ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยเริ่มส่งสัญญาณฟื้นตัวในไตรมาส 2/2569 หลังยอดขายล่วงหน้า (Presale) ของผู้ประกอบการ 14 บริษัท คาดแตะ 6 หมื่นล้านบาท เพิ่มขึ้น 12% จากช่วงเดียวกันปีก่อน อานิสงส์ฐานต่ำจากเหตุแผ่นดินไหวเมื่อปีก่อนที่กดดันตลาดคอนโดฯ อย่างหนัก แม้ยอดขายจะชะลอลงเล็กน้อยเมื่อเทียบกับไตรมาสแรกจากผลกระทบวันหยุดยาวและความไม่แน่นอนของเศรษฐกิจโลก แต่ทว่าโบรกเกอร์มองว่าครึ่งปีหลังมีโอกาสฟื้นตัวต่อเนื่องจากการเปิดโครงการใหม่จำนวนมาก
นวลพรรณ น้อยรัชชุกร, CISA นักวิเคราะห์ปัจจัยพื้นฐานด้านตลาดทุนและทางเทคนิค บล.เอเซีย พลัส เปิดเผยว่า Presale ของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ 14 บริษัทในไตรมาส 2/2569 คาดอยู่ที่ 6 หมื่นล้านบาท แบ่งเป็นคอนโดมิเนียม 3.1 หมื่นล้านบาท และโครงการแนวราบ 2.9 หมื่นล้านบาท เพิ่มขึ้น 12% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน โดยแรงหนุนหลักมาจากการฟื้นตัวของตลาดคอนโดมิเนียมที่ปีก่อนมีฐานต่ำจากผลกระทบของเหตุแผ่นดินไหว
อย่างไรก็ตาม หากเทียบกับไตรมาส 1/2569 ยอดขายคาดลดลง 3% เนื่องจากผลกระทบของวันหยุดยาวตามฤดูกาล ประกอบกับความกังวลจากสงครามสหรัฐ-อิหร่านที่ทำให้ผู้บริโภคชะลอการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย
สำหรับรายบริษัท พบว่าส่วนใหญ่มียอดขายเติบโตเมื่อเทียบกับปีก่อน แต่ชะลอลงเมื่อเทียบกับไตรมาสก่อน ยกเว้น AP ที่เติบโตทั้งเมื่อเทียบกับปีก่อนและไตรมาสก่อน พร้อมครองอันดับหนึ่งของกลุ่มด้วยยอดขายราว 1.23 หมื่นล้านบาท ขณะที่ SIRI ตามมาเป็นอันดับสองด้วยยอดขายกว่า 1 หมื่นล้านบาท ส่งผลให้ทั้งสองบริษัทมีส่วนแบ่งตลาดรวมกันถึง 37%
ด้าน ORI, ANAN และ QH มียอดขายฟื้นตัวทั้งในมิติปีต่อปีและไตรมาสต่อไตรมาส จากการเร่งระบายสต็อก ขณะที่ LH และ SC แม้ยอดขายลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อน เนื่องจากไม่มีการเปิดโครงการแนวราบใหม่ แต่ยอดขายกลับฟื้นตัวจากไตรมาสก่อน ส่วนหนึ่งเป็นผลจากการจัดกิจกรรมส่งเสริมการขาย
เอเซีย พลัส ประเมินว่า Presale ในช่วงครึ่งแรกของปี 2569 จะอยู่ที่ประมาณ 1.23 แสนล้านบาท ลดลง 3.5% จากปีก่อน คิดเป็น 43% ของเป้าหมายที่บริษัทอสังหาริมทรัพย์ตั้งไว้ และคิดเป็น 47% ของประมาณการฝ่ายวิจัยทั้งปี โดยคาดว่ายอดขายในช่วงครึ่งปีหลังจะเร่งตัวขึ้นจากการเปิดโครงการใหม่ที่มีจำนวนมากขึ้น
แม้ยอดขายไตรมาส 2 จะอ่อนตัวจากไตรมาสก่อน แต่การทยอยโอนกรรมสิทธิ์จาก Backlog โครงการแนวราบ รวมถึงการส่งมอบคอนโดมิเนียมใหม่ จะช่วยหนุนให้กำไรปกติของกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ปรับตัวดีขึ้นจากไตรมาสแรก แม้ว่ายังลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อน เนื่องจากอัตรากำไรยังถูกกดดันจากการแข่งขันด้านราคา
ฝ่ายวิจัยคาดว่า SIRI, SPALI และ ORI จะมีกำไรเป็นไปตามทิศทางของกลุ่ม คือดีขึ้นจากไตรมาสก่อนแต่ลดลงจากปีก่อน ขณะที่ AP มีกำไรดีขึ้นจากไตรมาสก่อนและใกล้เคียงปีก่อนจากการโอนโครงการแนวราบ ส่วน SC มีแนวโน้มเติบโตทั้งเมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนและปีก่อน จากการเริ่มโอนคอนโดมิเนียมโครงการ COBE รัชดา-พระราม 9 ตรงข้ามกับ LH ที่กำไรมีแนวโน้มอ่อนตัวจากธุรกิจโรงแรมเข้าสู่ช่วงนอกฤดูกาล และส่วนแบ่งกำไรจากบริษัทร่วมลดลง
ในด้านมูลค่าหุ้น เอเซีย พลัสยังคงให้น้ำหนักการลงทุน "เท่าตลาด" (Market Weight) สำหรับกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ โดยมองว่าราคาหุ้นยังมีความน่าสนใจ จากการซื้อขายที่ PER เพียง 5-8 เท่า และ PBV ต่ำกว่า 0.5 เท่า ประกอบกับการเข้าสู่ฤดูกาลจ่ายเงินปันผลระหว่างกาล ซึ่งคาดว่าจะให้ Dividend Yield ราว 3% ช่วยจำกัดความเสี่ยงด้านราคาหุ้น
กลยุทธ์การลงทุน แนะนำเลือกซื้อรายตัว (Selective Buy) โดยให้ SIRI และ SC เป็นหุ้นเด่นจากจุดแข็งด้านพอร์ตสินค้า ความแข็งแกร่งของแบรนด์ และคาดว่าจะจ่ายเงินปันผลระหว่างกาลราว 3% ขณะที่ AP เป็นอีกหนึ่งตัวเลือกที่น่าสนใจในฐานะผู้นำตลาด มี Backlog ในระดับสูง ฐานะการเงินแข็งแกร่ง และมีประวัติการจ่ายเงินปันผลสม่ำเสมอ โดยแม้จ่ายเพียงปีละครั้ง แต่ให้ผลตอบแทนจากเงินปันผลสูงประมาณ 7% ต่อปี
