รวม 9 ดีเวลลอปเปอร์ทรุดปี 68 จากพรีเซล ดิ่ง 10% ที่ 1.986 แสนล้านบาท ต่ำกว่าเป้าหมาย สาเหตุจากประเภทคอนโดมิเนียมจากดีมานด์ชะลอ เผชิญยกเลิกจอง และปฏิเสธสินเชื่อ กดดันซัพพลายใหม่ โบรกเกอร์คาดปี 69 พรีเซลอสังหาฯ ฟื้นสวนทางกำไรทรุดต่อ แนะนำ AP, SPALI เป็น top pick ปันผลสูง 7%
ฝ่ายวิเคราะห์หลักทรัพย์ บริษัทหลักทรัพย์ (บล.) ซีจีเอส อินเตอร์เนชั่นแนล (ประเทศไทย) หรือ CGSI ประมาณการว่า จากการศึกษาบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์จำนวน 9 บริษัทได้แก่ AP, LH, LPN, PSH, QH, SPALI, SIRI, ORI และ SC โดยในปีที่ผ่านมา กลุ่มบริษัทพัฒนาอสังหาฯ มียอดขายล่วงหน้า (presales) รวม 4.946 หมื่นล้านบาท ในไตรมาส 4 ปี 2568 ลดลง 6.1% จากไตรมาสที่แล้ว (qoq) และลดลง 4.0% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันในปีก่อน (yoy)
โดยเป็นผลมาจาก Presales ของคอนโดมิเนียมที่ลดลง 13.3% qoq และลดลง 10.8% yoy ผลจากยอดขายสต๊อกลดลง และยอดยกเลิกการจองเพิ่มขึ้น ส่วน presales ของที่อยู่อาศัยแนวราบลดลงเพียง 0.7% qoq แต่เพิ่มขึ้น 1.0% yoy เป็น 2.996 หมื่นล้านบาท
ทั้งนี้ยอด presales ของผู้ประกอบการแต่ละรายมีทิศทางแตกต่างกันในไตรมาส 4 ปี 2568 โดย AP, LH, ORI และ SC มี presales เพิ่มขึ้น qoq แต่ LPN, PSH, QH, SPALI และ SIRI มี presales ลดลง qoq
สำหรับยอด presales รวมในปี 68 คาดว่าน่าจะลดลง 10.9% yoy มาอยู่ที่ 1.986 แสนล้านบาท ซึ่งต่ำกว่าประมาณการของฝ่ายวิเคราะห์ 4.3% และต่ำกว่าเป้าหมายรวมของบริษัท 20.8% เนื่องจาก presales ของทั้งกลุ่มที่อยู่อาศัยแนวราบลดลง 6.6% yoy และคอนโดมิเนียมลดลง 17.1% yoy
เท่ากับว่ากลุ่มอสังหาฯ จะมี presales ลดลงต่อเนื่องเป็นปีที่สาม โดยสาเหตุมาจากดีมานด์ที่อ่อนตัว การมียอดยกเลิกการจองเพิ่มขึ้น และอัตราการปฏิเสธให้สินเชื่อที่สูงขึ้น รวมถึงเหตุแผ่นดินไหวช่วงปลายเดือนมี.ค.68 ซึ่งกระทบต่อ presales คอนโดมิเนียม
ทั้งนี้ บริษัทในกลุ่มที่ศึกษา คาดว่า SIRI และ AP จะมี presales เติบโตสูงที่สุดคือ 2.1% yoy และ 0.2% yoy ในปี 68 ตามลำดับ เนื่องจาก SIRI มี presales คอนโดมิเนียมเพิ่มขึ้น 37.7% yoy จากเสียงตอบรับที่ดีต่อโครงการใหม่ ส่วน AP ได้แรงหนุนจากการเติบโตที่แข็งแกร่งของ presales ที่อยู่อาศัยแนวราบที่เพิ่มขึ้น 25.5% yoy
มองไปข้างหน้า ฝ่ายวิเคราะห์ฯ ของ บล.ประมาณการว่า presales โดยรวมของบริษัทพัฒนาอสังหาฯ จะเพิ่มขึ้นเล็กน้อยประมาณ 3.5% ในปี 69
นำโดยการฟื้นตัวของ presales คอนโดมิเนียมที่คาดเพิ่มขึ้น 6.7% yoy ทั้งนี้เชื่อว่าตลาดคอนโดมิเนียมของไทย ได้ผ่านจุดต่ำสุดไปแล้วในไตรมาส 2/68 โดยพบว่าหลังผ่านเหตุการณ์แผ่นดินไหว ยอด presales คอนโดมิเนียมกลับมาฟื้นตัวในครี่งปีหลัง 68 และโมเมนตัมน่าจะต่อเนื่องมาจนถึงปี 69 จากฐานที่ต่ำ
ลูกค้าต่างชาติ และนักลงทุนระยะยาวยังให้ความสนใจกับคอนโดมิเนียมที่ตั้งอยู่ย่านใจกลางกรุงเทพฯ และแหล่งท่องเที่ยว ขณะที่มีซัพพลายใหม่น้อยลงจากบริษัทพัฒนาอสังหาฯ ขนาดเล็กที่มีหนี้สินสูง โดยฝ่ายวิเคราะห์ฯ คาดว่าซัพพลายใหม่จะลดลงต่อเนื่องในปีนี้ เนื่องจากผู้ประกอบการยังเน้นขายโครงการที่มีอยู่ และคุมสต๊อก
ด้านกลยุทธ์การลงทุน ฝ่ายวิเคราะห์หลักทรัพย์ CGSI ยังแนะนำ Neutral กลุ่มพัฒนาอสังหาฯ เนื่องจาก presales และอัตราการเติบโตของกำไรปกติในปี 69 น่าจะอ่อนตัว แต่การประเมินมูลค่าที่ P/E 6.9 เท่าในปี 69 (-1.5SD จากค่าเฉลี่ยห้าปี) ยังน่าสนใจ นอกจากนี้คาดว่ากลุ่มอสังหาฯ จะมีอัตราผลตอบแทนเงินปันผลสูงที่ 7.2-7.4% ในปี 68-69 โดยเลือก AP และ SPALI เป็นหุ้น Top pick เนื่องจากทั้งสองบริษัทน่าจะมีกำไรสุทธิกลับมาเติบโตแข็งแกร่งในปี 69
ทั้งนี้กลุ่มอสังหาฯ จะมี downside risk หากเศรษฐกิจมหภาคมีความไม่แน่นอนสูงขึ้นจากอัตราการเติบโตของ GDP ที่ชะลอตัว และมาตรการภาษีของสหรัฐ รวมถึงยอดโอนกรรมสิทธิ์ที่ต่ำกว่าคาด ส่วน upside risk จะมาจากการปรับลดอัตราดอกเบี้ยในครึ่งปีแรก 69 และการขยายสิทธิการเช่าที่ดินของชาวต่างชาติเป็น 99 ปี ซึ่งอาจทำให้ลูกค้าต่างชาติสนใจซื้อที่อยู่อาศัยระดับไฮเอนด์มากขึ้น
พิสูจน์อักษร....สุรีย์ ศิลาวงษ์