ภาษีจากการขายที่ดินมรดก แตกต่างจากการขายที่ดินทั่วไปอย่างไร?

ในสังคมไทย การได้รับมรดกที่เป็นทรัพย์สินประเภท "ที่ดิน" ถือเป็นเรื่องที่เกิดขึ้นอยู่บ่อยครั้ง โดยเฉพาะในครอบครัวที่มีที่ดินสืบทอดต่อกันมาหลายรุ่น อย่างไรก็ตามเมื่อถึงเวลาที่ทายาทจะต้องขายที่ดินมรดกนั้น ก็มักจะเกิดคำถามตามมาว่า "จะต้องเสียภาษีอย่างไร?" และ "ภาษีจากการขายที่ดินมรดกแตกต่างจากการขายที่ดินทั่วไปหรือไม่?"

คำถามเหล่านี้มีความสำคัญอย่างมาก เพราะภาระภาษีที่ต้องชำระอาจมีมูลค่าหลายแสนหรือหลายล้านบาท การเข้าใจถึงความแตกต่างอย่างชัดเจนจะช่วยให้ผู้ถือครองที่ดินสามารถวางแผนการขายและภาษีได้อย่างเหมาะสม

การขายที่ดินทั่วไป: ภาษีที่เกี่ยวข้อง

เมื่อบุคคลทั่วไปทำการขายที่ดินที่ถือครองอยู่โดยชอบด้วยกฎหมาย จะมีภาษีหลักๆ ที่เกี่ยวข้อง 4 ประเภท สามารถอธิบายได้ดังนี้

1. ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย (Withholding Tax)

คำนวณจากราคาประเมินทุนทรัพย์ของกรมที่ดิน หรือราคาซื้อขายจริง แล้วแต่ราคาใดสูงกว่า และพิจารณาจากระยะเวลาการถือครองที่ดิน

2. ภาษีธุรกิจเฉพาะ (Specific Business Tax)

จะต้องชำระในกรณีที่ผู้ขายถือครองที่ดินไม่เกิน 5 ปี (นับจากวันที่ได้กรรมสิทธิ์) และขายโดยมีลักษณะเป็นการประกอบธุรกิจหรือเก็งกำไรจากอสังหาริมทรัพย์

3. อากรแสตมป์ (Stamp Duty) 

จะชำระในกรณีที่ไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ โดยเป็นค่าใช้จ่ายร้อยละ 0.5 ของราคาซื้อขายหรือราคาประเมินแล้วแต่ราคาใดสูงกว่า

4. ค่าธรรมเนียมการโอน

อัตรา 2% ของราคาประเมินทุนทรัพย์

การขายที่ดินมรดก: ลักษณะพิเศษทางภาษี

การขายที่ดินที่ได้รับจากมรดกนั้น แม้จะดูคล้ายกับการขายที่ดินทั่วไป แต่มีความแตกต่างในรายละเอียด โดยเฉพาะในแง่ของ "การได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์" และ "ช่วงระยะเวลาการถือครอง" ซึ่งส่งผลต่อภาษีที่ต้องชำระ สามารถอธิบายได้ดังนี้

1. การถือครองนับจากผู้รับมรดกหรือเจ้าของมรดก
ตามหลักเกณฑ์ของกรมสรรพากร ระยะเวลาการถือครองเพื่อนำไปคำนวณภาษีธุรกิจเฉพาะ จะนับตั้งแต่วันที่ผู้รับมรดกได้จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ ณ กรมที่ดิน ไม่ใช่วันที่เจ้ามรดกถือครองที่ดินนั้น

ดังนั้นหากผู้รับมรดกขายที่ดินทันทีหรือภายใน 5 ปีหลังจากได้รับการโอนกรรมสิทธิ์ จะถือว่าต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ เว้นแต่มีข้อยกเว้นเฉพาะเจาะจง

2. การยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะในบางกรณี
หากผู้รับมรดกสามารถพิสูจน์ได้ว่าเป็นการขายเพื่อจัดการมรดก ไม่ได้มีเจตนาเก็งกำไรหรือประกอบธุรกิจขายอสังหาริมทรัพย์ เช่น ขายเพื่อแบ่งทรัพย์สินในหมู่ทายาท หรือชำระหนี้ตามพินัยกรรม บางกรณีอาจได้รับการยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะ

3. ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา (หัก ณ ที่จ่าย)
ผู้ขายยังคงต้องเสียภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย โดยคำนวณจากราคาประเมินหรือราคาซื้อขาย และใช้สูตรเฉพาะขึ้นอยู่กับระยะเวลาการถือครองของผู้รับมรดก

4. อากรแสตมป์ และค่าธรรมเนียมการโอน
ยังคงต้องชำระเช่นเดียวกับการขายที่ดินทั่วไป โดยเฉพาะค่าธรรมเนียมการโอนซึ่งอยู่ที่ 2% ของราคาประเมิน

ความเข้าใจผิดที่พบบ่อย

หลายคนเข้าใจผิดว่า "การได้รับที่ดินจากมรดกและนำมาขาย จะไม่ต้องเสียภาษี" ซึ่งไม่เป็นความจริง หากผู้รับมรดกมีชื่อในโฉนดแล้ว และทำการขายในภายหลัง จะถือว่าเป็นการขายทรัพย์สินที่มีรายได้เกิดขึ้น และอยู่ภายใต้ภาระภาษีเช่นเดียวกับการขายที่ดินทั่วไป

นอกจากนี้บางคนยังเข้าใจว่า ระยะเวลาการถือครองนับรวมกับของเจ้ามรดกได้ ซึ่งตามกฎหมายภาษีปัจจุบัน จะนับเฉพาะช่วงที่ผู้รับมรดกถือครองอย่างเป็นทางการหลังจากจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์แล้วเท่านั้น

กล่าวโดยสรุป แม้ว่าที่ดินมรดกจะได้มาด้วยสิทธิทางกฎหมายโดยไม่ต้องเสียเงินซื้อ แต่เมื่อนำมาขายก็ยังคงอยู่ภายใต้ภาระภาษีต่างๆ เช่นเดียวกับการขายที่ดินทั่วไป โดยเฉพาะภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา และภาษีธุรกิจเฉพาะ (หากมีเงื่อนไขเข้าเกณฑ์) ความแตกต่างสำคัญคือระยะเวลาการถือครองซึ่ง จะเริ่มนับจากวันที่จดทะเบียนรับโอนมรดก ไม่ใช่ระยะเวลาที่เจ้ามรดกถือครอง

ดังนั้นผู้รับมรดกที่วางแผนจะขายที่ดินจึงควรศึกษาและวางแผนภาษีให้ดี โดยอาจปรึกษาทนายหรือผู้เชี่ยวชาญทางภาษีเพื่อหลีกเลี่ยงปัญหาและภาระค่าใช้จ่ายที่อาจเกิดขึ้นโดยไม่คาดคิด

 

อ่านบทความน่ารู้เกี่ยวกับภาษีเพิ่มเติม คลิกที่นี่
Source : Inflow Accounting