‘อสังหาฯ’ เสี่ยงเกิด ‘สงครามราคา’ ซ้ำรอย ‘รถยนต์’ ธปท.ชี้คนกังวลรายได้ - แบงก์เข้มปล่อยกู้

“ภาคอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทย” ในปี 2568 ถือว่า “วิกฤติหนัก” ทั้งภาพรวม “สินเชื่อบ้าน” มีแนวโน้ม “ติดลบเป็นครั้งแรกในประวัติศาสตร์” ท่ามกลางกำลังซื้อซบเซา สต๊อกบ้านล้นตลาด ปัญหาเชิงโครงสร้างรุนแรงกว่าวิกฤติโควิด-19

นางสาวชญาวดี ชัยอนันต์ ผู้ช่วยผู้ว่าการสายองค์กรสัมพันธ์ และโฆษก ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) เปิดเผยว่า ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบัน “ดูแย่ลงกว่าเดิม” บ่งชี้ว่าความท้าทายที่ภาคส่วนนี้กำลังเผชิญอยู่นั้นมีความรุนแรง และซับซ้อนยิ่งขึ้นกว่าที่ผ่านมา

สาเหตุหลักที่ทำให้ภาพรวมของอสังหาริมทรัพย์ดูย่ำแย่ลงนั้น เกิดจากพฤติกรรมของประชาชนที่เปลี่ยนแปลงไป ซึ่งข้อมูลที่ได้จากการพูดคุยกับภาคธุรกิจชี้ให้เห็นว่า ผู้คนมีความกังวลเป็นอย่างมากว่ารายได้ในอนาคตอาจได้รับผลกระทบ

สำหรับความกังวลนี้ได้นำไปสู่ความระมัดระวังในการใช้จ่ายและการลงทุนมากขึ้น โดยเฉพาะอย่างยิ่งในการตัดสินใจลงทุนในสินทรัพย์ขนาดใหญ่อย่างอสังหาริมทรัพย์

ความวิตกกังวลนี้เองที่ทำให้ประชาชนไม่ค่อยซื้อบ้านเหมือนเมื่อก่อน และมีการใช้เวลาพิจารณามากขึ้น ผ่านการไตร่ตรองอย่างถี่ถ้วนกว่าเดิมก่อนจะตัดสินใจซื้อส่งผลโดยตรงให้ยอดขาย หรือยอดการขอสินเชื่อเพื่อซื้อบ้านลดลงอย่างเห็นได้ชัดนี่คือ หนึ่งในปัจจัยสำคัญที่ขับเคลื่อนให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ซบเซาลง

นอกจากพฤติกรรมของผู้บริโภคแล้ว บทบาทของสถาบันการเงิน หรือ แบงก์ก็เป็นอีกปัจจัยสำคัญที่ส่งผลกระทบต่ออสังหาฯ อย่างมีนัยสำคัญโดยกลุ่มลูกค้าที่เคยได้รับการอนุมัติสินเชื่อค่อนข้างง่ายดายในอดีต แต่ในปัจจุบันกลุ่มนี้แบงก์อาจเข้มงวดมากขึ้น

ซึ่งไม่ได้ถูกจำกัดที่รายได้ต่ำ หรือกลางอีกต่อไป แต่พิจารณาเข้มงวดในกลุ่มรายได้ที่มีระดับรายได้สูงขึ้น เนื่องจากสถาบันการเงินก็มีการประเมินความเสี่ยงเพิ่มขึ้นจากภาพรวมของเศรษฐกิจ ไม่ใช่แค่เจาะจงที่กลุ่มใดกลุ่มหนึ่ง

"การที่แบงก์เข้มงวดขึ้นนั้น เป็นผลมาจากการที่พวกเขาเองก็ต้อง ดูระมัดระวังขึ้นเพื่อป้องกันความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้นกับธุรกิจของตน ที่เป็นหลักการพื้นฐานของการบริหารความเสี่ยงที่แบงก์ยึดถือ เมื่อถามว่าแง่ความระมัดระวัง วันนี้แบงก์เองก็ระมัดระวังในกลุ่มรายได้สูงขึ้น เช่นเดียวกับกลุ่มรายได้สูง ที่เขาเองก็เริ่มระมัดระวังตัวเองเหมือนกัน”
 

 

• อสังหาฯ แย่สุดรอบศตวรรษ

นายยุทธชัย เตยะราชกุล กรรมการผู้จัดการ บุคคลธนกิจ ธนาคารยูโอบี ประเทศไทย กล่าวว่า หากดูภาพรวมตลาดอสังหาฯ ตลาดที่อยู่อาศัยในปี2568 ถือว่าเป็นครั้งแรกในประวัติศาสตร์ หรือรอบศตวรรษ

ที่สินเชื่อบ้านโดยรวมทั้งอุตสาหกรรมไม่มีการเติบโต ซึ่งไม่เคยเกิดขึ้นมาก่อนหากเทียบกับปีที่แล้วที่สินเชื่อบ้านยังคงมีการเติบโต

ดังนั้น คาดว่าปีนี้ภาพรวมอสังหาฯ สินเชื่อบ้านต่างๆ ทั้งอุตสาหกรรมน่าจะอยู่ในภาวะที่ “ติดลบ” ในแง่ของปริมาณการปล่อยสินเชื่อใหม่ (New Loan) ซึ่งเป็นปีแรกที่ไม่เคยเกิดขึ้นกับสินเชื่อบ้าน

โดยในส่วนของธนาคารยูโอบีจะพยายามรักษาให้ยอดสินเชื่อคงค้างโดยรวม “ไม่ติดลบ” หรือให้อยู่ในระดับที่ “ทรงตัว” (Flat Growth) สำหรับสินเชื่อบ้าน ซึ่งถือเป็นปีแรกของยูโอบีที่สินเชื่อบ้านทรงตัวเช่นกัน หากเทียบกับปีก่อนๆ ที่สินเชื่อบ้านยังเติบโตได้

“สินเชื่อบ้านตอนนี้แย่สุดในรอบศตวรรษเลย ตลาดสินเชื่อบ้านหากดูย้อนหลังไป ไม่เคยที่จะ Flat Growth ปีนี้ปีแรก สำหรับเรา และสำหรับอุตสาหกรรมก็คาดว่าจะติดลบ”

ภาคอสังหาฯ หนักกว่า “วิกฤติโควิด”
ทั้งนี้ มองว่าภาพรวมอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันถือว่า แย่ และหนักกว่าช่วงโควิด-19 โดยมีสาเหตุต่างกัน เนื่องจากช่วงโควิด-19 เป็นปัญหาตามสถานการณ์ จากคนทำงานไม่ได้ คนที่มีรายได้

ซึ่งเหล่านี้ธนาคารได้มีการเข้าไปช่วยเหลือผ่านมาตรการต่างๆ แต่เมื่อพ้นวิกฤติก็สามารถฟื้นตัวได้ ซึ่งแตกต่างกับปัจจุบันที่ เป็นปัญหาเชิงโครงสร้าง สินค้าในสต๊อกมีค่อนข้างมากแต่ขายไม่ออก และผู้ซื้อไม่มีกำลังซื้อโดยเฉพาะบ้านราคาต่ำกว่า 4 ล้านบาท

ดังนั้น จะเห็นได้ว่า ทั้งธนาคารยูโอบีเอง หรือธนาคารอื่นๆ มีการปรับกลยุทธ์ในการปล่อยสินเชื่อบ้านมากขึ้น จากตลาดสินเชื่อมือหนึ่งที่ชะลอตัวหนัก โดยราคาลดลง 15-20% หากเทียบกับปีก่อนหน้านี้ และตลาดผันผวนสูง ทำให้ธนาคารหันมาเจาะกลุ่มบ้านมือสองมากขึ้น

โดยปัจจุบันสัดส่วนพอร์ตสินเชื่อบ้านมือสองของยูโอบี สินเชื่อบ้านมือสองมีสัดส่วนประมาณ 30% ซึ่งพอร์ตเริ่มใหญ่กว่าบ้านมือหนึ่งแล้ว ทั้งในแง่ของสัดส่วน และการอนุมัติสินเชื่อใหม่ (New Booking) เนื่องจากบ้านมือสองราคาถูกกว่าบ้านใหม่ประมาณ 30% ในตำแหน่งที่ตั้งใกล้เคียงกัน

• ปัญหาอสังหาฯ เริ่มลามสู่ระดับกลางสู่บน

ดร.อมรเทพ จาวะลา ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการใหญ่ ผู้บริหารสำนักวิจัย ธนาคาร ซีไอเอ็มบีไทย กล่าวว่า อสังหาฯ ขณะนี้ “น่าห่วงขึ้น” ต่อเนื่อง ตั้งแต่ก่อนเกิดแผ่นดินไหว จากกำลังซื้อที่แผ่วลงมาก แบงก์ไม่กล้าปล่อยสินเชื่อ แม้หนี้เสีย หรือเอ็นพีแอลในตลาดอสังหาฯ จะยังไม่ได้เพิ่มขึ้นมากนัก เนื่องจากคุณภาพหนี้ไปสะท้อนอยู่ในกลุ่ม SM หรือค้างชำระไม่เกิน 90 วันที่อยู่ระดับสูง ดังนั้น อนาคตอาจเห็นกลุ่ม SM ทยอยเป็นหนี้เสียเพิ่มขึ้น

โดย ปัญหาในภาคอสังหาฯ มักจะกระจุกตัวอยู่ในกลุ่มราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ซึ่งเป็นกลุ่มที่มักจะมีคุณภาพสินเชื่อต่ำ และเป็นกลุ่มผู้มีรายได้น้อย แต่ปัจจุบันเริ่มเห็นปัญหาดังกล่าวลุกลาม และขยายวงออกไปสู่กลุ่มราคา 3-5 ล้านบาทแล้ว และยังเริ่มเห็นผลกระทบไปถึงกลุ่มราคา 10 ล้านบาท

ซึ่งบ่งชี้ว่าเศรษฐกิจโดยรวมกำลังเผชิญกับภาวะซึมลง จากระดับล่างขึ้นมาสู่ระดับกลาง ซึ่งเป็นสถานการณ์ที่แก้ไขได้ยากมาก
นอกจากนี้ ปัญหาอุปทานส่วนเกิน (Oversupply) เริ่มเห็นสักระยะคือ กลุ่มตลาดระดับล่าง

แต่ปัจจุบันเริ่มกังวลมากขึ้นที่ Oversupply เริ่มขยับมาในตลาดระดับกลาง และในบางส่วนของตลาดระดับสูง โดยเฉพาะโครงการแนวราบ หรือบ้านเดี่ยวในกลุ่มราคา 5-10 ล้านบาท ก็เริ่มมีการแสดงความกังวลในเรื่องนี้มากขึ้น

• หวั่นเกิดสงครามราคาในตลาด

สิ่งที่น่าห่วงมากที่สุด และถือเป็นความกังวลอย่างมาก คือ “การเกิดสงครามราคา” หรือ Price War ในตลาดอสังหาฯ ซึ่งเริ่มเห็นสถานการณ์คล้ายกับ  “ตลาดรถยนต์” เมื่อปีที่แล้ว ที่มีการทำ “สงครามราคา” ดังนั้น

หากเกิดสงครามราคาขึ้นจริงจะยิ่งฉุดให้ผู้ประกอบการแต่ละรายต้องแข่งขันกันลดราคาอย่างดุเดือด
หากดูสงครามราคาของตลาดรถยนต์ที่ผ่านมา มีการหั่นราคาลงมาอย่างมาก โดยเฉพาะรถป้ายแดง จากการเข้ามาของตลาดอีวี ทำให้กำลังซื้อลดลง การอนุมัติสินเชื่อยากลำบากมากขึ้น จากราคาที่ลดลงไปอยู่ในระดับต่ำลงมาก

ดังนั้น หากอสังหาฯ เผชิญวิกฤติเช่นเดียวกันมองว่า“ผลกระทบอาจมหาศาลมากกว่า”

ทั้งนี้ แม้จะยังไม่เห็นสงครามราคาในโครงการขนาดใหญ่ เนื่องจากผู้ประกอบการรายใหญ่ได้ลดการเปิดตัวโครงการใหม่ตั้งแต่ปีที่แล้ว และยังไม่เร่งระบายสต๊อก

แต่หากโครงการขนาดเล็กต้องเผชิญกับภาวะวิกฤติที่หนักกว่านี้อาจกระทบต่อสภาพคล่องของผู้ประกอบการเหล่านี้ได้มาก

และหากพิจารณาจากปัญหาในตลาดหุ้นกู้ ที่การระดมทุนในปัจจุบันทำได้ยากขึ้นมาก หากปัญหาเรื่องหุ้นกู้ทวีความรุนแรงขึ้นอีก อาจกระทบต่อสภาพคล่องของผู้ประกอบการอย่างแน่นอน ซึ่งจะนำไปสู่การที่ผู้ประกอบการเหล่านี้ต้องเร่งระบายสินค้า และจะยิ่งทำให้โครงการเก่าในตลาดมีสถานการณ์ที่แย่ลงไปอีก

“เรายังไม่เห็นสงครามราคาที่รุนแรงในภาพรวม หรืออาจจะเกิดขึ้นแล้วในบางกลุ่มแต่ยังไม่มีตัวเลขที่ชัดเจนให้เห็น แต่สำหรับโครงการเก่า เช่น คอนโดเก่าหรือบ้านเก่าเริ่มเห็นการแข่งขันกันลดราคามากขึ้นเพื่อเร่งระบายสินค้าเนื่องจากผู้บริโภคไม่ซื้อหรือไม่ผ่านการอนุมัติ
สินเชื่อทำให้ราคาที่เคยตั้งไว้ในระดับหนึ่งต้องยอมลดลง ดังนั้น สัญญาณนี้หากเกิดขึ้นในวงกว้างจะยิ่งน่าห่วง”

• อสังหาฯ ทรุดลามกระทบความมั่งคั่ง

อย่างไรก็ตาม ความน่ากลัวของ Price War ในภาคอสังหาฯ หากเกิดขึ้นจริง อาจมีความน่ากลัว และรุนแรงกว่าตลาดรถยนต์ค่อนข้างมาก เพราะอาจไปกระทบต่อ “ความมั่งคั่ง” (Wealth Effect)

สำหรับ Wealth Effect คือ เมื่อคนมีบ้าน มักจะรู้สึกว่ามีสินทรัพย์ที่มั่นคง และปลอดภัย ทำให้กล้าที่จะจับจ่ายใช้สอย กล้ากิน และกล้าซื้อสินค้ามากขึ้น

แต่หากสถานการณ์สงครามราคาเกิดขึ้นวงกว้าง จนกระทบต่อ Wealth Effect เหมือนที่จีนเผชิญ คนจะรู้สึกจนลงทันที แม้ว่ารายได้ของพวกเขาจะยังคงเท่าเดิม เนื่องจากมูลค่าของสินทรัพย์หายไป ทำให้ไม่กล้าบริโภค ไม่กล้าเที่ยว

ดังนั้น สถานการณ์นี้จะนำไปสู่ภาวะที่เศรษฐกิจหมุนวน และถดถอยลงไปเรื่อยๆ ดังนั้น เป็นสิ่งที่น่ากลัวอย่างยิ่ง และน่ากลัวกว่าตลาดรถยนต์อย่างมาก

“ตลาดบ้านจะแรงกว่าตลาดรถ ไม่เพียงแต่ทำให้ตลาดปั่นป่วนเพียงอย่างเดียว แต่ทำให้การปล่อยสินเชื่อ การปล่อยสภาพคล่องต่างๆ พังไปด้วย และที่ตลาดรถไม่มี คือ ผลกระทบจาก Wealth Effect จากการมีบ้าน วิกฤติจีนเวลานี้คือ ราคาบ้านไถล จนคนไม่กล้าใช้จ่าย ทำให้เศรษฐกิจลงมาเรื่อยๆ”

• อสังหาฯ มาแปลงเป็นสภาพคล่องพุ่ง

นายผยง ศรีวณิช กรรมการผู้จัดการใหญ่ ธนาคารกรุงไทย (KTB) กล่าวว่า สถานการณ์ภาคอสังหาฯ นั้นมีอุปทานใหม่ลดลง ขณะเดียวกันความต้องการซื้อ ด้านความต้องการ (ดีมานด์) ก็ลดลงด้วย

ดังนั้น สถานการณ์ในภาคอสังหาฯ ในปัจจุบันมีความท้าทายกว่าเดิม จากความสามารถในการจับจ่ายของประชาชนที่ลดลง ขณะที่ภาระหนี้เพิ่มขึ้น ทั้งครัวเรือน และบุคคลทั่วไป

จึงเกิด การนำสินทรัพย์ที่เป็นอสังหาริมทรัพย์มาแปลงเป็นสภาพคล่องมากขึ้น เช่น Home for Cash ดังนั้น ในกลุ่มนี้ก็ต้องอยู่ในโหมดของการประคับประคอง และดูแลควบคุมหนี้เสียหรือเอ็นพีแอลอย่างต่อเนื่อง

• อสังหาฯ ทรุด หนี้เสียพุ่ง

ดร.กอบศักดิ์ ภูตระกูล กรรมการรองผู้จัดการใหญ่ และเลขานุการ ธนาคารกรุงเทพ (BBL) กล่าวว่า ปัญหาที่สำคัญที่สุดในภาค
อสังหาฯ คือ เรื่องของภาคครัวเรือน ซึ่งขณะนี้ครัวเรือนจำนวนมากมีปัญหา

และที่สำคัญยิ่งไปกว่านั้นคือ หนี้เสียของภาคอสังหาฯ ก็เพิ่มขึ้นต่อเนื่อง แม้ว่าในช่วงที่ผ่านมาได้มีการดำเนินมาตรการต่างๆ เพื่อช่วยเคลียร์ปัญหาหนี้เสียไปมาก ผ่านโครงการคุณสู้เราช่วยไปแล้วบางส่วน ดังนั้น การระมัดระวังยังมีสูงต่อเนื่องสำหรับภาคอสังหาฯ ทั้งผู้ประกอบการ และในมุมปล่อยสินเชื่อของภาคสถาบันการเงิน

ทั้งนี้ ในการดำเนินธุรกิจ ปัญหาหลักที่ยังคงค้างอยู่คือ หากเศรษฐกิจยังไม่ฟื้นตัว และมีการสร้างโครงการใหม่ๆ ออกมาเป็นจำนวนมาก ในขณะที่ปัญหาของครัวเรือนยังไม่ได้รับการแก้ไข สถานการณ์นี้จะยิ่งทำให้การฟื้นตัวของภาคอสังหาฯ เป็นเรื่องที่ยากลำบาก

ในมุมของสถาบันการเงิน ธนาคารพาณิชย์ในขณะนี้ไม่ค่อยกล้าที่จะปล่อยสินเชื่อใหม่ๆ เนื่องจากธนาคารเองก็มีความกังวลใจเป็นอย่างมาก โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อพิจารณาว่าภาคอสังหาฯ ในปัจจุบันมีหนี้เสียค่อนข้างสูง และจากปัญหาเรื่องครัวเรือนที่มีภาระหนี้สูง ซึ่งเป็นความเสี่ยงที่ธนาคารต้องระมัดระวัง

ดังนั้น การที่ธนาคารไม่กล้าปล่อยสินเชื่อใหม่จึงเป็นเรื่องที่เข้าใจได้ และไม่ใช่เรื่องน่าแปลกใจ และอาจกระทบไปถึงยอดอัตราการปฏิเสธคำขอสินเชื่อที่เพิ่มสูงขึ้นต่อเนื่อง หากเทียบกับช่วงที่ผ่านมา

ทั้งนี้ หากดูแนวโน้มของธุรกิจอสังหาฯ มองว่า โอกาสที่จะกลับมาฟื้นตัว “ไม่ง่าย” และถือเป็นภาพที่น่าเป็นห่วงอย่างยิ่ง เพราะปัญหาได้ฝังรากลึก และเชื่อมโยงกันอย่างซับซ้อนภายในระบบเศรษฐกิจ และอาจต้องใช้ระยะเวลา 1-2 ปี กว่าที่กลุ่มอสังหาฯ จะกลับมาฟื้นตัวได้ และสิ่งสำคัญกว่าจะกลับมาได้ แปลว่าต้องรอให้ภาคเศรษฐกิจโดยรวมกลับมาฟื้นตัวที่ดีก่อน
 

 

 

พิสูจน์อักษร....สุรีย์   ศิลาวงษ์