“ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย” เผชิญสัญญาณเตือนครั้งใหญ่ หลังกำลังซื้อชะลอตัวชัด ลามจากตลาดระดับกลาง และล่างขึ้นสู่ “บ้านหรู” ผลกระทบเศรษฐกิจอ่อนแอ หนี้ครัวเรือนพุ่งสูง และต้นทุนพลังงานทรงตัวในระดับสูง ต้องแบกสต๊อกท่วมตลาดกว่า “1ล้านล้านบาท” คาดต้องใช้เวลาถึง 4 ปีระบายสินค้า
“อริยา ติรณะประกิจ” กรรมการผู้จัดการ สมาคมตลาดตราสารหนี้ไทย (ThaiBMA) เปิดเผย “กรุงเทพธุรกิจ” ว่า ปัจจุบันปัญหาการผิดนัดชำระหนี้ “กลุ่มหุ้นกู้อสังหาริมทรัพย์” ยังคงจำกัดอยู่ในวงเดิม ซึ่งเป็นบริษัทที่มีปัญหามาตั้งแต่ปีที่แล้ว ยังไม่มีบริษัทรายใหม่ที่เกิดการผิดนัดชำระหนี้เพิ่มอย่างมีนัยสำคัญ
ดังนั้น คาดจะไม่เกิดวิกฤติลุกลามเป็นวิกฤติความเชื่อมั่นต่อ “ตลาดหุ้นกู้” เพราะผู้ประกอบการที่มี “ความเสี่ยง” ได้ปรับตัวมาต่อเนื่องตั้งแต่ช่วงโควิด ทั้งการลดวงเงินออกหุ้นกู้ และขอที่ประชุมผู้ถือหุ้นกู้ปรับโครงสร้างหนี้ และยังรักษาประวัติการชำระหนี้ได้ดี รวมถึงการประคับประคองสถานการณ์ ผู้บริหารยังพยายามรักษาแบรนด์ และปรับกลยุทธ์หาธุรกิจใหม่ๆ เข้ามาเสริม เช่น การทำธุรกิจบริการนิติบุคคลเพิ่มเติม
ขณะเดียวกัน กลุ่มหุ้นกู้อสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่เกินครึ่ง เป็นประเภทมีหลักประกัน ซึ่งต่างจากเซกเตอร์อื่น เช่น JKN ที่ไม่มีหลักประกัน ดังนั้น ในกรณีที่มีปัญหาจริง หุ้นกู้อสังหาริมทรัพย์ มีโอกาส Recover หรือได้เงินคืนสูงกว่ากลุ่มอื่น เพราะมีสินทรัพย์ที่จับต้องได้ค้ำประกันอยู่
“บางบริษัท เช่น บมจ.อารียา พรอพเพอร์ตี้ ใส่หลักประกันในทุกรุ่น ส่วน บมจ.พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค มีประมาณครึ่งหนึ่ง ขึ้นอยู่กับจังหวะที่ออกหุ้นกู้ตลาดในช่วงนั้นต้องการความเชื่อมั่นมากน้อยเพียงใด จะเห็นได้ว่ากรณีของ บมจ.พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค ที่มีการขายสินทรัพย์ออกมาเพื่อชำระหนี้ และทำ Rollover มองเป็นทางเลือกในการแก้ปัญหาที่ดี เพราะแสดงว่าสินทรัพย์ยังมีมูลค่า และขายได้”
นอกจากนี้ ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ ที่มีความมั่นคงสูง ในปัจจุบันยังได้รับความเชื่อมั่นจากนักลงทุนทำให้สามารถ Rollover หุ้นกู้ได้ตามปกติแม้เศรษฐกิจจะไม่เอื้ออำนวย
อย่างไรก็ตาม สมาคมยังคงติดตามสถานการณ์ต่อเนื่องเป็นประจำ โดยประสานงานผ่านผู้แทนผู้ถือหุ้นกู้ ตรวจสอบแนวโน้มการชำระหนี้ล่วงหน้าก่อนถึงวันครบกำหนด เช่น ดูว่ามีการเตรียมเงินสำรองไว้พร้อมหรือไม่ หรือมีการส่งสัญญาณขอเลื่อนชำระหนี้มาแต่เนิ่นๆ หรือไม่ เพื่อให้ทราบสถานการณ์ก่อนจะเกิดการผิดนัดชำระจริง
ขณะเดียวกัน สมาคมมีความตั้งใจที่จะเข้าไปหารือกับผู้ออกหุ้นกู้รายใหญ่ๆ โดยตรง โดยเฉพาะกลุ่มที่ออก “หุ้นกู้ไฮยีลด์” เพื่อทำความเข้าใจเกี่ยวกับมาตรการใหม่ๆ เช่น High Yield Bond Covenant และเพื่อให้ได้สัมผัสกับผู้ที่ต้องปฏิบัติตามเกณฑ์จริงๆ หลังจากที่ผ่านมานี้ ได้พูดคุยกับร่วมตลาด (ตัวกลาง) มีความเห็นที่หลากหลาย ทั้งมองว่าเกณฑ์ใหม่เข้มงวดเกินไปหรืออ่อนเกินไป ซึ่งพยายามจะสร้างความสมดุลในเรื่องนี้
นอกจากนี้ สำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ (ก.ล.ต.) เล็งเห็นถึงข้อจำกัดของกระบวนการทางกฎหมายไทยหลังเกิดเหตุ (Post-event) ที่มีความล่าช้า และซับซ้อน จึงเตรียมยกระดับมาตรการ “ก่อนเกิดเหตุ (Pre-event)” เข้มข้น โดยมุ่งเน้นไปที่ธรรมาภิบาล (Governance) ป้องกันการใช้เงินผิดวัตถุประสงค์ กำหนดต้องสำรองเงินเพื่อชำระหนี้เจ้าหนี้ก่อนจ่ายเงินปันผล
รวมทั้ง การคัดกรองผลิตภัณฑ์ ยกระดับหน้าที่ของตัวกลางในการคัดกรองหุ้นกู้ก่อนถึงมือนักลงทุนรายย่อย ควบคู่กับยกระดับมาตรฐานผู้สอบบัญชี เพื่อป้องกันการตกแต่งงบการเงินที่มักจะถูกตรวจพบช้าไปถึง 2 ปี เช่นในอดีต รวมถึงเพิ่มความเข้มงวดของสถาบันจัดอันดับความเชื่อถือ และบทบาทของกรรมการอิสระ
“เทิดศักดิ์ ทวีธีระธรรม” กรรมการบริหาร บริษัทหลักทรัพย์ (บล.) เอเซีย พลัส เปิดเผยว่า ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ ไทยในปัจจุบันยังคงอยู่ใน “ภาวะยังไม่ฟื้นตัว” อย่างเห็นได้ชัดพบว่า ยอดขายใหม่ หรือพรีเซล (Pre-sale) ยังคงปรับตัวลดลงอย่างต่อเนื่อง สาเหตุสำคัญมาจากโครงการที่เปิดตัวไปเป็นจำนวนมากในช่วง 3 ปีก่อน จนทำให้เกิดภาวะอุปทานส่วนเกินในตลาด
จากการสำรวจข้อมูลจาก 14 บริษัทอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ พบว่ามีโครงการที่อยู่ระหว่างดำเนินการ (Ongoing projects) ประมาณ 8 แสนล้านบาท และมีโครงการที่เตรียมเปิดใหม่อีกกว่า 2 แสนล้านบาท รวมมูลค่าสินค้าในตลาดสูงกว่า 1 ล้านล้านบาท ขณะที่ยอดพรีเซลในแต่ละปีทำได้ไม่ถึง 3 แสนล้านบาท (เฉลี่ยประมาณ 2.5 แสนล้านบาท) ดังนั้นต้องใช้เวลาถึง 4 ปีในการระบายสต๊อกทั้งหมด
ประเด็นที่น่ากังวลคือ เดิมผู้ประกอบการส่วนใหญ่ตั้งเป้าปิดโครงการภายใน 2 ปี แต่เมื่อต้องแบกรับภาระยาวนานขึ้นถึง 4 ปี บริษัทที่มีโครงสร้างทางการเงินไม่แข็งแรงจะเริ่มประสบปัญหาด้านสภาพคล่อง และภาระดอกเบี้ยที่สูงขึ้น
อย่างไรก็ตาม ปัญหานี้ไม่ได้เกิดขึ้นกับทุกบริษัท โดยค่าเฉลี่ยอัตราส่วนหนี้สินต่อส่วนผู้ถือหุ้น (Net Gearing) ของ 14 บริษัทใหญ่อยู่ที่ประมาณ 1 เท่า ซึ่งยังถือว่า “ปลอดภัย” แต่กลุ่มที่ต้องเฝ้าระวังอย่างใกล้ชิดคือ บริษัทที่มีโครงสร้างทางการเงินไม่แข็งแรง และมีภาระหนี้สูง ผู้ออกหุ้นกู้ในกลุ่ม Non-investment grade และหุ้นกู้ “ไม่มีหลักประกัน” ซึ่งกลุ่มนี้จะมีความเสี่ยงสูงที่สุดในสภาวะปัจจุบัน
สำหรับบริษัทที่เริ่มขายสินทรัพย์เพื่อนำเงินมาชำระหนี้หรือ “รีไฟแนนซ์” (Refinance) หุ้นกู้ มองเป็นการปรับสมดุลที่จำเป็นและมาถูกทางเพื่อประคองธุรกิจให้เดินหน้าต่อได้
“พิริยพล คงวาณิช” นักกลยุทธ์การลงทุน บล.บัวหลวง กล่าวว่า ประเด็นความกังวลเรื่องสภาพคล่อง และการผิดนัดชำระหนี้ โดยเฉพาะหุ้นกู้ของผู้ประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ประเมินความเสี่ยงในปัจจุบันเป็นลักษณะ “ปัญหาเฉพาะราย” มากกว่าที่จะลุกลามจนกลายเป็นความเสี่ยงเชิงระบบของทั้งอุตสาหกรรมที่จะเกิดขึ้นกับผู้ประกอบการทุกราย
สำหรับ ปัญหาเฉพาะตัวของผู้ประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ นั้น เกิดจากการบริหารงานที่ผิดพลาด โดยเฉพาะรายที่มีการเร่งเปิดตัวโครงการใหม่เกินตัวในช่วงที่ผ่านมา จนทำให้เกิดภาวะสินค้าคงค้างสะสมอยู่ในระดับที่สูงเกินไป
ขณะเดียวกันมองบริษัทขนาดกลางและขนาดเล็ก อาจต้องเผชิญความยากลำบากมากขึ้นในการออกหุ้นกู้ชุดใหม่เพื่อโรลโอเวอร์หุ้นกู้เดิมที่กำลังจะครบกำหนด อีกทั้ง ยังต้องแบกรับต้นทุนทางการเงิน หรืออัตราดอกเบี้ยที่ปรับตัวสูงขึ้นตามความเสี่ยงของตลาด
ดังนั้น มองภาวะอสังหาริมทรัพย์ ไทยยังไม่มีสัญญาณการฟื้นตัวชัดเจน ดังนั้น จำเป็นต้องเพิ่มความระมัดระวังเนื่องจากมี “ปัจจัยเสี่ยงรุมเร้าหลายด้าน” โดยเฉพาะหากสถานการณ์ความขัดแย้งในต่างประเทศยืดเยื้อ และราคาน้ำมันดีเซลในประเทศยังคงทรงตัวอยู่ในระดับสูงประมาณ 41 บาทต่อลิตร อาจฉุดให้ผลประกอบการในช่วงไตรมาส 2 ถึงไตรมาส 3 ของปีนี้ ชะลอตัวลงไปอีก
แต่อย่างไรก็ดี วิกฤติในรอบนี้ยังมี “สัญญาณบวก” ต่างจากในอดีต เนื่องจากผู้ประกอบการส่วนใหญ่ปรับตัวได้ทัน โดยลดการเปิดตัวโครงการใหม่ และหันมาเน้นการระบายสินค้าคงคลัง (Inventory) รวมถึงการรักษากระแสเงินสดเป็นหลัก ทำให้ภาพรวมตลาดในปัจจุบันยังไม่เกิดปัญหาอุปทานล้นตลาด (Oversupply) ที่รุนแรงเหมือนวิกฤติครั้งก่อนๆ
พิสูจน์อักษร....สุรีย์ ศิลาวงษ์