“ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย” เผชิญสัญญาณเตือนครั้งใหญ่ หลังกำลังซื้อชะลอตัวชัด ลามจากตลาดระดับกลางและล่างขึ้นสู่ “บ้านหรู” ผลกระทบเศรษฐกิจอ่อนแอ หนี้ครัวเรือนพุ่งสูง และต้นทุนพลังงานทรงตัวในระดับสูง ต้องแบกสต็อกท่วมตลาดกว่า “1ล้านล้านบาท” คาดต้องใช้เวลาถึง 4 ปีระบายสินค้า
“อริยา ติรณะประกิจ” กรรมการผู้จัดการ สมาคมตลาดตราสารหนี้ไทย (ThaiBMA) เปิดเผย “กรุงเทพธุรกิจ” ว่า ปัจจุบันปัญหาการผิดนัดชำระหนี้ “กลุ่มหุ้นกู้อสัหาริมทรัพย์” ยังคงจำกัดอยู่ในวงเดิม ซึ่งเป็นบริษัทที่มีปัญหามาตั้งแต่ปีที่แล้ว ยังไม่มีบริษัทรายใหม่ที่เกิดการผิดนัดชำระหนี้เพิ่มอย่างมีนัยสำคัญ
ดังนั้น คาดจะไม่เกิดวิกฤติลุกลามเป็นวิกฤติความเชื่อมั่นต่อ “ตลาดหุ้นกู้” เพราะผู้ประกอบการที่มี “ความเสี่ยง” ได้ปรับตัวมาต่อเนื่องตั้งแต่ช่วงโควิด ทั้งการลดวงเงินออกหุ้นกู้ และขอที่ประชุมผู้ถือหุ้นกู้ปรับโครงสร้างหนี้ และยังรักษาประวัติการชำระหนี้ได้ดี รวมถึงการประคับประคองสถานการณ์ ผู้บริหารยังพยายามรักษาแบรนด์และปรับกลยุทธ์หาธุรกิจใหม่ ๆ เข้ามาเสริม เช่น การทำธุรกิจบริการนิติบุคคลเพิ่มเติม
ขณะเดียวกัน กลุ่มหุ้นกู้อสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่เกินครึ่ง เป็นประเภทมีหลักประกัน ซึ่งต่างจากเซกเตอร์อื่น เช่น JKN ที่ไม่มีหลักประกัน ดังนั้น ในกรณีที่มีปัญหาจริง หุ้นกู้อสังหาฯ มีโอกาส Recover หรือได้เงินคืนสูงกว่ากลุ่มอื่น เพราะมีสินทรัพย์ที่จับต้องได้ค้ำประกันอยู่
“บางบริษัท เช่น บมจ.อารียา พรอพเพอร์ตี้ ใส่หลักประกันในทุกรุ่น ส่วน บมจ.พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค มีประมาณครึ่งหนึ่ง ขึ้นอยู่กับจังหวะที่ออกหุ้นกู้ตลาดในช่วงนั้นต้องการความเชื่อมั่นมากน้อยเพียงใด จะเห็นได้ว่ากรณีของ บมจ.พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค ที่มีการขายสินทรัพย์ออกมาเพื่อชำระหนี้และทำ Rollover มองเป็นทางเลือกในการแก้ปัญหาที่ดี เพราะแสดงว่าสินทรัพย์ยังมีมูลค่าและขายได้”
นอกจากนี้ ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ย์รายใหญ่ ที่มีความมั่นคงสูง ในปัจจุบันยังได้รับความเชื่อมั่นจากนักลงทุนทำให้สามารถ Rollover หุ้นกู้ได้ตามปกติแม้เศรษฐกิจจะไม่เอื้ออำนวย
อย่างไรก็ตาม สมาคมฯ ยังคงติดตามสถานการณ์ต่อเนื่องเป็นประจำ โดยประสานงานผ่านผู้แทนผู้ถือหุ้นกู้ ตรวจสอบแนวโน้มการชำระหนี้ล่วงหน้าก่อนถึงวันครบกำหนด เช่น ดูว่ามีการเตรียมเงินสำรองไว้พร้อมหรือไม่ หรือมีการส่งสัญญาณขอเลื่อนชำระหนี้มาแต่เนิ่น ๆ หรือไม่ เพื่อให้ทราบสถานการณ์ก่อนจะเกิดการผิดนัดชำระจริง
ขณะเดียวกัน สมาคมฯ มีความตั้งใจที่จะเข้าไปหารือกับผู้ออกหุ้นกู้รายใหญ่ ๆ โดยตรง โดยเฉพาะกลุ่มที่ออก “หุ้นกู้ไฮยีลด์” เพื่อทำความเข้าใจเกี่ยวกับมาตรการใหม่ ๆ เช่น High Yield Bond Covenant และเพื่อให้ได้สัมผัสกับผู้ที่ต้องปฏิบัติตามเกณฑ์จริง ๆ หลังจากที่ผ่านมานี้ ได้พูดคุยกับร่วมตลาด (ตัววกลาง) มีความเห็นที่หลากหลาย ทั้งมองว่าเกณฑ์ใหม่เข้มงวดเกินไปหรืออ่อนเกินไป ซึ่งพยายามจะสร้างความสมดุลในเรื่องนี้
นอกจากนี้ สำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ (ก.ล.ต.) เล็งเห็นถึงข้อจำกัดของกระบวนการทางกฎหมายไทยหลังเกิดเหตุ (Post-event) ที่มีความล่าช้าและซับซ้อน จึงเตรียมยกระดับมาตรการ “ก่อนเกิดเหตุ (Pre-event)” เข้มข้น โดยมุ่งเน้นไปที่ธรรมาภิบาล (Governance) ป้องกันการใช้เงินผิดวัตถุประสงค์ กำหนดต้องสำรองเงินเพื่อชำระหนี้เจ้าหนี้ก่อนจ่ายเงินปันผล
รวมทั้ง การคัดกรองผลิตภัณฑ์ ยกระดับหน้าที่ของตัวกลางในการคัดกรองหุ้นกู้ก่อนถึงมือนักลงทุนรายย่อย ควบคู่กับยกระดับมาตรฐานผู้สอบบัญชี เพื่อป้องกันการตกแต่งงบการเงินที่มักจะถูกตรวจพบช้าไปถึง 2 ปี เช่นในอดีต รวมถึงเพิ่มความเข้มงวดของสถาบันจัดอันดับความเชื่อถือ และบทบาทของกรรมการอิสระ
“เทิดศักดิ์ ทวีธีระธรรม” กรรมการบริหาร บริษัทหลักทรัพย์ (บล.) เอเซีย พลัส เปิดเผยว่า ภาพรวมตลาดอสังหาฯ ไทยในปัจจุบันยังคงอยู่ใน “ภาวะยังไม่ฟื้นตัว” อย่างเห็นได้ชัดพบว่า ยอดขายใหม่ หรือพรีเซล (Pre-sale) ยังคงปรับตัวลดลงอย่างต่อเนื่อง สาเหตุสำคัญมาจากโครงการที่เปิดตัวไปเป็นจำนวนมากในช่วง 3 ปีก่อน จนทำให้เกิดภาวะอุปทานส่วนเกินในตลาด
จากการสำรวจข้อมูลจาก 14 บริษัทอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ พบว่ามีโครงการที่อยู่ระหว่างดำเนินการ (Ongoing projects) ประมาณ 8 แสนล้านบาท และมีโครงการที่เตรียมเปิดใหม่อีกกว่า 2 แสนล้านบาท รวมมูลค่าสินค้าในตลาดสูงกว่า 1 ล้านล้านบาท ขณะที่ยอดพรีเซลในแต่ละปีทำได้ไม่ถึง 3 แสนล้านบาท (เฉลี่ยประมาณ 2.5 แสนล้านบาท) ดังนั้นต้องใช้เวลาถึง 4 ปีในการระบายสต็อกทั้งหมด
ประเด็นที่น่ากังวลคือ เดิมผู้ประกอบการส่วนใหญ่ตั้งเป้าปิดโครงการภายใน 2 ปี แต่เมื่อต้องแบกรับภาระยาวนานขึ้นถึง 4 ปี บริษัทที่มีโครงสร้างทางการเงินไม่แข็งแรงจะเริ่มประสบปัญหาด้านสภาพคล่องและภาระดอกเบี้ยที่สูงขึ้น
อย่างไรก็ตาม ปัญหานี้ไม่ได้เกิดขึ้นกับทุกบริษัท โดยค่าเฉลี่ยอัตราส่วนหนี้สินต่อส่วนผู้ถือหุ้น (Net Gearing) ของ 14 บริษัทใหญ่อยู่ที่ประมาณ 1 เท่า ซึ่งยังถือว่า “ปลอดภัย” แต่กลุ่มที่ต้องเฝ้าระวังอย่างใกล้ชิดคือ บริษัทที่มีโครงสร้างทางการเงินไม่แข็งแรง และมีภาระหนี้สูง ผู้ออกหุ้นกู้ในกลุ่ม Non-investment grade และหุ้นกู้ “ไม่มีหลักประกัน” ซึ่งกลุ่มนี้จะมีความเสี่ยงสูงที่สุดในสภาวะปัจจุบัน
สำหรับบริษัทที่เริ่มขายสินทรัพย์เพื่อนำเงินมาชำระหนี้หรือ “รีไฟแนนซ์” (Refinance) หุ้นกู้ มองเป็นการปรับสมดุลที่จำเป็นและมาถูกทางเพื่อประคองธุรกิจให้เดินหน้าต่อได้
“พิริยพล คงวาณิช” นักกลยุทธ์การลงทุน บล. บัวหลวง กล่าวว่า ประเด็นความกังวลเรื่องสภาพคล่องและการผิดนัดชำระหนี้ โดยเฉพาะหุ้นกู้ของผู้ประกอบธุรกิจอสังหาฯ ประเมินความเสี่ยงในปัจจุบันเป็นลักษณะ “ปัญหาเฉพาะราย” มากกว่าที่จะลุกลามจนกลายเป็นความเสี่ยงเชิงระบบของทั้งอุตสาหกรรมที่จะเกิดขึ้นกับผู้ประกอบการทุกราย
สำหรับ ปัญหาเฉพาะตัวของผู้ประกอบธุรกิจอสังหาฯ นั้น เกิดจากการบริหารงานที่ผิดพลาด โดยเฉพาะรายที่มีการเร่งเปิดตัวโครงการใหม่เกินตัวในช่วงที่ผ่านมา จนทำให้เกิดภาวะสินค้าคงค้างสะสมอยู่ในระดับที่สูงเกินไป
ขณะเดียวกันมองบริษัทขนาดกลางและขนาดเล็ก อาจต้องเผชิญความยากลำบากมากขึ้นในการออกหุ้นกู้ชุดใหม่เพื่อโรลโอเวอร์หุ้นกู้เดิมที่กำลังจะครบกำหนด อีกทั้ง ยังต้องแบกรับต้นทุนทางการเงิน หรืออัตราดอกเบี้ยที่ปรับตัวสูงขึ้นตามความเสี่ยงของตลาด
ดังนั้น มองภาวะอสังหาฯไทยยังไม่มีสัญญาณการฟื้นตัวชัดเจน ดังนั้น จำเป็นต้องเพิ่มความระมัดระวังเนื่องจากมี “ปัจจัยเสี่ยงรุมเร้าหลายด้าน” โดยเฉพาะหากสถานการณ์ความขัดแย้งในต่างประเทศยืดเยื้อ และราคาน้ำมันดีเซลในประเทศยังคงทรงตัวอยู่ในระดับสูงประมาณ 41 บาทต่อลิตร อาจฉุดให้ผลประกอบการในช่วงไตรมาส 2 ถึงไตรมาส 3 ของปีนี้ ชะลอตัวลงไปอีก
แต่อย่างไรก็ดี วิกฤติในรอบนี้ยังมี “สัญญาณบวก” ต่างจากในอดีต เนื่องจากผู้ประกอบการส่วนใหญ่ปรับตัวได้ทัน โดยลดการเปิดตัวโครงการใหม่ และหันมาเน้นการระบายสินค้าคงคลัง (Inventory) รวมถึงการรักษากระแสเงินสดเป็นหลัก ทำให้ภาพรวมตลาดในปัจจุบันยังไม่เกิดปัญหาอุปทานล้นตลาด (Oversupply) ที่รุนแรงเหมือนวิกฤติครั้งก่อน ๆ