'กลุ่มอสังหาฯ' รับแรงกดดันต้นทุนแฝง รัฐปรับราคาประเมิน-ไม่ต่ออายุค่าฟี

“สมนันท์ ผลสมบูรณ์โชค” นักวิเคราะห์หลักทรัพย์อาวุโส บล.กรุงศรี จำกัด (มหาชน) เปิดเผยว่า กรณีที่กรมธนารักษ์ กระทรวงการคลัง เตรียมประกาศใช้ราคาประเมินที่ดินรอบใหม่ ซึ่งแต่เดิมอยู่ในระดับที่ต่ำกว่าราคาตลาดราว 30-40% ให้ปรับขึ้นมาใกล้เคียงและสะท้อนราคาตลาดมากขึ้น โดยคาดว่าจะมีการประกาศในภายในวันที่ 1 ม.ค. 2570 นั้น มองว่าจะกระทบต่อ “กลุ่มอสังหาฯ” ในแง่ของต้นทุนแฝง เช่น ค่าธรรมเนียมในการโอนและจำนองซึ่งปกติแล้วอ้างอิงกับราคาประเมินของกรมที่ดินเป็นหลัก

อย่างไรก็ตาม ตลาดซื้อขายที่ดินเป็นตลาดที่มีผู้ซื้อน้อยราย ผลกระทบคาดว่าจะไม่มีนัยสำคัญมากนักหากธุรกิจสามารถผลักภาระในส่วนของราคาซื้อขายที่ดินที่แพงขึ้นไปยังผู้ซื้อได้ อีกทั้งส่วนใหญ่กลุ่มอสังหาฯ โดยมากมักซื้อที่ดินสะสมไว้ก่อนล่วงหน้าราว 1 ปีถึงปีครึ่งเรียกว่า “แลนด์แบงก์” หากมีการปรับราคาประเมินที่ดินเพิ่มขึ้นจริง ก็คาดว่าจะยังไม่ส่งผลกระทบจนกว่าจะถึงปี 2571

ส่วนที่น่ากังวลมากกว่าคือมาตรการลดค่าธรรมเนียมการ โอน-จำนอง สำหรับที่อยู่อาศัยที่ราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท ซึ่งจะสิ้นสุดลงภายในวันที่ 30 มิ.ย. 2569 ว่าจะได้รับการขยายระยะเวลาโครงการออกไปหรือไม่ เพราะโดยปกติแล้วฝั่งธุรกิจเจ้าของอสังหาจะเป็นผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่ายในส่วนนี้ให้กับผู้ซื้อ หากไม่ต่ออายุอาจทำให้ต้นทุนค่าการตลาดเพิ่มขึ้น โปรโมชันลดลง และกระทบต่ออัตรากำไรหรือมาร์จินได้

“ปกติแล้วค่าใช้จ่ายในส่วนของค่าธรรมเนียมการโอนและจำนอง เจ้าของโครงการจะเป็นคนออกให้ในลักษณะของโปรโมชันเพื่อจูงใจผู้ซื้อ เมื่อมีโครงการนี้ออกมาก็ทำให้ธุรกิจไม่จำเป็นต้องจัดสรรงบประมาณเพื่อมาทำโปรโมชันให้กับลูกค้า แต่หากไม่มีการต่ออายุก็แน่นอนว่าต้นทุนก็ต้องเพิ่มขึ้นด้วย และโปรโมชันก็จะลดลง”

ทั้งนี้ หุ้นในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ยังไร้สัญญาณการฟื้นตัวที่ชัดเจน สะท้อนผ่านผลประกอบการในไตรมาส 2 ที่คาดว่าจะมีทิศทางทรงตัวเมื่อเทียบกับไตรมาส 1 ที่ผ่านมา แม้จะมีการเปิดโครงการใหม่เพิ่มขึ้นเล็กน้อย แต่ในด้านความต้องการซื้อหรือดีมานด์ยังคงชะลอตัว

โดยในส่วนของครึ่งปีหลังคาดว่าจะดีกว่าครึ่งปีแรกเล็กน้อย จากแผนการเปิดโครงการใหม่ที่มากกว่า โดยเน้นไปที่ตลาดคอนโดมิเนียมในกลุ่มราคาปานกลาง 3-7 ล้านบาท ซึ่งคาดว่าจะมียอดขายหรือพรีเซลล์และยอดโอนกรรมสิทธิ์ในส่วนของ “แบ็กล็อก” ที่เพิ่มขึ้น ขณะที่โครงการบ้านจัดสรรยังทรงตัวทั้งในแง่ของพรีเซลล์และยอดโอน

“เติมพร ตันติวิวัฒน์” นักวิเคราะห์อาวุโสกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ บล. อินโนเวสท์ เอกซ์ จำกัด กล่าวว่า การที่ กระทรวงการคลัง เตรียมประกาศใช้บัญชีราคาประเมินที่ดินและสิ่งปลูกสร้างรอบใหม่เริ่มวันที่ 1 ม.ค. 2570 นั้น จะทำให้ราคาประเมินใหม่เพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ ทำให้รัฐสามารถเก็บค่าธรรมเนียมต่างๆ ได้มากขึ้น ทั้งค่าธรรมเนียมการโอนและภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง

ในการนี้ มองว่าอาจส่งผลกระทบต่อ “กลุ่มอสังหาฯ” รวมถึงประชาชนและผู้ประกอบการอาจต้องแบกรับภาระภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในอัตราที่แพงขึ้น โดยเฉพาะที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในเขตเมืองหรือจังหวัดใหญ่ที่คาดว่าจะได้รับผลกระทบมากกว่า เนื่องจากมีช่องว่างระหว่างราคาประเมินและราคาซื้อขายจริงที่กว้าง

อย่างไรก็ตาม หากการปรับราคาประเมินสอดคล้องกับมูลค่าสิ่งปลูกสร้างและสาธารณูปโภคที่เพิ่มขึ้น เช่น ที่ดินบริเวณที่ติดกับทางรถไฟ ราคาประเมินใหม่ก็อาจช่วยให้สะท้อนมูลค่าที่แท้จริงของที่ดินได้ดีขึ้น

แต่หากเป็นการปรับเพื่อลดช่องว่างลงแต่เพียงมิติเดียว ก็อาจส่งผลให้ประชาชนโดยรวมมีภาระค่าใช้จ่ายที่สูงขึ้นทั้งในระยะสั้นคือจากค่าธรรมเนียมการโอน และระยะยาวคือภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่เพิ่มขึ้นตามมูลค่าที่ดิน ซึ่งคำนวณตามราคาประเมิน

“สมมุติว่าที่ดินในสีลมแต่เดิมมีราคาประเมินอยู่ที่ 2 ล้านบาทต่อตารางวา เมื่อต้องจ่ายภาษีก็จะคิดเป็นเปอร์เซ็นต์ คือเอาราคาประเมินมาคูณกับอัตราภาษีที่ต้องจ่าย แต่ถ้ามีการปรับราคาประเมินเพิ่มขึ้นมาที่ 3.5 ล้านบาทต่อตารางวา ก็จะทำให้ภาษีต้องเพิ่มขึ้นด้วย ซึ่งสิ่งนี้ถือเป็นภาระที่ภาคธุรกิจและประชาชนเจ้าของที่ดินต้องจ่ายเป็นประจำทุกปี”

ส่วนเรื่องมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอน-จำนองที่อยู่อาศัยที่จะสิ้นสุดในวันที่ 30 มิ.ย. นี้ มีโอกาสสูงที่รัฐบาลจะไม่ต่ออายุ เนื่องจากมาตรการดังกล่าวได้รับการต่ออายุมาหลายครั้งแล้วในช่วงหลายปีที่ผ่านมา และการเก็บค่าธรรมเนียมเพิ่มขึ้นยังเป็นการเพิ่มรายได้ให้แก่รัฐ สิ่งนี้อาจส่งผลต่อความต้องการซื้อหรือดีมานด์ของฝั่งผู้ซื้ออสังหาฯ ลดลงในระยะสั้น เนื่องจากต้องสำรองเงินเพิ่มขึ้นเพื่อใช้ชำระค่าธรรมเนียม

“ถ้าบ้านราคา 7 ล้าน คิดค่าธรรมเนียม 2% แบ่งไปฝั่งละ 1% ก็แสนกว่าบาท ถามว่าจะทำให้ความต้องการซื้อดิ่งฮวบเลยไหม? ก็คงไม่ใช่ แต่ก็ต้องยอมรับว่าผู้ซื้อก็ต้องคิดมากขึ้น เพราะต้องสำรองเงินเพิ่มขึ้นในส่วนนี้”

ภาพรวมผลประกอบการกลุ่มอสังหาฯ ในไตรมาส 2 คาดว่าจะ "ทรงตัวอยู่ในระดับต่ำ" ใกล้เคียงกับไตรมาส 1 ซึ่งเป็นไตรมาสที่รายงานกำไรสุทธิต่ำที่สุดในรอบ 5 ไตรมาสที่ผ่านมา จากการแข่งขันด้านราคาในอุตสาหกรรมซึ่งส่งผลต่อมาร์จินอย่างมาก แม้ไตรมาสนี้จะฟื้นตัวขึ้นมาบ้างจากการทยอยโอนแบ็กล็อกแต่คาดว่ายังไม่โดดเด่นในภาพรวม

ครึ่งปีหลังช่วงปลายไตรมาส 3 ถึงต้นไตรมาส 4 อาจเห็นภาพการฟื้นตัวของดีมานด์ได้เล็กน้อยนำโดยตลาดอสังหาริมทรัพย์ระดับไฮเซกเมนต์ ซึ่งผู้ซื้อมักเลือกจากแบรนด์และโปรเจกต์ รวมถึงตลาดระดับกลางถึงกลางบนซึ่งสะท้อนผ่านยอดขายที่คาดว่าปรับตัวดีขึ้น