‘CGSI’ มองการขยายตัวของ ‘ดาต้าเซ็นเตอร์’ จากกลุ่มไฮเปอร์สเกลเลอร์ เป็นปัจจัยบวกต่อหุ้นกลุ่มนิคมอุตสาหกรรม ส่งผลยอดขายที่ดินเฉลี่ยและราคาขายต่อไร่ปรับตัวสูงขึ้น สร้างโอกาสเติบโตระยะยาวต่อเนื่อง
นักวิเคราะห์ บริษัทหลักทรัพย์ ซีจีเอส อินเตอร์เนชั่นแนล (ประเทศไทย) จำกัด หรือ CGSI ประเมินแนวโน้มธุรกิจนิคมอุตสาหกรรมไทยระลอกใหม่ มองการขยายตัวของกระแสการลงทุนในศูนย์จัดเก็บข้อมูล หรือ "ดาต้าเซ็นเตอร์" ในประเทศ เป็นปัจจัยบวกที่สำคัญต่อกลุ่มนิคมอุตสาหกรรม ทั้งบริษัท ดับบลิวเอชเอ คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) หรือ WHA และบริษัท อมตะ คอร์ปอเรชัน จำกัด (มหาชน) หรือ AMATA
ทั้งนี้ เนื่องจากความต้องการที่ดินจากกลุ่มผู้ให้บริการคลาวด์ขนาดใหญ่ หรือ "ไฮเปอร์สเกลเลอร์" รวมถึงห่วงโซ่อุปทานที่เกี่ยวข้อง กำลังปรับตัวเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ
WHA รับคลื่นลงทุน ดันยอดขายที่ดิน-ธุรกิจน้ำโตเด่น
การลงทุนในดาต้าเซ็นเตอร์กลายเป็นแรงขับเคลื่อนหลักของ WHA โดยในไตรมาส 1 ปี 2569 บริษัทสร้างยอดขายที่ดินได้สูงถึง 951 ไร่ เป็นผลมาจากการลงนามสัญญาซื้อขายที่ดินจำนวน 900 ไร่กับผู้ให้บริการดาต้าเซ็นเตอร์รายใหญ่จากสหรัฐในช่วงเดือน ก.พ.
โดยฝ่ายวิเคราะห์ CGSI คาดว่า ยอดขายที่ดินใหม่ในกลุ่มธุรกิจดาต้าเซ็นเตอร์ของ WHA จะเติบโตขึ้นจาก 537 ไร่ในปี 2568 เป็น 1,100 ไร่ในปี 2569 คิดเป็นสัดส่วนที่เพิ่มขึ้นจาก 40.1% เป็น 50% ของยอดขายที่ดินทั้งหมดเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันปีก่อน
นอกจากนี้ บริษัทยังอยู่ระหว่างศึกษาความเป็นไปได้ในการพัฒนาโครงการนิคมอุตสาหกรรมเพื่อรองรับดาต้าเซ็นเตอร์โดยเฉพาะ หรือ ‘ดาต้าเซ็นเตอร์พาร์ค’ ทั้งในและนอกพื้นที่เขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก หรือ EEC ซึ่งคาดว่าจะเกิดความต้องการที่ดินในส่วนนี้ราว 600-700 ไร่ และจะแปรเปลี่ยนเป็นยอดขายที่ดินได้ภายในปี 2570
นอกจากธุรกิจที่ดินแล้ว ดาต้าเซ็นเตอร์ยังช่วยหนุนรายได้ในกลุ่มสาธารณูปโภคและพลังงาน โดยคาดว่า WHA จะลงนามสัญญาจำหน่ายน้ำให้แก่ไฮเปอร์สเกลเลอร์ราว 17-29 ล้านลูกบาศก์เมตร ภายในไตรมาส 3 ปี 2569 และจะเริ่มรับรู้รายได้จากค่าธรรมเนียมการใช้น้ำเกินกว่าที่จัดสรรจำนวน 818.7 ล้านบาทในช่วงปี 2570-2571
ความต้องการน้ำของกลุ่มดาต้าเซ็นเตอร์บนพื้นที่รวม 1,900 ไร่นั้น สูงถึง 53 ล้านลูกบาศก์เมตร และจะเริ่มหนุนรายได้ค่าน้ำและโครงการพลังงานหมุนเวียนอย่างชัดเจนตั้งแต่ไตรมาส 4 ปี 2569 เป็นต้นไป ขณะที่ธุรกิจระบบผลิตไฟฟ้าพลังงานแสงอาทิตย์ คาดว่าจะมีโอกาสสร้างรายได้เพิ่มขึ้นอีก 40-47.2% ในปี 2570-2571 จากการลงนามในบันทึกข้อตกลงซื้อขายไฟฟ้า รวม 120 เมกะวัตต์
จากปัจจัยบวกดังกล่าว ฝ่ายวิเคราะห์ CGSI ได้ปรับประมาณการกำไรต่อหุ้นของ WHA ในปี 2569-2571 ขึ้น 0.7-2.4% สะท้อนถึงรายได้จากการจัดหาน้ำที่เพิ่มขึ้น พร้อมปรับราคาเป้าหมายเพิ่มเป็น 5.70 บาท และยังคงคำแนะนำ “ซื้อ”
‘AMATA’ ตุนแบ็กล็อกแน่น หนุนมาร์จินพุ่งจากที่ดินต้นทุนต่ำ
AMATA เผยผลการดำเนินงานในไตรมาส 1 ปี 2569 มียอดขายที่ดินรวม 106 ไร่ มาจากผู้ให้บริการดาต้าเซ็นเตอร์ทั้งหมด โดยคาดว่ายอดขายที่ดินให้กลุ่มดาต้าเซ็นเตอร์จะเพิ่มขึ้นจาก 116 ไร่ในปี 2568 เป็น 230 ไร่ในปี 2569 หรือมีสัดส่วนเพิ่มขึ้นจาก 9.4% เป็น 19.6% ของยอดขายที่ดินทั้งหมดเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันปีก่อน
ทั้งนี้ คาดว่ายอดขายที่ดินจะเร่งตัวขึ้นในไตรมาส 2 ปี 2569 ที่จำนวน 200 ไร่ และเพิ่มเป็น 866 ไร่ในช่วงครึ่งปีหลัง จากยอดขายที่ดินที่รอรับรู้รายได้ หรือ "แบ็กล็อก" มาจากปี 2568 อีก 300 ไร่ และความสนใจซื้อที่ดินอีก 1,000 ไร่จากกลุ่มทุนใหม่ เช่น กลุ่มดาต้าเซ็นเตอร์ ห่วงโซ่อุปทานยานยนต์ไฟฟ้า กลุ่มอิเล็กทรอนิกส์ และกลุ่มอุตสาหกรรมอาหารและเครื่องดื่ม
ยิ่งไปกว่านั้น AMATA ได้ปิดการขายที่ดินจำนวน 187.5 ไร่ในประเทศเวียดนามไปเมื่อเดือน พ.ค. ปี 2569 ซึ่งจะเริ่มบันทึกเป็นยอดขายที่ดินใหม่ในช่วงไตรมาส 2 ถึงไตรมาส 3 นี้
ฝ่ายวิเคราะห์ CGSI ประเมินว่า AMATA จะสามารถโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินได้เพิ่มขึ้นเป็น 1,788 ไร่ในปี 2569 หรือเพิ่มขึ้น 8.7% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันปีก่อน โดยได้แรงหนุนจากแบ็กล็อกในมือที่มีมูลค่ารวมสูงถึง 1.8 หมื่นล้านบาท ณ สิ้นไตรมาส 1 ปี 2569
โดยครึ่งหนึ่งของแบ็กล็อกดังกล่าวมาจากโครงการนิคมอมตะซิตี้ ชลบุรี และโครงการอมตะ สมาร์ท ซิตี้ ชลบุรี ซึ่งมีราคาขายที่ดินสูงถึงไร่ละ 10-13 ล้านบาท และให้อัตรากำไรขั้นต้นหรือมาร์จินสูงถึง 60-65% ส่งผลให้คาดการณ์มาร์จินจากการขายที่ดินโดยรวมของบริษัทในปี 2569-2570 จะทรงตัวอยู่ในระดับสูงที่ 53.2-53.8% เนื่องจากที่ดินที่นำมาใช้พัฒนามีต้นทุนที่ต่ำ
นอกจากนี้ AMATA จะได้รับประโยชน์ระยะยาวจากการให้บริการสาธารณูปโภคแก่กลุ่มดาต้าเซ็นเตอร์ ทั้งการจัดหาน้ำ การบำบัดน้ำเสีย และการนำน้ำกลับมาใช้ใหม่ ขณะที่ธุรกิจผลิตไฟฟ้าจากพลังงานแสงอาทิตย์ซึ่งเริ่มดำเนินการในปี 2568 คาดว่าจะเป็นแหล่งรายได้ที่สำคัญในระยะยาวตามการขยายตัวของดาต้าเซ็นเตอร์ในไทย
จากสมมติฐานรายได้และมาร์จินจากการขายที่ดินที่ปรับตัวดีขึ้น ฝ่ายวิเคราะห์ CGSI จึงปรับประมาณการกำไรต่อหุ้นของ AMATA ในปี 2570-2571 ขึ้น 2.3-5.2% พร้อมเพิ่มราคาเป้าหมายเป็น 30.0 บาท และคงคำแนะนำ “ซื้อ” เนื่องจากบริษัทกำลังเข้าสู่ช่วงวัฏจักรขาขึ้นของการลงทุนในธุรกิจดาต้าเซ็นเตอร์ และมีโอกาสสร้างรายได้ระยะยาวจากธุรกิจพลังงานแสงอาทิตย์ที่มั่นคง
