‘อสังหาฯ’ แก้เกมระดมทุน‘รีท’ พุ่ง ปลดล็อกสินทรัพย์-เพิ่มสภาพคล่อง-ต่อยอดธุรกิจ

ภายใต้ภาวะ “เศรษฐกิจ” ที่ยังฟื้นตัวไม่ทั่วถึง และ “ตลาดอสังหาริมทรัพย์” เผชิญความท้าทายด้าน “กำลังซื้อ” และ “การเข้าถึงสินเชื่อ” ดังนั้น หนึ่งในกลยุทธ์การบริหารจัดการสินทรัพย์ให้เกิดประโยชน์ “สูงสุด” จึงเป็นหนึ่งในกลยุทธ์สำคัญของผู้ประกอบการ โดยการจัดตั้ง “กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์” (REIT) เป็นอีกหนึ่งช่องทางเลือกใน “การปลดล็อกมูลค่าสินทรัพย์” โดยการเปลี่ยนอสังหาริมทรัพย์ให้เป็น “กระแสเงินสด เพิ่มสภาพคล่อง ลดภาระหนี้” และเปิดโอกาสให้บริษัทนำเงินทุนไปต่อยอดธุรกิจ ขณะเดียวกัน ยังเพิ่มทางเลือกให้แก่ “นักลงทุน” ที่ต้องการสร้างรายได้จาก “เงินปันผลสม่ำเสมอ” 

“มนรัฐ ผดุงสิทธิ์” กรรมการผู้อำนวยการ บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด ให้สัมภาษณ์กับ “กรุงเทพธุรกิจ” ว่า กอง REIT มีความน่าสนใจในช่วงที่ “เศรษฐกิจ” และ “ตลาดหุ้นไทย” ยังฟื้นตัวไม่ชัดเจน ด้วย “ผลตอบแทนเงินปันผลที่สูง” เมื่อเทียบกับหุ้นทั่วไป และมีความผันผวนระดับต่ำกว่า

ด้าน “อัตราดอกเบี้ย” คาดว่าดอกเบี้ยโลกใกล้ผ่านจุดสูงสุด ขณะที่ไทยปีนี้มีแนวโน้มไม่ขึ้นดอกเบี้ย และปีหน้าอาจขึ้นไม่เกิน 1 ครั้ง หากดอกเบี้ยเริ่มปรับลด จะเป็นปัจจัยหนุนราคารีท จากต้นทุนทางการเงินที่ลดลง และทำให้ผลตอบแทนเงินปันผลน่าสนใจมากขึ้น สะท้อนผ่านการลงทุนในกอง REIT ปัจจุบันเน้นรับ “เงินปันผล” เป็นหลัก โดยคาดหวัง “ผลตอบแทน” ราว 6-7% ขึ้นไป ซึ่งถือว่ามากกว่ากำไรจากส่วนต่างราคา 

ทั้งนี้ นักลงทุนควรพิจารณาคุณภาพสินทรัพย์และความสามารถในการสร้างรายได้และกระแสเงินสดอย่างต่อเนื่องประกอบการลงทุน

ส่วนกลุ่ม REIT ที่น่าจับตา ได้แก่ โรงแรมและท่องเที่ยวที่มีทำเลดีและผู้ใช้บริการสูง คลังสินค้าและโลจิสติกส์ที่เริ่มฟื้นตัว รวมถึงโครงสร้างพื้นฐานและสาธารณูปโภคที่มีกระแสเงินสดมั่นคง ขณะที่ Data Center เป็นธุรกิจใหม่ที่ได้รับความสนใจตามการเติบโตของเศรษฐกิจดิจิทัล

สำหรับแนวโน้มการจัดตั้ง REIT ใหม่เป็นช่องทางสร้างรายได้จากสินทรัพย์และเพิ่มทางเลือกลงทุน โดยนักลงทุนควรพิจารณารายกอง ทั้งประเภทอุตสาหกรรม ทำเล คุณภาพทรัพย์สิน และศักยภาพทำกำไร เนื่องจากแต่ละกองมีผลตอบแทนและความเสี่ยงแตกต่างกัน

“ประกิต สิริวัฒนเกตุ” กรรมการผู้จัดการ บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน (บลจ.) เมอร์ชั่นพาร์ทเนอร์ จำกัด กล่าวว่า การที่บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์หันมาจัดตั้งกอง REIT ไม่ได้สะท้อนถึงสัญญาณลบของธุรกิจเสมอไป แต่เป็นอีกหนึ่งช่องทางในการบริหารจัดการสินทรัพย์และระดมทุน โดยนำอสังหาริมทรัพย์ที่มีอยู่มาสร้างรายได้และเพิ่มประสิทธิภาพการใช้ประโยชน์จากทรัพย์สิน

โดยเฉพาะในช่วงที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ชะลอตัวและการขายโครงการทำได้ยาก การนำสินทรัพย์ที่ยังคงค้างอยู่ในมือมาจัดตั้งกอง REIT เพื่อบริหารจัดการและสร้างรายได้จากการให้เช่า ถือเป็นทางเลือกในการเพิ่มมูลค่าสินทรัพย์และช่วยให้บริษัทมีช่องทางสร้างกระแสเงินสด แทนการรอขายอสังหาริมทรัพย์เพียงอย่างเดียว

“ภัทรนันท์ ธนียวัน ลิ้มอุดมพร” ผู้จัดการอาวุโส นักกลยุทธ์การลงทุน บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน (บลจ.) เอ็กซ์สปริง จำกัด กล่าวว่า การจัดตั้งกอง REIT เป็นเครื่องมือบริหารการเงินของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ช่วยปลดล็อกมูลค่าสินทรัพย์ ลดหนี้และภาระดอกเบี้ย เพิ่มสภาพคล่อง เพื่อนำเงินไปต่อยอดธุรกิจ โดยบริษัทสามารถถือหุ้นในกองทรัสต์บางส่วนและรับหน้าที่บริหารสินทรัพย์ต่อได้ ตัวอย่างเช่น AWC ที่นำโมเดล REIT มาใช้บริหารสินทรัพย์และเพิ่มสภาพคล่องทางการเงิน

ทั้งนี้ การจัดตั้งกอง REIT ไม่ได้หมายความว่าเศรษฐกิจหรือธุรกิจอสังหาฯ กำลังเข้าสู่ภาวะวิกฤติ แต่เป็นเครื่องมือทางการเงินที่ช่วยให้บริษัทบริหารเงินทุนได้เหมาะสมกับสภาพตลาด ภาพรวมอสังหาฯ ยังมีความแตกต่างระหว่างกลุ่ม โดยตลาดบนยังมีกำลังซื้อรองรับ ตลาดกลางถึงล่างเผชิญข้อจำกัดกำลังซื้อและสินเชื่อ ส่วนอาคารสำนักงานยังเผชิญแรงกดดันจากความต้องการเช่าที่ชะลอตัวในหลายประเทศ

นอกจากนี้ REIT ยังมีความอ่อนไหวต่อทิศทางอัตราดอกเบี้ย โดยช่วงดอกเบี้ยขาขึ้น ราคาหน่วยลงทุนอาจถูกกดดันจากการที่นักลงทุนต้องการผลตอบแทนสูงขึ้นเพื่อแข่งขันกับพันธบัตร ขณะที่ช่วงดอกเบี้ยขาลง REIT อาจได้รับความสนใจมากขึ้นจากระดับผลตอบแทนที่น่าสนใจเมื่อเทียบกับสินทรัพย์อื่น

อย่างไรก็ตาม นักลงทุนไม่ควรมองอัตราผลตอบแทนจากเงินปันผลที่คาดการณ์ไว้ เช่น 5% ว่าเป็นผลตอบแทนที่การันตี เนื่องจากรายได้ของกองทรัสต์ขึ้นอยู่กับอัตราการเช่า ความสามารถในการจัดหาผู้เช่า และรายได้จากการดำเนินงานจริง หากมีพื้นที่ว่างหรือผู้เช่าย้ายออก ผลตอบแทนที่ได้รับอาจต่ำกว่าคาด 

ดังนั้น การประเมิน REIT จึงควรพิจารณาทั้งคุณภาพสินทรัพย์ โครงสร้างสิทธิการถือครอง ภาระหนี้ และความสามารถในการสร้างกระแสเงินสดอย่างต่อเนื่องควบคู่กัน