หากเอ่ยถึงโลกของการลงทุนย่อมมี “ความเสี่ยง” ปกคลุมเป็นเรื่องปกติ ! ขึ้นอยู่ที่ว่าจะ “เสี่ยงสูง” หรือ “เสี่ยงต่ำ” เท่านั้น แต่ที่รู้ๆ กันหนึ่งในการลงทุนที่มักถูกยกว่า “ปลอดภัย” หรือมีความเสี่ยงระดับต่ำ ต้องมีการลงทุนผ่าน “กองทุนรวม” หรือ “กองทรัสต์” ที่ใครๆ คิดว่าลงทุนแล้วก็นั่งรอรับ “เงินปันผล” สบายๆ
และนี่คือ “ข้อมูล” ที่ถูกส่งต่อกันมาเรื่อยๆ แต่แล้วมาวันนี้เมื่อ “นักลงทุน” อาจจะต้องคิดใหม่ จากประเด็น “ร้อนแรง” ในแวดวง “อุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์และทรัสต์ของไทย” สำหรับ ดีลซื้อคืนทรัพย์สินครั้งใหญ่” ตามเงื่อนไข กองทรัสต์เพื่อการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ แกรนด์ รอยัล ออคิด โฮสพีทาลิตี้ ที่มีข้อตกลงซื้อคืน (GROREIT) ไม่เป็นไปตามนัด หลังบริษัท โรงแรมรอยัล ออคิด (ประเทศไทย) หรือ ROH เจ้าของเดิม “โรงแรมรอยัล ออคิด เชอราตัน” ไม่รับโอนกรรมสิทธิ์ตามกำหนด มูลค่า 4,873 ล้านบาท
การผิดนัดไถ่ถอนโรงแรมรอยัล ออคิด เชอราตัน ในครั้งนี้เป็นเหตุการณ์ที่ไม่เคยเกิดขึ้นมาก่อน นี่คงจะเป็นภาพสะท้อนของธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ และธุรกิจโรงแรมที่กำลังมี “ปัญหาสภาพคล่อง” ซ่อนอยู่หรือเปล่า และเหตุการณ์ดังกล่าวจะ “ลบภาพจำ” ของนักลงทุนที่มีมุมมองว่า “กองทุนรวมหรือทรัสต์” คือ สัดส่วนพอร์ตลงทุนที่มีไว้กระจาย “ความเสี่ยง” เพื่อความปลอดภัยท่ามกลางโลกไม่แน่นอนสูง แต่บริบทกองทุนหรือทรัสต์ในวันนี้กลับมีภาพนักลงทุนที่ “ซื้อหน่วยลงทุน GROREIT” กำลังได้รับ “ผลกระทบ” ได้เหมือนกัน...
โดยในกรณีของ กองทรัสต์ GROREIT นั้น เป็นกองทรัสต์ประเภทพิเศษที่มีเงื่อนไข “ข้อตกลงในการซื้อคืน” ซึ่งถือว่าเป็น กองทรัสต์ที่มีเงื่อนไขการซื้อคืนกองแรกของไทย
จากกรณีที่ทั้งสองฝั่งออกมาตอบโต้กันเหมือน “หนังคนละม้วน” โดย ROH ชี้แจงว่าไม่ได้มีปัญหาเรื่องเงิน เพราะมีเงินเตรียมไว้แล้ว แต่อ้างว่าปัญหาเกิดจากทรัสตี (MFC) แจ้งวิธีการชำระเงินที่แตกต่างจากสัญญาเดิม
ส่วนบลจ.วรรณ ก็ยืนยันว่าจะจ่ายเงินด้วยวิธีไหนก็ได้ แต่สุดท้าย ROH ไม่มาตามสัญญาเมื่อ 14 ก.ค.69 ที่ผ่านมา ส่งผลให้สิทธิเช่าซื้อคืนตามเงื่อนไขสัญญาเป็นอันสิ้นสุดแล้ว
อย่างที่รู้เป็นเหตุการณ์ที่ไม่เคยเกิดขึ้นมาก่อน ! และเหตุใด ROH จึงเลือกไม่ตามนัด ไม่ว่าจะเปลี่ยนวิธีการชำระเงินหรือไม่ได้เปลี่ยน เพื่อรักษาสิทธิซื้อคืนไว้ก่อน แล้วค่อยมาย้อนแย้งในภายหลังก็ได้
แต่ทำไม ? ROH ถึงเลือกวิธีไม่ไปตามนัด จนกลายเป็นเรื่องใหญ่โต จึงเกิดการตั้งข้อสังเกตถึง “สภาพคล่อง” ของกลุ่มบริษัท หลังพบว่าที่ผ่านมา ROH มีเงินให้กู้แก่บริษัทใหญ่ประมาณ 3,500 ล้านบาท และก่อนเกิดปัญหาซื้อคืนโรงแรมเพียงไม่กี่วัน สำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ (ก.ล.ต.) สั่งให้ ROH ชี้แจงการให้ความช่วยเหลือทางการเงินแก่ GRAND, PF และบริษัทที่เกี่ยวข้องรวม 224.5 ล้านบาท ซึ่งที่ปรึกษาทางการเงินอิสระเห็นว่าไม่เหมาะสม ขณะที่ PF ก็เคยถูกพนักงานร้องเรียนเรื่องค้างจ่ายเงินเดือน ถึง 5 เดือน
- เปิดงบการเงิน ROH และ GRAND
ดังนั้น เมื่อเกิดข้อพิพาทขึ้น สิ่งที่นักลงทุนควรใช้เป็นเครื่องมือในการพินิจพิเคราะห์มากที่สุดคือ “ข้อมูลตัวเลขงบการเงิน” ด้วยเพราะตัวเลขทางบัญชีคือ “ข้อบ่งชี้ถึงสุขภาพของกิจการ” ที่ชัดเจนที่สุด และตัวเลขไม่โกหก
สะท้อนงบการเงินของ ROH พบว่า ย้อนหลังตั้งแต่ปี 2565-ไตรมาส 1/2569 “ขาดทุนสุทธิ” ต่อเนื่อง โดยขาดทุน
- ปี 2565 ขาดทุนสุทธิ -123.01 ล้านบาท
- ปี 2566 ขาดทุนสุทธิ -47.74 ล้านบาท
- ปี 2567 ขาดทุนสุทธิ -30.06 ล้านบาท
- ปี 2568 ขาดทุนสุทธิ -957.72 ล้านบาท
- และไตรมาส 1 ปี 2569 ขาดทุนสุทธิ -269.67 ล้านบาท
โดยทำให้ส่วนผู้ถือหุ้นลดเหลือ 1,771.01 ล้านบาท น้อยกว่ามูลค่าทรัพย์สินที่ต้องซื้อคืน 2.7 เท่า และหนี้สินรวมเพิ่มเป็น 6,360.27 ล้านบาท
ขณะที่ ROH มี บริษัท แกรนด์ แอสเสท โฮเทลส์ แอนด์ พรอพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) หรือ GRAND เป็นผู้ถือหุ้นใหญ่สัดส่วน 97.00% (ตังเลข ณ 12 มิ.ย.2569) ความสามารถการหาเงินทุน 4.8 พันล้านบาท ของ ROH ถูกตั้งคำถามว่าขึ้นกับการสนับสนุนจากบริษัทแม่หรือไม่ ขณะหุ้น ROH ถูกระงับซื้อขาย (ขึ้น SP และ NC)
ขณะที่สถานะการเงิน GRAND เผชิญสภาวะ “ขาดทุนสุทธิ” ต่อเนื่อง และมีภาระ “หนี้สินสูง” ขณะที่มีภาระ “ขาดทุนสุทธิ” ตั้งแต่ปี 2565-ไตรมาส 1/2569
- ปี 2565 ขาดทุนสุทธิ -946.22 ล้านบาท
- ปี 2566 ขาดทุนสุทธิ -753.01 ล้านบาท
- ปี 2567 ขาดทุนสุทธิ -673.28 ล้านบาท
- ปี 2568 ขาดทุนสุทธิ -1,543.47 ล้านบาท
- และไตรมาส 1 ปี 2569 ขาดทุนสุทธิ -230.15 ล้านบาท
ทำให้ส่วนของผู้ถือหุ้นลดรวดเร็ว จากปี 2564 อยู่ที่ 3,805.12 ล้านบาท ณ ไตรมาส 1 ปีนี้ ลดเหลือเพียง 398.47 ล้านบาท อยู่ระดับต่ำมากเมื่อเทียบขนาดสินทรัพย์ และหนี้สินรวมสูงถึง 11,555.37 ล้านบาท
ดังนั้น งบการเงินอ่อนแอบ่งบอกถึงสุขภาพของทั้ง GRAND และ ROH โดยปัจจุบันอยู่กระบวนการเพื่อให้ได้ข้อยุติตามสัญญา หาก ROH ซื้อคืนไม่ได้ใน 30 วันตามที่ทรัสตีแจ้ง กองทรัสต์ GROREIT อาจฟ้องดำเนินคดีครั้งใหญ่ ซึ่งอาจกระทบผู้ลงทุนกองทรัสต์ และความเชื่อมั่นอุตสาหกรรมกอง REIT ของไทย
สุดท้ายสิ่งที่น่ากังวลยิ่งกว่าคือ ผลกระทบต่อ “ผู้ถือหน่วย GROREIT” หาก ROH ไม่ยอมส่งมอบโรงแรมภายใน 30 วันและเลือกดำเนินการโต้แย้งหรือยื้อกระบวนการออกไป
ดังนั้น เรื่องนี้สอนให้รู้ว่า กองREIT ซึ่งเป็นสินทรัพย์ที่เหมาะกับผู้ลงทุนที่ต้องการกระแสเงินสดสม่ำเสมอ แต่ต่อไปการตัดสินใจลงทุนไม่ควรพิจารณาเฉพาะ “อัตราเงินปันผล” เท่านั้น
ควรต้องดูข้อมูลรอบด้านด้วยเพราะคุณภาพของทรัพย์สิน ความแข็งแกร่งของผู้เช่า โครงสร้างกองทรัสต์ และเงื่อนไขในสัญญา ล้วนเป็นปัจจัยที่อาจกำหนดผลตอบแทนในระยะยาวได้ไม่แพ้กัน…
พิสูจน์อักษร....สุรีย์ ศิลาวงษ์
