ThaiBMA ชี้หุ้นกู้อสังหาฯเสี่ยง รายกลาง-เล็ก ขอยืดคืนหนี้เพิ่ม

ท่ามกลางแรงกดดันจาก “เศรษฐกิจ” ในครึ่งแรกปี 2568 ที่ชะลอตัว สะท้อนผ่านแผ่นดินไหวในภาคเหนือ และระดับหนี้ครัวเรือนที่ยังสูงต่อเนื่อง ส่งผลต่อ “ภาคอสังหาริมทรัพย์” โดยเฉพาะ “ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์” (Developer) เผชิญความท้าทายครั้งใหญ่เมื่อยอดพรีเซลเริ่มชะลอ รายได้หดตัว และสถาบันการเงิน (แบงก์) เข้มงวดปล่อยสินเชื่อมากขึ้น

ส่งผลผู้ประกอบการบางรายที่ไม่มีโปรเจกต์ไฟแนนซ์รองรับแข็งแกร่ง อาจเผชิญปัญหา “โรลโอเวอร์หุ้นกู้” จนต้องเข้าสู่กระบวนการ “ขอยืดชำระหนี้เพิ่มขึ้น” ในช่วงที่เหลือปีนี้ 

นางสาวอริยา ติรณะประกิจ รองกรรมการผู้จัดการสมาคมตลาดตราสารหนี้ไทย (ThaiBMA) เปิดเผยกับ “กรุงเทพธุรกิจ” ว่า สถานการณ์ในตลาดหุ้นกู้อสังหาฯ ปัจจุบันถือว่า “ยังทรงตัว” สิ่งที่เกิดขึ้นเป็นปัญหาเฉพาะตัวที่เกิดขึ้นของบริษัทนั้นๆ จากผลกระทบจากเศรษฐกิจชะลอตัว ดังนั้น คงต้องแยกพิจารณา

ขณะที่ ในช่วงที่เหลือของปีนี้เศรษฐกิจยังไม่ฟื้นตัว อาจส่งผลกระทบต่องบการเงินและสภาพคล่องได้ ทำให้ยังจับตากลุ่มอสังหาฯ ทั้ง “รายใหญ่-กลาง-เล็ก” อย่างใกล้ชิด ดูว่าจะมีผลกระทบต่อแผนการชำระคืนหนี้หุ้นกู้ที่ครบกำหนดหรือไม่ ด้วยกลุ่มอสังหาฯ เป็นหนึ่งในกลุ่ม Top 3 ที่ออกหุ้นกู้มากที่สุด ทั้งในแง่จำนวนบริษัทและมูลค่าการระดมทุน หากเกิดปัญหาขึ้นจะกระทบมาก

ขณะที่ นักลงทุนยัง “ระมัดระวัง” ซื้อหุ้นกู้อสังหาฯ โดยเฉพาะ “รายกลางและเล็ก” สะท้อนหากมีการเสนอขายตอนนี้อาจขายได้ไม่เต็มจำนวน ดังนั้น อาจกระทบแผนชำระคืนหนี้หุ้นกู้ได้ ซึ่งต้องเตรียมหาสภาพคล่องจากแหล่งเงินทุนอื่นๆ ทดแทน แต่ก็ยกเว้นรายกลางและเล็ก ที่รายได้ยังเติบโต มีฐานแฟนคลับหุ้นกู้อยู่แล้ว หรือมีบริษัทแม่ขนาดใหญ่พร้อมใส่เงินช่วยเหลือ ยังไม่มีปัญหาขอยืดชำระหนี้หุ้นกู้

ส่วนกลุ่มอสังหาฯรายใหญ่ พบว่า ยังไม่มีปัญหาทั้งการออกเสนอขายหุ้นกู้ ด้วยเพราะมีนักลงทุนขาประจำและสถาบัน ซึ่งมีความต้องการลงทุนเกินกว่าปริมาณหุ้นกู้ที่ออกขายในตลาด ส่วนรายใหญ่บางรายแม้จะมีปัญหาชำระคืนหนี้หุ้นกู้ที่ครบกำหนด แต่ก็ได้เห็นความพยายามของผู้ออกในการแก้ปัญหา เช่น ขายทรัพย์สินสุดตัวมีบริษัทแม่ขนาดใหญ่ใส่เงินเข้ามามุ่งรักษาชื่อเสียง ไม่ยอมเสียเครดิต

ขณะเดียวกับเราพบว่านักลงทุน ยังคงระมัดระวังต่อการลงทุนในหุ้นกู้กลุ่มอสังหาฯ ไฮยีลด์ โดยเฉพาะบริษัทที่ไม่มีรายได้สม่ำเสมอ หรือไม่มีบริษัทแม่ขนาดใหญ่คอยสนับสนุนด้านเงินทุน ส่งผลให้การเสนอขายหุ้นกู้ในช่วงนี้อาจไม่สามารถระดมทุนได้เต็มจำนวน

ในทางกลับกัน กลุ่มอสังหาฯ รายใหญ่ยังสามารถออกหุ้นกู้ได้ต่อเนื่อง โดยมีฐานนักลงทุนสถาบันที่มั่นคง อย่างไรก็ตาม บางบริษัทที่เริ่มเผชิญแรงกดดันด้านการชำระคืนหนี้ ก็พยายามเร่งขายทรัพย์สินเพื่อรักษาชื่อเสียงและเครดิตในตลาด

หุ้นกู้อสังหาฯ ยืดหนี้ลามรายกลาง-เล็ก

นายสรพงษ์ จักรธีรังกูร ผู้อำนวยการอาวุโส บริษัทหลักทรัพย์ กสิกรไทย เปิดเผยว่า มองปัญหาในกลุ่มหุ้นกู้อสังหาฯ ขอยืดชำระหนี้ อาจเรียกว่าลามได้ จากเดิมมีปัญหาไม่กี่บริษัท เริ่มมีหลายบริษัทที่มีปัญหาเช่นนี้เกิดขึ้น แต่ทั้งนี้ “ความเสี่ยงยังจำกัด” อยู่เฉพาะรายกลางและเล็ก ต้องติดตาม

อย่างไรก็ตาม มองจะลามสู่อสังหาฯรายใหญ่ยังเกิดยาก เพราะว่าอสังหาฯ รายใหญ่ จะโปรเจกต์ไฟแนนซ์ที่ดี ยิ่งตอนนี้ “ต้นทุนดอกเบี้ยลดลง” และเริ่มสินทรัพย์มาค้ำประกัน ขอวงเงินกับแบงก์ได้ หากไม่ลงทุนเกินตัว บริหารจัดการสสภาพคล่องและเงินหมุนเวียนได้ดี ก็ยังมาเงินชำระหนี้หุ้นกู้ได้

ขณะเดียวกันนักลงทุนเก่งขึ้น ระวังลงทุน ประเมินความเสี่ยงรายบริษัท เลือกลงทุนเฉพาะหุ้นกู้อสังหาฯรายใหญ่ มากกว่า รายกลางและเล็ก ทำให้กลุ่มกลางและเล็ก ระยะยาวอาจมีประเด็นเสนอขายหุ้นกู้ยาก ต้องหาแหล่งเงินทุนทางอื่นทดแทน

ช่วงครึ่งหลังถึงปีหน้า มองว่า ตลาดอสังหาฯ จะแข่งขันสูงขึ้น ผู้เล่นในตลาดจะหายไปโดยเฉพาะรายกลางเล็กไม่ปรับธุรกิจ เช่น จับกลุ่มลูกเฉพาะ มีโอกาสรายใหญ่น่าจะได้มาร์เก็ตแชร์เพิ่มขึ้นอีกแต่มองว่า สถานการณ์ที่เกิดขึ้น ทำให้ตลาดอสังหา ฯ เป็นการปรับเข้าสู่สมดุลมากขึ้น

อย่าไรก็ตามในปีหน้า ภาพรวมกลุ่มอสังหาฯ มองว่า ยังไม่ฟื้นตัวทันที ทำให้กำไรกลุ่มอสังหาฯมีโอกาสเสี่ยงที่จะติดลบ3ปีซ้อน เป็นครั้งแรก หลังจากช่วงโควิด และวิกฤติแฮมเบอร์เกอร์แต่เชื่อว่าในปีหน้าจะเป็นภาพค่อยๆฟื้นตัว จากฐานต่ำมากในปีนี้

ดังนั้น แนะลงหุ้นอสังหา ยังไม่ต้องรีบร้อน ตลาดปรับลงทยอยเก็บ3หุ้นใหญ่ งบดีหนี้ต่ำ AP SIRI และSUPALAI

“ยอดพรีเซลต่ำ- กำซื้อชะลอ” กดดันอสังหาฯ ไตรมาส 3

นายเทิดศักดิ์ ทวีธีระธรรม กรรมการบริหาร บล.เอเซีย พลัส เปิดเผยว่า ส่วนกรณีหุ้นกู้กลุ่มอสังหาฯ เริ่มมีปัญหาขอยืดชำระหนี้ ยังไม่กระทบตลาดภาพรวม เพราะอสังหาฯ รายใหญ่และกลางยังไม่กระทบ และที่เกิดขึ้นเป็นปัญหาเฉพาะตัวของบริษัท

ทางด้านภาพรวมของธุรกิจอสังหาฯ ในไทย มองว่า ครึ่งปีหลังยังไม่ฟื้นตัวจากแนวโน้มไตรมาส 3 กำลังซื้อยังไม่มีหนี้ครัวเรือนยังสูง NPL อสังหาฯ ขยับขึ้นมายอดปฏิเสธสินเชื่อยังสูง และการบริโภคภาพใหญ่มีปัญหาเศรษฐกิจชะลอ เริ่มเห็นกลุ่มคนที่จะซื้อบ้าน ที่มีปัญหาในระดับล่างเริ่มล่ามมาถึงกลางและบนมองว่าเป็นปัจจัยสำคัญยังกดดันกำไรกลุ่มอสังหาฯ ในปีนี้ ชะลอลงจากปีก่อน

แต่การที่ผู้ประกอบการอสังหา กำลังเตรียมการทำมาร์ตเก็ตติ้งส่งเสริมการขายในช่วงที่เหลือปีนี้ นับว่า เป็นความท้าทาย แต่จะช่วยทำให้กำไรปีนี้ไม่ลดลงไปมากกว่านี้จากยอดพรีเซลภาพรวมขณะนี้ยังชะลอ ครึ่งปีแรกนี้ ยอดพรีเซลมีสัดส่วน38% เท่านั้น จากยอดขายทั้งปี ยังคงกดดันกำไรทั้งปีนี้

อย่างไรก็ตาม แนวโน้มกำไรของกลุ่มอสังหาฯไตรมาส 2 ปีนี้ เราคาดว่าจะออกมาดีกว่าไตรมาส 1ที่ผ่านมานี้ จากปริมาณแบล็กล็อกที่อั้นมาจากไตรมาส 1 ที่ผ่านมา และแนวโน้มดอกเบี้ยนโยบายปีนี้คาดปรับลดลง2ครั้ง และผู้ประกอบการรายใหญ่คงจะมีการจ่ายปันผลระหว่างกาล เป็นปัจจัยหนุนในระยะสั้น ต่อราคาหุ้นกลุ่มอสังหาฯ อาจดีดตัวขึ้นมาได้บาง จากราคาที่สะท้อนต่ำกว่ามูลค่าไปมากแล้วแต่ด้วยความเสี่ยงอสังหาฯรายกลางและเล็ก จังหวะนี้เน้นเลือกลงทุนหุ้นรายใหญ่ งบการเงินยังแกร่ง ได้แก่ SC,AP ,SIRI,SUPALAI

ตลท.-ก.ล.ต.ติดตามสัญญาณ “หุ้นกู้อสังหาฯ”

นายอัสสเดช คงสิริ กรรมการและผู้จัดการ ตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย (ตลท.) เปิดเผยว่า จากภาวะเศรษฐกิจไทยชะลอตัวในปีนี้ยังทำให้ภาพรวมอุตสาหกรรมอสังหาฯ ยังไม่ฟื้นตัว แต่เรามองว่าปัญหาที่เกิดขึ้นเป็นรายกรณีเฉพาะรายบริษัทที่นักลงทุนในตลาดหุ้นต้องระมัดระวัง 

ส่วนปัญหาที่เกิดขึ้นใน “ตลาดหุ้นกู้กลุ่มอสังหาฯ” ซึ่งทางสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ (ก.ล.ต.) ดูแลติดตามให้มีการเปิดเผยข้อมูลที่มีสาระสำคัญต่อการตัดสินใจของผู้ลงทุนอย่างครบถ้วนถูกต้อง และทันเหตุการณ์ซึ่งจะมีการประสานกับตลาดหลักทรัพย์ฯและหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง

“กองทุน” ปิดเสี่ยงอสังหาฯ ลดน้ำหนักลงทุน

นายเชาวน์กร โชติบัณฑ์ Head of Investment Strategy บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน เอ็มเอฟซีจำกัด (มหาชน) หรือ MFC กล่าวว่า สำหรับหุ้นอสังหาฯ บริษัทผู้พัฒนาอสังหาฯ เรายังคงมีมุมมองการลงทุน Underweight ในช่วงครึ่งหลังของปีนี้ แม้ว่าภาพรวมกลุ่มอสังหาฯ จะผ่าน “จุดต่ำสุด” แล้ว แต่คาดครึ่งปีหลังกลุ่มผู้ประกอบการอสังหาฯ ยังไม่ฟื้นตัว ตามทิศทางภาวะเศรษฐกิจไทยปีนี้ชะลอตัว ซึ่งคาดการณ์กำไรของอสังหาฯ กลุ่มผู้ประกอบยัง “ติดลบ” ไม่ฟื้นกลับมา 

ดังนั้น ยังคงเลี่ยงการลงทุนหุ้นกู้ ได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว ซึ่งอสังหาฯ ได้รับผลกระทบอยู่ และมีนโยบายลงทุนหุ้นกู้ต้องเป็นระดับลงทุน Investment grade เท่านั้น