาวเวอร์ส ROH ในฐานะเจ้าของเดิมที่มีหน้าที่ซื้อทรัพย์สินคืน แต่ไม่ได้มาซื้อคืน และรับโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดิน ตามที่ระบุไว้สัญญา

ทั้งนี้ ROH ต้องซื้อทรัพย์สินโครงการคืนราคา 4,873 ล้านบาท (ไม่รวมภาษีมูลค่าเพิ่ม) เพื่อให้กองทรัสต์ GROREIT นำเงินไปชำระคืนเงินกู้ธนาคาร และคืนผลตอบแทนให้ผู้ถือหน่วยก่อนดำเนินการเลิกกองทรัสต์

ขณะที่นายวิทวัส วิภากุล กรรมการผู้จัดการ ROH ชี้แจงว่าบริษัทมีเจตจำนงซื้อคืนตามสัญญา และไม่มีปัญหาข้อขัดข้องทางการเงิน แต่สาเหตุที่ปฏิบัติไม่ได้เพราะ บลจ.เอ็มเอฟซี (MFC) ในฐานะทรัสตี แจ้งวิธีชำระราคาไม่เป็นไปตามสัญญา ซึ่งแจ้งให้แก้แล้วแต่ไม่เป็นผล

เปิดฐานะการเงิน ROH

แม้ ROH ยืนยันไม่มีปัญหาการเงินแต่ข้อมูลจาก ตลท.พบ ROH ขาดทุนสุทธิต่อเนื่อง โดยปี 2568 ขาดทุน 957.72 ล้านบาท และไตรมาส 1 ปี 2569 ขาดทุน 269.67 ล้านบาท ทำให้ส่วนผู้ถือหุ้นลดเหลือ 1,771.01 ล้านบาท น้อยกว่ามูลค่าทรัพย์สินที่ต้องซื้อคืน 2.7 เท่า และหนี้สินรวมเพิ่มเป็น 6,360.27 ล้านบาท

ROH มี บมจ.แกรนด์ แอสเสท โฮเทลส์ แอนด์ พรอพเพอร์ตี้ (GRAND) ผู้ถือหุ้นใหญ่สัดส่วน 97.00% ความสามารถการหาเงินทุน 4.8 พันล้านบาท ของ ROH ถูกตั้งคำถามว่าขึ้นกับการสนับสนุนจากบริษัทแม่หรือไม่ ขณะหุ้น ROH ถูกระงับซื้อขาย (ขึ้น SP)

ขณะที่สถานะการเงิน GRAND เผชิญสภาวะขาดทุนต่อเนื่อง และมีภาระหนี้สินสูง โดย 2567 ขาดทุนสุทธิ 1,543.47 ล้านบาท และไตรมาส 1 ปี 2569 ขาดทุนต่อเนื่องอีก 230.15 ล้านบาท ส่วนของผู้ถือหุ้นลดเร็ว จากปี 2564 อยู่ที่ 3,805.12 ล้านบาท ณ ไตรมาส 1 ปีนี้ ลดเหลือเพียง 398.47 ล้านบาท อยู่ระดับต่ำมากเมื่อเทียบขนาดสินทรัพย์ และหนี้สินรวมสูงถึง 11,555.37 ล้านบาท

แม้ ROH ระบุสาเหตุไม่ซื้อคืนเพราะความขัดแย้งวิธีการชำระเงิน แต่งบการเงินอ่อนแอทั้งของ GRAND และ ROH โดยปัจจุบันอยู่กระบวนการเพื่อให้ได้ข้อยุติตามสัญญา หาก ROH ซื้อคืนไม่ได้ใน 30 วันตามที่ทรัสตีแจ้ง กองทรัสต์ GROREIT อาจฟ้องดำเนินคดีครั้งใหญ่ ซึ่งอาจกระทบผู้ลงทุนกองทรัสต์ และความเชื่อมั่นอุตสาหกรรมกอง REIT

บลจ.วรรณ ยัน “กองทรัสต์ GROREIT” พร้อมดูแลผู้ถือหน่วย

กรณี ROH ไม่ซื้อคืนโครงการ “โรงแรมรอยัล ออคิด เชอราตัน” มูลค่า 4,873 ล้านบาท ตามกำหนดสัญญาวันที่ 14 ก.ค.2569 กับ “กองทรัสต์ GROREIT” บริหารโดย บลจ.วรรณ ในฐานะผู้จัดการกองทรัสต์ และ บลจ.เอ็มเอฟซี ในฐานะทรัสตี 

กองทรัสต์ GROREIT กำลังเผชิญภาวะวิกฤติราคาหน่วยลงทุนดิ่งรุนแรงเกือบ 15% หลังเกิดปัญหาผิดนัดจาก ROH และกระทบแผนคืนเงินผู้ถือหน่วยทรัสต์ และการชำระหนี้ธนาคารออมสิน 

นายพจน์ หะริณสุต ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บลจ.วรรณ เปิดเผย “กรุงเทพธุรกิจ” ว่า กองทรัสต์มาตรการปกป้องสิทธิประโยชน์ผู้ถือหน่วยลงทุน GROREIT เมื่อผิดนัดชำระตามสัญญาสิทธิในทรัพย์สินจะเป็นของกองทุนทันที เพื่อปกป้องผลประโยชน์ผู้ถือหน่วยลงทุน 

ทั้งนี้ บลจ.วรรณ และ บลจ.เอ็มเอฟซี ประกาศใช้แผนสำรองทันทีตั้งแต่วันที่ 15 ก.ค.2569 ดังนี้ 

1.ส่งหนังสือแจ้งผิดนัดสัญญา และบังคับให้ ROG ปฏิบัติตามข้อตกลงภายใน 30 วัน หากไม่สำเร็จจะเข้ากระบวนฟ้องดำเนินคดี 

2.ส่งหนังสือสิ้นสุดระยะเวลาเช่าของ ROH และเปลี่ยนไปว่าจ้างกลุ่ม Starwood Hotel & Resorts Worldwide มาบริหารจัดการโรงแรมโดยตรงชั่วคราว เพื่อให้ดำเนินกิจการได้ต่อเนื่อง และสร้างรายได้เข้ากองทุน โดยไม่เกิดสุญญากาศธุรกิจ 

3.ส่งหนังสือถึงธนาคารออมสิน ในฐานะเจ้าหนี้เงินกู้ของกองทรัสต์ เพื่อขยายเวลาชำระหนี้ และขอผ่อนผันเงื่อนไขเนื่องจากกองทรัสต์ยังไม่ได้รับเงินก้อนใหญ่จากการซื้อคืน 

บลจ.เอ็มเอฟซี ในฐานะทรัสตี จะไม่บริหารจัดการสินทรัพย์ แต่จะเปิดประมูลให้ผู้สนใจรายใหม่ซื้อกิจการ และให้ผู้ถือหน่วยลงทุนโหวตตัดสินใจ โดยคาดว่าการหาผู้ซื้อเป็นเจ้าของรายใหม่ใน 3 เดือน แม้เศรษฐกิจปัจจุบันจะมีความท้าทาย แต่การขายสินทรัพย์เกือบ 4,900 ล้านบาท คงจะ “ไม่ยาก” เนื่องจากช่วงครึ่งปีหลังมีกลุ่มทุนแสดงความสนใจติดต่อมาหลายราย  

ทั้งนี้ กองทรัสต์ GROREIT เตรียมมาตรการเยียวยา และรองรับสถานการณ์ไว้ตั้งแต่ 5 ปีที่แล้ว เพื่อสร้างความมั่นใจให้นักลงทุน โดยเตรียมเงินสำรอง 3% จ่ายให้ผู้ถือหน่วยลงทุนช่วงระหว่างรอขายสินทรัพย์ ซึ่งปกติผู้ถือหน่วยจะได้รับผลตอบแทน 6% ต่อปี ดังนั้นเงินสำรองจะรองรับการจ่ายผลตอบแทนได้นาน 6 เดือน ระหว่างกระบวนการจัดการทรัพย์สิน

พร้อมกับมองมูลค่าประเมินสินทรัพย์อยู่ที่ 4,000-5,000 ล้านบาท เชื่อมั่นว่าหากขายสินทรัพย์สูงกว่า 3,000 ล้านบาท ผู้ถือหน่วยลงทุนจะไม่ได้รับความเสียหายในส่วนเงินต้น

“กองทุน GROREIT จะทำตามกฎหมาย และสัญญาเคร่งครัด โดยแจ้งผู้ที่เกี่ยวข้องทั้งธนาคารออมสิน และบริษัทบริหารจัดการสินทรัพย์ และ บลจ.เอ็มเอฟซี ยื่นหนังสือ Notice ไปนานกว่า 3 เดือนแล้วไม่ใช่เพิ่งแจ้งกะทันหัน”

ทั้งนี้ กองทุนดังกล่าวถูกตั้งขึ้นเพื่อช่วยสภาพคล่องช่วงโควิด-19 และมีเพียงกองทุนเดียวลักษณะนี้ โดยอาจไม่ต้องออกกองทุนประเภทที่ต้องรับซื้อคืนในอนาคตอีก เพื่อป้องกันความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้นจากการไม่ปฏิบัติตามสัญญา

“ออมสิน” ย้ำฐานะเจ้าหนี้มีหลักประกัน “ไม่กังวล”

นายทรงพล ชีวะปัญญาโรจน์ ผู้อำนวยการธนาคารออมสิน เปิดเผย “กรุงเทพธุรกิจ” ว่า ข้อพิพาทการซื้อคืนทรัพย์สินของทรัสต์ GROREIT มองเป็นเรื่องปกติของการดำเนินงานระหว่างกองทุน เจ้าหนี้ และลูกหนี้ที่ต้องดำเนินการตามขั้นตอน และข้อกำหนดที่เกี่ยวข้อง

ทั้งนี้ การชำระเงินตามธุรกรรมดังกล่าวต้องดำเนินการผ่านกองทุน โดยมีผู้จัดการกองทุนเป็นผู้รับผิดชอบบริหารจัดการ โดยถ้าชำระไม่ได้ตามกำหนด ธนาคารจะดำเนินการตามขั้นในฐานะเจ้าหนี้ ซึ่งเป็นกระบวนการที่ไม่ได้คาดการณ์ล่วงหน้าจะเกิดผิดนัดชำระ

นายทรงพล กล่าวว่า ในฐานะเจ้าหนี้ไม่กังวลต่อกรณีดังกล่าวเพราะวงเงินสินเชื่อที่ปล่อยให้กองทุนมีมูลค่าต่ำกว่ามูลค่าทรัพย์สินที่เป็นหลักประกันค่อนข้างมาก โดยทรัพย์สินดังกล่าวจดจำนองกับธนาคาร อีกทั้งโครงสร้างกองทรัสต์ประเภทนี้ เจ้าหนี้มีสิทธิรับชำระหนี้ก่อนผู้ถือหน่วยทรัสต์ (บุริมสิทธิ) จึงทำให้ความเสี่ยงธนาคารอยู่ระดับที่บริหารจัดการได้

สำหรับภาพรวมธุรกิจโรงแรมประเมินว่าอุตสาหกรรมมีทิศทางฟื้นตัวต่อเนื่องช่วง 2 ปีที่ผ่านมา ทั้งโรงแรมในกรุงเทพฯ และต่างจังหวัด โดยอัตราเข้าพักปรับตัวดีขึ้นเมื่อเทียบช่วงแพร่ระบาดของโควิด-19 ส่งผลให้แนวโน้มธุรกิจโดยรวมดีขึ้น แม้มีบางกรณีเป็นปัญหาเฉพาะราย แต่ธนาคารติดตามสถานการณ์ลูกหนี้แต่ละรายใกล้ชิดเป็นปกติ

รวมทั้งพอร์ตสินเชื่อธนาคารออมสินส่วนใหญ่มีหลักประกัน ไม่ว่าจะเป็นการปล่อยกู้ผ่านกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ หรือการปล่อยสินเชื่อโดยตรงให้ผู้ประกอบการโรงแรม โดยปัจจุบันพบสัญญาณชำระหนี้ของลูกหนี้ดีขึ้นต่อเนื่องหลังได้รับผลกระทบช่วงโควิด-19 สอดคล้องการฟื้นตัวภาคเศรษฐกิจและการท่องเที่ยวในประเทศ

“แกรนด์ แอสเสท” ยืนยันมีแหล่งเงิน

นายวิทวัส วิภากุล ประธานเจ้าหน้าที่บริหารธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ และกรรมการบริหาร บริษัท แกรนด์ แอสเสท โฮเทลส์ แอนด์ พรอพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) เปิดเผยว่า บริษัทมีเจตนาซื้อคืนทรัพย์สินตามสัญญา แต่ดำเนินการตามวิธีชำระราคาซื้อคืนที่ บลจ.เอ็มเอฟซี แจ้งมาไม่ได้เพราะไม่เป็นไปตามข้อตกลงที่กำหนดตั้งแต่ต้น

ทั้งนี้การซื้อคืนอยู่ระหว่างทำตามเงื่อนไขสัญญา โดยยืนยัน “ไม่มีอุปสรรคซื้อคืนเพราะไม่มีนโยบายขายโรงแรมรอยัล ออคิด เชอราตัน”

นายวิทวัส กล่าวว่า ล่าสุดได้รับการสนับสนุนด้านเงินทุนจากไพรเวทฟันด์ในสิงคโปร์ และธนาคารจากเยอรมนี รวม 187 ล้านดอลลาร์ หรือ 5,700 ล้านบาท รองรับธุรกรรมดังกล่าว คาดว่าสรุปภายใน 30 วัน หลังหารือกับ บลจ.วรรณ และ บลจ.เอ็มเอฟซี

“บริษัทไม่มีปัญหาสภาพคล่อง ผลประกอบการยังอยู่ในเกณฑ์ที่ดี การจัดหาแหล่งเงินทุนได้ดำเนินการเรียบร้อยแล้ว”

กระแสเงินสดตึงตัวเหตุอสังหาฯ ซบเซา

สำหรับสถานการณ์ของแกรนด์ แอสเสท นายวิทวัส ยอมรับว่า บริษัทเผชิญภาวะกระแสเงินสดตึงตัวจากภาวะเศรษฐกิจชะลอทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ชะลอลง ผู้บริโภคใช้เวลาตัดสินใจซื้อนานขึ้นทำให้การโอน และการรับรู้รายได้ไม่เป็นไปตามแผน

ทั้งนี้ ปัจจัยดังกล่าวเป็นเหตุผลสำคัญที่บริษัท ตัดสินใจเลื่อนกำหนดชำระหุ้นกู้ออกไปอีก 2 ปี เพื่อให้สอดคล้องสถานการณ์ธุรกิจ และการบริหารสภาพคล่อง

เร่งขาย 2-3 โครงการ ปลดล็อกภาระหุ้นกู้

ขณะเดียวกันกำลังเจรจาขายโครงการอสังหาริมทรัพย์ 2-3 โครงการ เพื่อนำเงินมาชำระคืนหุ้นกู้ โดยมีทั้งโครงการร่วมทุนกับพันธมิตรญี่ปุ่น และโครงการที่อยู่อาศัยระดับลักชัวรี ได้แก่ โครงการไฮด์ เฮอริเทจ ทองหล่อ ที่ร่วมทุนซูมิโตโม ฟอเรสทรี, โครงการคอนโดมิเนียมระดับไฮเอนด์ริมแม่น้ำเจ้าพระยา ถนนเจริญนคร พื้นที่ 8 ไร่ ร่วมทุนกับซูมิโตโม ฟอเรสทรี รวมถึงโครงการอมาธารา เรสซิเดนเซส จ.ระยอง

สำหรับ การทยอยจำหน่ายสินทรัพย์ดังกล่าวเป็นส่วนหนึ่งของแผนเสริมสภาพคล่องและบริหารภาระหนี้ เพื่อสร้างความเชื่อมั่นให้ผู้ถือหุ้นกู้ และนักลงทุน ท่ามกลางภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ฟื้นตัวค่อยเป็นค่อยไป

 

 

 

พิสูจน์อักษร....สุรีย์  ศิลาวงษ์