‘กลุ่มอสังหาฯ’ ไร้สัญญาณรีเทิร์น เศรษฐกิจซบ-กำลังซื้อหด-การเมืองร้อน-แผ่นดินไหว

ทิศทาง “กลุ่มอสังหาริมทรัพย์” ในช่วงไตรมาส 2 ปี 2568 และต่อเนื่องครึ่งปีหลัง อาจจะยังไม่เห็นสัญญาณการฟื้นตัวที่ชัดเจน ท่ามกลางแรงกดดันจากเหตุการณ์แผ่นดินไหว และภาพรวมเศรษฐกิจในประเทศที่ชะลอตัวลง ขณะที่ปัจจัยการเมืองยังคงเป็นอุปสรรคใหญ่ที่ชะลอการเปิดตัวโครงการใหม่ ส่งผลให้การฟื้นตัวของหุ้นกลุ่มนี้ยังคงต้องใช้เวลา แต่ก็ยังมีความหวังช่วงครึ่งปีหลังนโยบายรัฐที่อาจทยอยออกมาไม่ว่าจะเป็นการปลดล็อกการถือครองอสังหาริมทรัพย์โดยชาวต่างชาติ หรือมาตรการกระตุ้นภาคอสังหาฯ แต่ปัจจัยสำคัญอย่างกำลังซื้อภายในประเทศ
 

นายณัฐพล คำถาเครือ ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการ ฝ่ายวิเคราะห์หลักทรัพย์ บล.หยวนต้า (ประเทศไทย) ให้สัมภาษณ์ “กรุงเทพธุรกิจ” ว่า หุ้นกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ในไตรมาส 2 ปี 2568 ทิศทางอาจจะยังไม่กลับฟื้นขึ้นมา เนื่องจากมีผลกระทบเรื่องแผ่นดินไหว บวกกับเศรษฐกิจในประเทศชะลอตัวกว่าไตรมาส 1 ปี 2568 หากจะหวังในกลุ่มดังกล่าวฟื้นตัวอาจจะต้องไปรอลุ้นในช่วงครึ่งปีหลัง ซึ่งอาจจะมีนโยบายของภาครัฐที่รออยู่ ไม่ว่าจะเป็นการปลดล็อกให้ต่างชาติสามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์ให้มากขึ้น

ขณะที่ ในเรื่องการปรับอัตราดอกเบี้ย หรือการปรับลดค่าธรรมเนียมการโอน หรือการจดจำนองก็ไม่ได้ช่วยในกลุ่มดังกล่าวมากนัก เนื่องจากกำลังซื้อในประเทศถูกบั่นทอนจากเศรษฐกิจในภาพรวม และปัจจัยทางการเมืองจะส่งผลกระทบในภาพใหญ่ที่ทำให้การเปิดตัวโครงการที่จะออกมากระตุ้นภาคอสังหาฯ ก็จะช้าลงไปอีก ซึ่งอาจจะต้องรอให้การเมืองนิ่งมากกว่านี้ก่อน

อย่างไรก็ตาม หุ้นอสังหายังสามารถจ่ายปันผลได้ดี เช่น หุ้น SPALI ที่มีการกระจายความเสี่ยงได้ดีทั้งแนวราบและแนวสูง และมีหลายระดับราคา ทำให้ได้รับผลกระทบไม่ได้เยอะ แต่ในช่วงนี้ยังไม่ใช่จังหวะที่จะเข้าไปซื้อ นักลงทุนอาจจะต้องรอให้ใกล้ฤดูปันผลในช่วงกลางปี ซึ่ง SPALI จะจ่ายเงินปันผลอีกที ช่วงเดือน ส.ค.2568 ซึ่งในช่วงนั้นอาจจะทำให้เกิดความสนใจในตลาดได้อีกครั้งหนึ่ง

นายอภิชาติ ผู้บรรเจิดกุล CISA ผู้อำนวยการอาวุโส สายงานวิเคราะห์เชิงกลยุทธ์ บล.ทิสโก้ กล่าวว่า หุ้นกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ในครึ่งปีหลังคาดว่ายังไม่ดี เนื่องจากผู้ประกอบการมีการเลื่อนการเปิดตัวโครงการออกไป ขณะที่ภาพรวมตลาดงบไตรมาส 1 ปี 2568 ก็ออกมาไม่ดีเช่นกัน สินเชื่อจากธนาคารพาณิชย์ยังคงเข้มงวด บวกกับเหตุการณ์แผ่นดินไหวทำให้หุ้นกลุ่มนี้ยังคงได้รับผลกระทบอยู่

อย่างไรก็ตาม แม้หุ้นกลุ่มอสังหาฯ ยังคงไม่ฟื้นตัว แต่ Valuation ไม่แพง ขณะที่เงินปันผลค่อนข้างสูง แต่เมื่อมาพิจารณาดูในภาพรวมแล้ว นักลงทุนอาจจะไม่ต้องรีบซื้อ เนื่องจากขณะนี้เพิ่งจบการจ่ายเงินปันผลประจําปี อาจจะต้องหลังจากรอให้ผ่านช่วงครึ่งปีแรกไปก่อน แล้วค่อยกลับมาทบทวนการลงทุนในช่วงครึ่งปีหลัง เพื่อพิจารณาในต่อไป ขณะที่ แนวโน้ม ไตรมาส 2 ปี 2568 Earning ยังคงไม่ค่อยดี

นายกรรณ์ หทัยศรัทธา นักกลยุทธ์การลงทุน บล.ซีจีเอส-อินเตอร์เนชันแนล (ประเทศไทย) กล่าวว่า ไตรมาส 2 ปี 2568 ถือเป็นไตรมาสที่หนักที่สุดของกลุ่มอสังหาฯไทย เพราะจากเหตุการณ์แผ่นดินไหวเมื่อ 28 มี.ค. ที่ผ่านมา ส่งผลกระทบยอดพรีเซลล์ และมีการยกเลิกการจองค่อนข้างหนักที่สุดหนัก ซึ่งมีการยกเลิกและเลื่อนออกไปในช่วง 1-2 เดือน รวมถึงการเปิดตัวคอนโดมิเนียมด้วย เพราะฉะนั้นในไตรมาส 2 ปี 2568 น่าต่ำที่สุด

ส่วนครึ่งปีหลังก็ยังไม่ดีเช่นกัน เนื่องจากสต็อกค้างยังสูง ซึ่งปีนี้ทั้งปีตั้งแต่ต้นปีก่อนเกิดเหตุการณ์แผ่นดินไหวทำให้การฟื้นต้วได้ช้าลง บวกกับในปีนี้เป็นปีแห่งการระบายสต๊อก เพราะฉะนั้นยังแนะนํา underweight กลุ่มนี้ แต่อย่างไรก็ตาม สำหรับหุ้นท็อปพิกที่แข็งแกร่งที่สุด พอร์ตมีการกระจายตัวได้ดี แม้จะได้รับผลกระทบจากเหตุการณ์แผ่นดินไหวเช่นกัน ต้องยกให้ หุ้น AP เนื่องจากมีทั้งบ้านเดียว และคอนโดมิเนียม ขณะที่หุ้นที่มีคอนโดมิเนียมแต่ยังแข็งแกร่งคือหุ้น SPALI ที่อยู่ชั้น luxury ที่สุด

โดยเชื่อว่าอุปสงค์ของคอนโดมิเนียมจะได้รับผลกระทบมากที่สุดจากเหตุแผ่นดินไหวในประเทศไทยเมื่อเทียบกับที่อยู่อาศัยแนวราบและศูนย์การค้า ตัวอย่างความเสียหายเช่นเหตุเครนถล่มในพื้นที่ก่อสร้างของคอนโดมิเนียม Niche Mono Bangpo ของบริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ ราคา หุ้น 2.08 บาท และ Aspire Vibha Victory ของ AP, เหตุสะพานเชื่อมตึกของ Park Origin Thonglor แยกออก จากกัน รวมถึงรอยร้าวบนผนังและเพดานของ คอนโดมิเนียมไฮไรซ์หลายแห่งในกรุงเทพฯ และเชียงใหม่

เราคาดว่าบริษัทพัฒนาอสังหาฯ จะมียอด presales และ ยอดโอนกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมลดลงในปีนี้ ทั้ง จาก การขายสต็อกคอนโดมิเนียมพร้อมอยู่  และคอนโดมิเนียมที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง และ การที่ลูกค้าชะลอหรือยกเลิกการโอนกรรมสิทธิ์ backlog คอนโดมิเนียมเนื่องจากมีความเชื่อมั่นต่อความปลอดภัย ของคอนโดมิเนียมลดลง 

นอกจากนี้ เรามองว่าโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ที่จะเปิดตัวในปีนี้น่าจะได้รับ ผลกระทบเช่นกัน เราจึงเชื่อว่าผู้ประกอบการจะต้องนำเสนอจุดขายว่าคอนโดมิเนียมถูกออกแบบมาให้สามารถรับมือกับแผ่นดินไหวเพื่อสร้างความเชื่อมั่นให้กับลูกค้า 

ขณะเดียวกัน อุปสงค์ของที่อยู่อาศัยแนวราบน่าจะมีแนวโน้มเป็นบวกมากขึ้นเนื่องจากที่อยู่อาศัยกลุ่มนี้ไม่ได้รับผลกระทบและเพิ่งมีการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV ดังนั้น ลูกค้าบางส่วนอาจเปลี่ยนใจไปซื้อที่อยู่อาศัยแนวราบเพราะมองว่ามีความปลอดภัยมากกว่าการอาศัยอยู่ ในคอนโดมิเนียม 

บริษัทพัฒนาอสังหาฯ ที่น่าจะได้รับผลกระทบมากที่สุดคือ ORI, ANAN, และ LPN เนื่องจากยอดโอนกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมน่าจะมีสัดส่วนสูงถึง 77.2-81.1% ของยอดโอนกรรมสิทธิ์โดยรวมในปีนี้

อีกทั้ง ORI, ANAN และ LPN ยังมีสต็อกคอนโดมิเนียมสูงหรือประมาณ 55.2-64.2% ของสินค้าคงเหลือ (มูลค่าของโครงการ พร้อมขาย) ในสิ้นปี 2567

นอกจากนี้ เชื่อว่า AP และ SPALI จะได้รับผลกระทบเพราะ AP มี backlog คอนโดมิเนียมมูลค่า 1.15 แสนล้านบาทที่จะโอนกรรมสิทธิ์ในปี 2025 ขณะที่ SPALI มี คอนโดมิเนียม RTM มูลค่าสูงถึง 1.94 หมื่นล้านบาท 

เราคาดว่า CPN น่าจะได้รับผลกระทบจากแผ่นดินไหวน้อยกว่าบริษัทพัฒนาอสังหาฯ โดยศูนย์การค้าทั้งหมด ของ CPN กลับมาเปิดให้บริการในวันที่ 29 มี.ค. 2025 แต่อาคารสำนักงานที่ CentralWorld, Ladprao, Rama 9, Chaengwattana, Pinklao และ Marche Thonglor ยังคงปิดเพราะอยู่ระหว่างการตรวจสอบความปลอดภัย ของโครงสร้างอาคาร โดย CPN มีประกันคุ้มครองความเสียหาย 100% เราจึงเชื่อว่ากำไรสุทธิในปีนี้ น่าจะ มี downside เพียง 0.3%

อย่างไรก็ตาม คงคำแนะนำ Neutral กลุ่มอสังหาฯ และเลือก SIRI, SC และ LH ที่มีที่อยู่อาศัยแนวราบในพอร์ตสูง