‘BAM’ ลุยกลยุทธ์ระบาย ’เอ็นพีเอ’ ชี้ตลาดอสังหาฯมือสองเนื้อหอม

ท่ามกลางเศรษฐกิจชะลอตัว จากความไม่แน่นอนจากสงครามการค้ายังไม่จบลง จากปัญหาการชะลอตัวจากกำลังซื้อในประเทศ เหล่านี้ส่งผลโดยตรงต่อการ “ลงทุน” การจับจ่ายใช้สอยต่างๆ ให้ลดลง หลายธุรกิจเก็บคองอเข่า “ระมัดระวัง” ในการดำเนินธุรกิจเพื่อรับมือกับสถานการณ์ระยะข้างหน้า

แต่ก็ไม่ใช่ข่าวร้ายกับทุกธุรกิจ เพราะท่ามกลางความเลวร้ายต่างๆ ยังเป็น “โอกาส” แสวงหาการเติบโตและต่อยอดธุรกิจต่อเนื่อง สอดรับกับ BAM ที่มองว่า นอกจาก BAM มีหน้าที่เป็น “แก้มลิง” ของระบบเศรษฐกิจในการทำหน้าที่จัดการ “หนี้เสีย” ที่ถาโถมเข้ามาในระบบเศรษฐกิจแล้ว หน้าที่ของ BAM อีกด้านที่รักษาไว้คือ รักษาการเติบโตธุรกิจต่อเนื่อง

นายรักษ์ วรกิจโภคาทร ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท บริหารสินทรัพย์ กรุงเทพพาณิชย์ จำกัด (มหาชน) หรือ BAM กล่าวว่า ภายใต้เศรษฐกิจที่ชะลอตัวในปัจจุบัน แม้เต็มไปด้วยความท้าทายในการดำเนินธุรกิจ แต่เขาเชื่อว่า จะเป็นโอกาสของ BAM ในการเข้ามาเติบโตได้

โดยเฉพาะจากการเข้ามาบริหารจัดการ “สินทรัพย์” แบบเชิงรุกมากขึ้น อีกด้านคือการรับหนี้เสีย หรือเอ็นพีแอล เข้ามาบริหารจัดการ อีกด้านก็ต้องทำหน้าที่ในการเร่งระบาย หรือจัดการกับ “สินทรัพย์รอการขาย” หรือ NPA ให้เกิดประสิทธิหรือผลตอบแทนมากที่สุด

หากดู NPA ในระบบของ BAM ในปัจจุบันมี “มหาศาล” กว่า 7.4 หมื่นล้านบาท ดังนั้น โจทย์ของ BAM คือการนำสิ่งเหล่านี้มาบริการจัดการให้เกิด “ดอกผล” มากกว่าการรอเวลาที่สินทรัพย์ต่างๆ จะทยอยขายออกไปทีละชิ้น 

โดย ชี้ให้เห็นว่า “ตลาดอสังหาริมทรัพย์มือสอง” ในปัจจุบันกำลังเข้าสู่ “เวลาทอง” ที่ราคาสามารถจับต้องได้เข้าถึงได้ด้วยต้นทุนที่ต่ำหากเทียบกับภาวะเศรษฐกิจที่ยังดีๆ หากดูราคาบ้านมือสองในปัจจุบันต้นทุนต่ำกว่าบ้านมือหนึ่งถึง 20-30%

แถมยังมีผลตอบแทนในลักษณะ passive income จากการปล่อยเช่าในอัตราที่สูงขึ้นเรื่อย ๆ ท่ามกลางกระแสของคนรุ่นใหม่ที่เลือกเช่าอยู่มากกว่า “กู้ซื้อ” โดยเฉพาะถ้าซื้อบ้านหรือคอนโดมือสองตอนนี้ แล้วถือไว้ 2-3 ปี หลังจากนี้ ก็เหมือน “ทองคำ” หากไม่คิดขายภายในปีสองปีผลตอบแทนที่จะได้ก็อาจสูงถึง 2 หลักด้วยซ้ำ

ยิ่งที่ผ่านมาเกิดสถานการณ์ “แผ่นดินไหว” ทำให้หลายอสังหาฯ กลับมามีความต้องการสูงขึ้น เช่น ในเขตเมือง คอนโดมิเนียมโลว์ไรส์ สูงไม่เกิน 8 ชั้น กลายเป็นสินทรัพย์เนื้อหอมหลังเกิดเหตุการณ์แผ่นดินไหว ผู้บริโภคเริ่มตระหนักถึงความปลอดภัยของโครงการก่อสร้างในอดีตที่มีโครงสร้างที่แน่นหนามากกว่าตึกยุคใหม่ที่อัดแน่นไปด้วยฟังก์ชันแต่โครงสร้างเบา

เหล่านี้ทำให้ ดีมานด์ของ “บ้านมือสอง” เพิ่มขึ้นจนมีสัดส่วนเกิน 53% ของตลาดอสังหาฯ ปัจจุบัน สะท้อนภาพคนเมืองที่ต้องการมีบ้านในราคาที่จับต้องได้ เช่น บ้านมือหนึ่งในพุทธมณฑลที่ราคาพุ่งไปแตะ 7-8 ล้านบาท ขณะที่บ้านมือสองในทำเลเดียวกันยังพอหาซื้อได้ในระดับ 3-4 ล้านบาท

ดังนั้น กลยุทธ์ของ BAM หลังจากนี้ คือการมาบริหารจัดการ NPA เหล่านี้ให้เกิดดอกผลมากที่สุด วันนี้ BAM มี NPA อยู่ในมือกว่าหมื่นชิ้น และวิธีการของเราคือ คัดเลือกอสังหาฯมือสองที่มีศักยภาพรีเทิร์นนำมาเสนอในโครงการใหม่ภายใต้ “BAM Select” ซึ่งเป็นการคัด NPA ที่สามารถปล่อยเช่าได้ทันที หรือสามารถพัฒนาเพิ่มมูลค่าในระยะสั้น-กลาง

นอกจาก การนำมา “รีเทิร์น” แล้ว BAM ยังขยายโอกาสในการระบาย NPA ให้กว้างขึ้น ผ่านการจับมือกับดีเวลอปเปอร์ที่เตรียมจะลงนามร่วมกับ 4 รายใหญ่ในเดือนนี้ เพื่อระบาย NPA ที่มีออกไปสู่ระบบให้มากขึ้น

ไม่เพียงเท่านั้น BAM ยังปักหมุดในการขยายกลุ่มลูกค้าให้กว้างขึ้น ไม่เพียงธุรกิจ ที่ต้องสินทรัพย์นำไปต่อยอด แต่กลุ่มลูกค้า “รายย่อย”ก็เป็นอีกกลุ่มที่เป็นลูกค้าชั้นดีของ BAMมาต่อเนื่อง โดยเฉพาะการเข้าไปโฟกัสในกลุ่มลูกค้ามนุษย์เงินเดือนที่มีรายได้ 15,000-50,000 บาท ที่สามารถเริ่มลงทุนเพื่อปล่อยเช่า หรือสร้างพอร์ต passive income ด้วยอสังหาฯ ราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทได้

ขณะที่ สถานการณ์ “หนี้” ช่วงครึ่งปีหลังนี้เชื่อยังเป็นช่วง “หนี้เสียทะลัก” หากดูตั้งแต่ต้นปีจนถึงปัจจุบันหนี้เสียในระบบเพิ่มขึ้นทุกไตรมาสถึง 3% และแนวโน้มยังไม่เปลี่ยนแปลง โดยคาดไตรมาส 3 และไตรมาส 4 จะเป็นช่วงที่ “หนี้เสียทะลัก” เข้าสู่ระบบเป็นระลอกใหม่

โดยจะเห็นสถาบันการเงินระบายสินทรัพย์ออกมาเป็นจำนวนมากหลังจากนี้ เพราะระบบบัญชีอาจรับไม่ไหวมากขึ้น จากการสะสมหนี้เสียไว้ในมือจำนวนมาก

ดังนั้น หน้าที่ BAM คือการเข้าไปคัดครอง “ทรัพย์” ที่มีคุณภาพเข้ามาในพอร์ต เพราะขณะนี้ไม่ใช่จังหวะของการซื้อหนี้เสีย ทุกชิ้นที่เข้าสู่ระบบ แต่เป็นจังหวะของการเน้นสินทรัพย์ที่ยังมีหลักทรัพย์ค้ำประกัน