ผวา หุ้นกู้อสังหา เสี่ยงพุ่ง แบงก์กรุงเทพ เตือนสัญญาณผิดนัดเพิ่ม

ปี 2569 “เศรษฐกิจไทย” ยังเผชิญความเสี่ยงรอบด้านทั้งปัจจัยภายในและนอกประเทศ โดยเฉพาะปัจจัยเฉพาะของไทย คือ หนี้ครัวเรือนสูง เศรษฐกิจไทยเติบโตต่ำ การเมืองไม่แน่นอน ด้วยสารพัดปัจจัยลบดังกล่าวล้วนเป็นตัวฉุดรั้งเศรษฐกิจไทยฟื้นตัวช้า 

รวมทั้ง 1 ในอุตสาหกรรมที่ได้รับผลกระทบหนักสุด ต้องยกให้ “อสังหาริมทรัพย์” หลัง “กำลังซื้อหดตัว” และ “ศักยภาพการซื้ออสังหาฯ” ลดลง สะท้อนผ่านตัวเลขยอดปฎิเสธสินเชื่อสถาบันการเงินที่อยู่ระดับสูง โดยเฉพาะในกลุ่มกลาง-เล็ก 

ทั้งนี้ ปี 2569 “ตลาดหุ้นกู้” ยังเผชิญความท้าท้ายระดับสูง เมื่อเศรษฐกิจไทยยังไม่ฟื้นแน่นอนธุรกิจอสังหาฯ ยังไม่ผงกหัว ดังนั้น ปฏิเสธไม่ได้ “หุ้นกู้กลุ่มอสังหาฯ” มีความเสี่ยง “ผิดนัดชำระหนี้” หรือ “ขอเลื่อนจ่ายหนี้” (Rollover) เพิ่มขึ้น สะท้อนผ่านปี 2569 “หุ้นกู้อสังหาฯ” จะมีมูลค่าหุ้นกู้ High Yield ครบกำหนดสูงที่สุด เมื่อเทียบกับ “กลุ่มพลังงานและกลุ่มการเงิน” 

นางสาวอริยา ติรณะประกิจ รองกรรมการผู้จัดการ สมาคมตลาดตราสารหนี้ไทย (ThaiBMA) เปิดเผยว่า ปี 2569 หุ้นกู้อสังหาฯ ครบกำหนด 1.44 แสนล้านบาท โดยมีสัดส่วนกลุ่ม High yield bond (ไม่มีเรตติ้ง หรือเรตติ้งต่ำกว่า BBB-) ที่ 30% และสัดส่วนกลุ่ม Investment Grade (ตั้งแต่ BBB- ขึ้นไป) ที่ 70% 

ทั้งนี้ หุ้นกู้อสังหาฯ กลุ่ม High yield มีมูลค่าครบกำหนดปีนี้มากที่สุด เมื่อเทียบผู้ออกหุ้นกู้ด้วยกันอีก 2 อุตสาหกรรม คือ การเงินและพลังงาน รวมถึงมูลค่าหุ้นกู้อสังหาฯ กลุ่มนี้ ส่วนใหญ่ครบกำหนดไตรมาส 1 และไตรมาส 3 ของปี 2569 

ดังนั้น ความเสี่ยงการผิดนัดและเลื่อนชำระหนี้ของหุ้นกู้อสังหาฯ ต้องติดตามสถานการณ์เศรษฐกิจ และฐานะการเงินเป็นรายบริษัท ซึ่งปีนี้ผู้ประกอบการอสังหาฯ โดยเฉพาะรายเล็กบางรายต้องจับตามากขึ้น เช่นเดียวกับกลุ่มอุตสาหกรรมอื่น เพราะท่ามกลางความท้าทายภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว กำลังซื้อต่ำ และหนี้ครัวเรือนสูง โดยหุ้นกู้กลุ่มนี้อาจเผชิญปัญหาการ “ผิดนัดชำระหนี้” หรือ “ยืดหนี้” เพิ่มขึ้นได้

อย่างไรก็ตาม หากมองทิศทางตลาดหุ้นกู้เชื่อว่าภาพรวม “ตลาดหุ้นกู้ไทย” ยังไม่เข้าข่าย “ระเบิดเวลา” หรือ “วิกฤติ” เนื่องจากหุ้นกู้กลุ่ม High Yield รายที่ผิดนัดชำระหนี้ หรือยืดหนี้ ส่วนใหญ่จะเป็นผู้ประกอบการรายเล็ก ๆ หรือรายใหม่ที่ขยายธุรกิจเร็วเกินไป

ทว่า “ไทยบีเอ็มเอ” ติดตามข้อมูลกลุ่มหุ้นกู้อสังหาฯ กลุ่ม High Yield พบว่าหลายบริษัทในกลุ่มนี้มีประวัติยาวนาน และผู้บริหารมีประวัติที่ดี รักษาวินัยการเงินได้ดี และพยายามบริหารจัดการหนี้ เพื่อรักษาเครดิตเรตติ้งหุ้นกู้ไว้ แม้ปีที่ผ่านบริษัทอาจถูกลดเครดิตเรตติ้ง ทำให้ยังเชื่อว่าผู้ประกอบการอสังหาฯ กลุ่มนี้จะบริหารจัดการหนี้ได้ และหากสถานกรณ์เศรษฐกิจคลี่คลาย หุ้นมีปัญหาจะทยอยเบาบางลง 

หุ้นกู้กลุ่มมีปัญหาพยายามแก้ไขต่อเนื่อง  

อีกทั้งที่ผ่านมา หุ้นกู้กลุ่มนี้ที่มีปัญหา ผู้บริหารจะพยายามขอมติที่ประชุมผู้ถือหุ้นกู้ปรับโครงสร้างและยืดชำระหนี้ หรืออาจขายทรัพย์สิน หรือขอสินเชื่อสถาบันการเงิน มาชำระหนี้เพื่อไม่ให้ผิดนัดชำระหนี้หุ้นกู้ พร้อมกับลดพอร์ตออกหุ้นกู้ลงเช่นในปีที่ผ่านมา

“ผู้ประกอบการอสังหาฯ รายกลางและเล็กทราบถึงปัญหาตัวเองที่เกิดขึ้น เพราะมีแนวโน้มลดการออกหุ้นกู้และขยายลงทุนลดลง หันมาใช้กลยุทธ์แบบอนุรักษ์นิยมมากขึ้น เร่งสบายสต็อก และขอสินเชื่อสถาบันการเงิน เนื่องจากการชะลอตัวของเศรษฐกิจและกำลังซื้อหากเศรษฐกิจฟื้นตัว หุ้นกู้มีปัญหาจะคลี่คลายลง” 

ขณะเดียวกันสถานการณ์หุ้นกู้อสังหาฯ ยังแข็งแกร่ง โดยมีกลุ่ม Investment Grade สัดส่วนถึง 75% ของหุ้นกู้อสังหาฯ คงค้างในระบบ และสัดส่วนถึง 70% ขอหุ้นอสังหาฯ ครบกำหนดในปีนี้ จึงเชื่อมั่นว่ามีศักยภาพชำระหนี้หุ้นกู้ได้ เพราะบริษัทขนาดใหญ่ยังมีสายป่านยาวพอ และการขอสินเชื่อยังเป็นไปได้ 

รวมทั้งมีสินทรัพย์จับต้องได้ เช่น ที่ดิน โครงการ ซึ่งนำมาขายหรือใช้เป็นหลักประกันได้เมื่อจำเป็น คาดว่าไม่มีปัญหาในการ rollover (ออกหุ้นกู้ใหม่เพื่อชำระคืนชุดเดิม) หรือยังออกหุ้นกู้ใหม่เพิ่มขึ้นได้

อสังหาฯครบกำหนดชำระ 14 แสนล้าน

นอกจากนี้ ปี 2569 หุ้นกู้ที่จะครบกำหนดชำระ 8.75 แสนล้านบาท อันดับ 1 ภาคการเงิน 1.67 แสนล้านบาท ภาคพลังงาน 1.45 แสนล้านบาท และอันดับ 3 ภาคอสังหาริมทรัพย์ 1.44 แสนล้านบาท ซึ่งส่วนใหญ่เป็นกลุ่ม Investment Grade สัดส่วน 90% คาดว่าไม่มีปัญหาในการ rollover (ออกหุ้นกู้ใหม่เพื่อชำระคืนชุดเดิม) หรือยังสามารถออกหุ้นกู้ใหม่ เพิ่มขึ้นได้

จากสถานการณ์ปี 2568 ที่ผ่านมาภาคสังหาฯ ยังคงเป็นหนึ่งในสามภาคส่วนหลักที่มีการออกหุ้นกู้ และมีมูลค่าการออกหุ้นกู้ในปีที่ผ่านมาใกล้เคียงกับปีก่อนหน้า

โดยบริษัทอสังหาฯ ที่มีชื่อเสียง ช่น บมจ.แสนสิริ ยังคงได้รับการตอบรับที่ดีจากนักลงทุนในการออกหุ้นกู้ ขณะที่บางบริษัท เช่น บมจ.ศุภาลัย ยังมีการออกหุ้นกู้เพิ่มขึ้นอีกด้วย อีกทั้ง ภาคอสังหาริมทรัพย์สามารถออก ESG Bond โดยเฉพาะ Sustainability-Linked Bond (SLB) ได้เช่นกัน

ทั้งนี้ ตลาดหุ้นกู้มีประเด็นน่ากังวลสำหรับบริษัทขนาดกลางและขนาดเล็ก รวมถึงหุ้นกู้ High Yield ที่มีปัญหาออกและโรลโอเวอร์ หุ้นกู้ผิดนัดชำระ (default) มี 8 ราย และเลื่อนกำหนดชำระ (delay) มี 21 บริษัท ซึ่งส่วนใหญ่เป็นบริษัทขนาดกลางและขนาดเล็กที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ โดยมีผู้ประกอบการอสังหาฯ รายเดิมเท่านั้น ที่ขอยืดหนี้ 3-4 ราย และผิดนัดชำระมีเพียง 1 รายในอดีต

“แบงก์กรุงเทพ” เห็นสัญญาณผิดนัดหุ้นกู้มากขึ้น 

นายชาติศิริ โสภณพนิช กรรมการผู้จัดการใหญ่ ธนาคารกรุงเทพ จำกัด (มหาชน) หรือ BBL กล่าวว่า สถานการณ์หุ้นกู้และการผิดนัดชำระหนี้เริ่มเห็นมากขึ้นมองเป็นเรื่องปกติเพราะเศรษฐกิจท้าทายมากขึ้น แต่ธนาคารต้องช่วยลูกค้าก่อนที่จะเกิดปัญหา ทั้งการขยายเวลาบางกรณี แต่ยังมีกระบวนการรองรับเพื่อช่วยให้ธุรกิจเดินหน้าต่อได้เพื่อช่วยเหลือลูกค้า และเสริมสภาพคล่องช่วยให้ธุรกิจไปต่อได้

“ก็ต้องมีบ้าง ที่เจอปัญหา แต่ของธนาคารเราเน้นช่วยลูกค้าก่อน ซึ่งวันนี้ยังไม่เจอ เพราะเมื่อมีปัญหาเราจะเข้าไปช่วยเรื่องสภาพคล่อง หรือวางแผนต่าง ๆ เพื่อให้ลูกค้ารอด”

นายศักดิ์ชัย พีชะพัฒน์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ทิสโก้ไฟแนนเชียลกรุ๊ป จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ในส่วนของธนาคารยังไม่มีพอร์ตที่น่าห่วงมากนัก โดยเฉพาะอสังหาริมทรัพย์ ที่กำลังมีปัญหาที่ธนาคารมีพอร์ตค่อนข้างน้อย

แต่หากเป็นลูกค้าธนาคารปกติ ธนาคารจะให้ความช่วยเหลืออยู่แล้ว ไม่ว่าจะเป็นการขยายเวลา หรือ เสริมสภาพคล่อง โดยพิจารณาจากหลักทรัพย์ค้ำประกัน ซึ่งที่ผ่านมาบริษัทขนาดใหญ่จะมีหลักทรัพย์ค้ำประกันที่ครอบคลุมอยู่แล้ว

“บล.บัวหลวง” มองอสังหาฯ ยังเผชิญแรงกดดัน

นายพิริยพล คงวาณิช ผู้จัดการ ฝ่ายวิเคราะห์พื้นฐาน สายงานวิจัย บริษัทหลักทรัพย์ (บล.) บัวหลวง มองว่า ภาพรวมธุรกิจอสังหาฯ ยังคงเผชิญแรงกดดันจากภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัว โดยเฉพาะบริษัทขนาดเล็กที่มีภาระในงบการเงินสูง ทำให้ความเสี่ยงด้านสภาพคล่องและการบริหารสินค้าคงคลังยังคงน่ากังวล

“เราพบว่าบริษัทอสังหาฯ ที่กระแสเงินสดติดลบ และสัดส่วนหนี้ต่อทุนสูง จะเห็นว่าเป็นบริษัทเล็ก ๆ ทั้งหมด”

ขณะที่บริษัทขนาดใหญ่ในตลาด เช่น ศุภาลัย (SPALI) และ เอพี (AP) ปรับกลยุทธ์อย่างระมัดระวัง ด้วยการลดสต็อกสินค้าคงคลังลงอย่างมีนัยสำคัญ พร้อมชะลอการเปิดโครงการใหม่ เพื่อรักษาสมดุลทางการเงินและลดความเสี่ยงในช่วงเศรษฐกิจชะลอ

“ภาพรวมตลาดอสังหาฯ ไทยยังคงต้องจับตา โดยเฉพาะรายเล็กที่อาจเผชิญแรงกดดันจากงบการเงิน ขณะที่รายใหญ่เลือกเดินเกมอย่างระมัดระวังเพื่อรับมือกับเศรษฐกิจที่ชะลอตัว”

นายพิริยพล กล่าวว่า ทางด้านมุมมองการลงทุนกลุ่มอสังหาฯ เราปรับเพิ่มมุมมอง จาก “น้อยกว่าตลาด” ขึ้นมาเป็น “เท่ากับตลาด” เราเห็นว่าปัจจัยลบ ได้สะท้อนไปแล้ว จาก การตั้งเป้าหมายปี 2569 เป็นแบบอนุรักษ์นิยม และ แรงกดดันอัตรากำไรขั้นต้นGross Margin จากการแข่งขันราคาถูกสะท้อนไปแล้ว และสถานะทางการเงินแข็งแกร่งขึ้น เมื่อเทียบกับราคาหุ้น 

ส่วนภาพอุตสาหกรรมอสังหาฯ ปี 2569 โดยรวมไม่คาดหวังการฟื้นตัวเชิงปริมาณรวดเร็ว แต่มองเข้าสู่ช่วงปลายของวัฏจักรขาลง (late-downcycle) ที่ downside ถูกจำกัดมากขึ้น ภายใต้แนวทางบริหารแบบเน้นวินัยทางการเงินของผู้ประกอบการ การเปิดโครงการใหม่จึงคัดเลือกที่มีศักยภาพจริง และเน้นการรักษาสภาพคล่องเป็นหลัก 

รวมทั้งเมื่อความคาดหวังของตลาดอยู่ในระดับต่ำมาก โอกาสที่จะเกิดเหตุการณ์ “ไม่แย่ไปกว่าคาด” หรือแม้แต่การทรงตัวได้ ย่อมเพียงพอที่จะสร้างแรงหนุนเชิง valuation ไม่ให้ลงไปกว่านี้ได้มากขึ้น