เข้าใจภาษีที่ดิน ใช้ที่ดินเชิงพาณิชย์ ต้องเสียภาษีแพงขึ้นจริงไหม

เชื่อว่าหลายคนคงทราบดีแล้ว เกี่ยวกับเรื่องภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ที่เราได้เขียนไว้ในหลายๆ บทความที่ผ่านมา โดยใครที่มีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างไม่ว่าที่ดินจะอยู่ในลักษณะใด กฎหมายกำหนดให้ต้องเสียภาษี ซึ่งจะมีจดหมายแจ้งประเมินราคาที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ส่งไปให้เจ้าของที่ดินและสิ่งปลูกสร้างทุกปี

ทั้งนี้ หากเป็นที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่นำมาใช้ประโยชน์ในเชิงพาณิชย์ เช่น โรงแรม รีสอร์ต จะถือเป็นที่ดินในกลุ่มพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม คือเป็นการทำประโยชน์ด้านพาณิชยกรรม เจ้าของที่ดินต้องเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ในกลุ่มประเภทที่ใช้ประโยชน์อื่นนอกเหนือจากที่กฎหมายกำหนด ในอัตราภาษี 0.3-0.7% ซึ่งถือว่าเป็นการเสียภาษีสูงที่สุดเท่ากับที่ดินรกร้างเลยทีเดียว

ดังนั้น ผู้ที่ใช้ที่ดินในเชิงพาณิชย์ อย่างเช่นผู้ประกอบกิจการโรงแรม รีสอร์ต หรือผู้ที่กำลังคิดจะใช้ประโยชน์บนที่ดินของตนเองในเชิงพาณิชย์ อาจต้องเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างสูงกว่าเดิมหรือไม่ ไปหาคำตอบพร้อมกัน ​

• ลักษณะใดบ้างเรียกว่า “ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเชิงพาณิชย์”

ตามหลักกฎหมายนั้น ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่เข้าข่ายต้องเสียภาษี จะจัดเก็บจากโรงเรือนหรือสิ่งปลูกสร้างอย่างอื่น กับที่ดินที่ใช้อย่างต่อเนื่องกับโรงเรือนหรือสิ่งปลูกสร้างนั้น โดยแยกลักษณะของที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเป็น 2 ประเภท ได้แก่

1.โรงเรือน เช่น โรงแรม รีสอร์ต โรงพยาบาล โรงเรียน อพาร์ตเมนต์ คอนโดมิเนียม หอหัก บ้าน ตึกแถว อาคาร ร้านค้า สำนักงาน ธนาคาร เป็นต้น  

2.สิ่งปลูกสร้างอื่นๆ หมายถึง สิ่งปลูกสร้างอื่นที่ก่อสร้างติดที่ดินถาวร เช่น สะพาน ท่าเรือ คานเรือ อ่างเก็บน้ำ ถังเก็บน้ำขนาดใหญ่ที่ก่อสร้างติดที่ดินถาวร

ส่วนที่ดินที่ใช้ต่อเนื่องกับโรงเรือนหรือสิ่งปลูกสร้างอย่างอื่น คือที่ดินที่ใช้ต่อเนื่องกับโรงเรือนหรือสิ่งปลูกสร้างอื่นและบริเวณต่อเนื่อง ซึ่งใช้ด้วยกันกับโรงเรือนหรือสิ่งปลูกสร้างนั้น โดยหมายรวมถึงทางน้ำ บ่อน้ำ สระน้ำด้วย

ทั้งนี้ ลักษณะที่ดินและสิ่งที่ปลูกสร้าง เช่น ตึก อาคาร คอนโดมิเนียม หรือสิ่งปลูกสร้างอย่างอื่นที่ใช้เพื่อหาผลประโยชน์ โดยใช้เป็นสถานประกอบการพาณิชย์ต่างๆ ให้เช่า หรือผู้อื่นอยู่อาศัย เช่น โรงแรม รีสอร์ต หอพัก จัดเป็นที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเชิงพาณิชย์ จึงต้องเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในอัตรา 0.3-0.7% ด้วยนั่นเอง

โดยให้ผู้ประกอบการที่เป็นเจ้าของทรัพย์สินโรงเรือนและสิ่งปลูกสร้างเป็นผู้เสียภาษี เว้นแต่ว่าที่ดินและสิ่งปลูกสร้างต่างๆ เจ้าของเป็นคนละคนกัน ให้เจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง เป็นผู้มีหน้าที่เสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง 

• อัตราภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเชิงพาณิชย์ที่ต้องเสีย

ก่อนจะลงลึกรายละเอียดเกี่ยวกับอัตราภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเชิงพาณิชย์ เราขอทบทวนอัตราภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างทั้งหมดที่ได้เคยเขียนไว้บ้างแล้วในบทความอื่นๆ ว่าแบ่งประเภทไว้อย่างไรบ้าง ดังนี้

1.การประกอบเกษตรกรรม อัตราภาษีที่จัดเก็บ ร้อยละ 0.01-0.1

2.ที่อยู่อาศัย อัตราภาษีที่จัดเก็บ ร้อยละ 0.02-0.1 แยกย่อยได้คือ

- ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่เจ้าของซึ่งเป็นบุคคลธรรมดา อัตราภาษีที่จัดเก็บ ร้อยละ 0.03-0.1

- สิ่งปลูกสร้างที่เจ้าของซึ่งเป็นบุคคลธรรมดาใช้เป็นที่อยู่อาศัยและมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้าน อัตราภาษีที่จัดเก็บ ร้อยละ 0.02-0.1

- ที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างที่ใช้ประโยชน์เป็นที่อยู่อาศัยกรณีอื่นนอกเหนือจากที่กล่าวไปแล้ว อัตราภาษีที่จัดเก็บ ร้อยละ 0.02-0.1

3.การใช้ประโยชน์อื่นนอกเหนือจากข้อ 1 และข้อ 2 อัตราภาษีที่จัดเก็บ ร้อยละ 0.3-0.7

4.ที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างที่ทิ้งไว้ว่างเปล่า หรือไม่ได้ทำประโยชน์ตามควรแก่สภาพ อัตราภาษีที่จัดเก็บ ร้อยละ 0.3-0.7

• ถอดสูตรคำนวณภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเชิงพาณิชย์

ทั้งนี้ ตามอัตราภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ได้แบ่งประเภทไว้ หากเจ้าของที่ดินได้ใช้ประโยชน์ในเชิงพาณิชย์   เช่นประกอบกิจการโรงแรม รีสอร์ต ไม่ว่าจะเป็นในนามบุคคลหรือนิติบุคคล จะจัดอยู่ในกลุ่มการใช้ประโยชน์อื่นนอกเหนือจากข้อ 1 และข้อ 2 อัตราภาษีที่จัดเก็บคือร้อยละ 0.3-0.7

โดยการคำนวณภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง จะคำนวณจากมูลค่าของฐานภาษี (ราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างจากกรมธนารักษ์) ตามสูตร คือ

มูลค่าของฐานภาษี  x อัตราภาษี
= ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง

มูลค่าฐานภาษี 0-50​​​ ล้านบาท อัตราภาษี 0.3%​​​ เท่ากับล้านละ ​3,000 บาท

มูลค่าฐานภาษี 50-200​​​​​​ ล้านบาท อัตราภาษี 0.4%​​​ เท่ากับล้านละ ​4,000 บาท

มูลค่าฐานภาษี 200-1,000​​​​ ล้านบาท อัตราภาษี 0.5%​​​ เท่ากับล้านละ ​5,000 บาท

มูลค่าฐานภาษี 1,000-5,000​​​​ ล้านบาท อัตราภาษี 0.6%​​​ เท่ากับล้านละ ​6,000 บาท

มูลค่าฐานภาษี 5,000 ล้านบาทขึ้นไป​​​​ อัตราภาษี 0.7%​​​ เท่ากับล้านละ ​7,000 บาท

ตัวอย่างเช่น

สมมติให้เจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างโรงแรมมีมูลค่า ดังนี้

- ที่ดิน มูลค่า 10,000,000 บาท
- สิ่งปลูกสร้าง (หักค่าเสื่อมแล้ว) 5,0000,000 บาท
- รวมมูลค่า 15,000,000 บาท
- เมื่อเทียบกับตารางจะอยู่ในช่วง 0-50 ล้านบาท  

ดังนั้น ภาษีที่ต้องเสียคือ 15,000,000 x 0.3% = 45,000 บาท

• เมื่อไหร่ต้องเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเชิงพาณิชย์

ทั้งนี้ ใครที่เข้าข่ายต้องเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเชิงพาณิชย์ จะมีแบบประเมินภาษีที่ต้องเสียส่งเป็นเอกสารมาให้ที่บ้านภายในเดือนกุมภาพันธ์ของแต่ละปี ซึ่งในแบบประเมินภาษีจะประกอบด้วย รายการที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้าง ราคาประเมินทุนทรัพย์ อัตราภาษี จำนวนภาษีที่ต้องชำระ  

จากนั้นผู้ได้รับใบประเมินสามารถนำไปยื่นเสียภาษีภายในวันที่ 30 เมษายนของปีนั้น ณ สถานที่ชำระภาษีในพื้นที่ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างตั้งอยู่ ประกอบด้วย เทศบาล ให้ชำระที่สำนักงานเทศบาล อบต. ให้ชำระที่สำนักงานองค์การบริหารส่วนตำบล กรุงเทพฯ ให้ชำระที่สำนักงานเขต และเมืองพัทยา ให้ชำระที่ศาลาว่าการเมืองพัทยา 

สรุปสุดท้าย หากใครกำลังคิดจะใช้ประโยชน์เชิงพาณิชย์บนที่ดินของตนเอง อย่าลืมวางแผนภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ต้องเสียด้วย

----------------------------------
อ่านบทความน่ารู้เกี่ยวกับภาษีเพิ่มเติม คลิกที่นี่
Source : Inflow Accounting