‘เช่าบ้าน’ แบบสุขใจ รู้ทันกฎหมายและ ‘ภาษีบ้านเช่า’

เมื่อมนุษย์ทุกคนต้องมีบ้าน ไม่ว่าบ้านหลังนั้นตนเองจะเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ หรือเช่าบ้านจากผู้ปล่อยเช่าก็ตาม แต่อย่างน้อยที่สุดบ้านก็คือพื้นที่ปลอดภัยของทุกคน ทว่าอาจไม่ปล่อยภัยอีกต่อไปหากการเช่าบ้านของคุณมีข้อกำหนดกฎเกณฑ์ที่ไม่ถูกต้อง ไม่ถูกใจ หรือไม่ถูกกฎหมายเกิดขึ้น รวมถึงภาษีที่ผู้ให้เช่ามักจะโยนให้ผู้เช่าเป็นคนเสียภาษีค่าเช่าบ้านด้วย

ดังนั้น เมื่อมีการเช่าบ้าน อพาร์ตเมนต์ คอนโด หรืออสังหาริมทรัพย์อื่นๆ ผู้เช่าจะต้องมีการตกลงกับผู้ให้เช่าทำสัญญาเช่าขึ้นตามข้อกำหนดของกฎหมาย โดยให้มีความเป็นธรรมทั้ง 2 ฝ่าย อีกทั้งเรื่องของภาษีที่เกี่ยวข้องความจริงแล้วใครต้องเป็นผู้รับผิดชอบ เฉลยในบรรทัดต่อจากนี้

• ข้อกำหนดกฎหมายเกี่ยวกับการเช่าบ้าน

เมื่อเจ้าของที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ได้นำอสังหาริมทรัพย์ของตนเองออกมาให้เช่า ในรูปแบบของบ้านเช่า ห้องพัก อพาร์ตเมนต์ คอนโด เป็นต้น ตามหลักการแล้วจำเป็นต้องมีการทำสัญญาเช่าให้ถูกต้อง เพื่อให้ได้รับความเป็นธรรมทั้ง 2 ฝ่าย ซึ่งกฎหมายได้ออกข้อกำหนดว่าด้วยเรื่องของสัญญาเช่าบ้าน เพื่อคุ้มครองผู้เช่าบ้านในฐานะผู้บริโภคให้ได้รับความเป็นธรรม สามารถสรุปได้ดังนี้

1.สัญญาเช่ามีข้อความภาษีไทยที่สามารถเห็นและอ่านได้ชัดเจน ขนาดตัวอักษร 2 มิลลิเมตรขึ้นไป และจำนวนตัวอักษรไม่เกิน 11 ตัวอักษรใน 1 นิ้ว

2.ต้องระบุรายละเอียดเกี่ยวกับชื่อ-ที่อยู่ของทั้งผู้ใช้เช่าและผู้เช่า ที่ตั้ง และรายละเอียดอาคารทรัพย์สินและอุปกรณ์เครื่องใช้ต่างๆ ระยะเวลาการเช่าตั้งแต่เริ่มต้น-สิ้นสุด รวมถึงอัตราค่าเช่าและกำหนดระยะเวลาชำระค่าเช่า ค่าสาธารณูปโภค อัตราค่าใช้จ่ายในการให้บริการอื่นๆ เท่าที่ได้จ่ายไปจริงและมีเหตุผลอันสมควร จำนวนเงินค่าเช่าล่วงหน้า

3.ผู้ให้เช่าต้องส่งใบแจ้งหนี้ให้ผู้เช่าทราบล่วงหน้าจากเดิมไม่น้อยกว่า 3 วัน ก่อนถึงกำหนดชำระค่าเช่า

4.ผู้ให้เช่าต้องแสดงหลักฐานสภาพอาคารแนบท้ายสัญญาเช่าด้วย และให้ผู้เช่าเก็บไว้เป็นหลักฐาน 1 ฉบับ

5.ผู้ให้เช่าต้องคืนเงินประกันทันทีที่สิ้นสุดสัญญาเช่า เว้นแต่ว่าผู้ให้เช่าต้องการตรวจสอบความเสียหายก่อน และคืนเงินประกันภายใน 7 วัน ถ้าพบว่าผู้เช่าไม่ได้ทำความเสียหายใดๆ

6.ผู้เช่าสามารถบอกเลิกสัญญาก่อนสิ้นสุดระยะเวลาได้ แต่ต้องพักอาศัยมาแล้วไม่น้อยกว่าครึ่งหนึ่งของระยะเวลาเช่าทั้งหมด และต้องบอกกล่าวผู้ให้เช่าล่วงหน้าไม่น้อยกว่า 30 วัน และต้องไม่ค้างชำระค่าเช่าหรือค่าใช้จ่ายอื่นๆ

7.ผู้ให้เช่าสามารถบอกเลิกสัญญาได้ โดยให้ทำเป็นหนังสือบอกกล่าวเลิกสัญญาไปยังผู้เช่าให้ทราบล่วงหน้าเป็นเวลาไม่น้อยกว่า 30 วัน หรือในกรณีเป็นการบอกเลิกสัญญาที่เกิดจากการกระทำของผู้เช่าที่ส่งผลกระทบโดยตรงต่อกับการพักอาศัยร่วมกันกับผู้เช่ารายอื่น สามารถบอกเลิกสัญญาได้ล่วงหน้าไม่น้อยกว่า 7 วัน

8.ผู้ให้เช่าไม่มีสิทธิเรียกเก็บค่าเช่าล่วงหน้าและเงินประกันเมื่อรวมกันแล้วมีจำนวนเกินกว่า 3 เดือนของค่าเช่ารายเดือน เช่น ค่าเช่าเดือนละ 3,000 บาท ค่าเช่าล่วงหน้าและเงินประกันเก็บได้ไม่เกิน 9,000 บาท  

9.ผู้ให้เช่าห้ามเรียกเก็บค่าสาธารณูปโภค เช่น น้ำ ไฟ โทรศัพท์บ้าน เกินกว่าอัตราที่ผู้ให้บริการเรียกเก็บ

10.ผู้ให้เช่าห้ามเปลี่ยนแปลงค่าเช่า ค่าสาธารณูปโภค เป็นต้น ก่อนสัญญาเช่าสิ้นสุด

11.สัญญาเช่าต้องจัดทำขึ้น 2 ฉบับ ซึ่งมีข้อความตรงกัน และให้ทั้งสองฝ่ายเก็บไว้คนละฉบับทันทีหลังเซ็นสัญญา

• ภาษีบ้านเช่า...ใครต้องเป็นคนจ่าย

นอกจากสัญญาเช่าบ้านที่ผู้ให้เช่าและผู้เช่าควรทำขึ้นมาเป็นลายลักษณ์อักษร เพื่อให้เข้าใจตรงกันและปฏิบัติตามกฎได้อย่างถูกต้อง ยังมีเรื่องของภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา ในส่วน ภาษีค่าเช่า และภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ซึ่งเป็นหน้าที่ของผู้ให้เช่าต้องเสียภาษีเหล่านี้ โดยแยกอธิบายเพิ่มเติมได้ดังนี้

ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา

รายได้จากการให้เช่าบ้าน ผู้ให้เช่ามีหน้าที่ต้องเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา ซึ่งค่าเช่าถือเป็นเงินได้พึงประเมินประเภทที่ 40(5) มีสูตรการคำนวณ 2 แบบคือ

1.(รายได้ – ค่าใช้จ่าย – ค่าลดหย่อน) x อัตราภาษี = ภาษีที่ต้องจ่าย (สำหรับรายได้ตลอดทั้งปีไม่เกิน 1 ล้านบาท)

วิธีนี้สามารถหักค่าใช้จ่ายแบบเหมาได้ 30% หรือเลือกหักตามจริง โดยต้องมีหลักฐานเอกสารครบ จากนั้นนำเงินได้สุทธิหลังหักค่าใช้จ่ายและค่าลดหย่อนมาเทียบอัตราภาษีก้าวหน้าได้ที่นี่ ​

2.รายได้ (ยกเว้นเงินเดือน) x 0.5% (วิธีนี้จะใช้สำหรับรายได้ที่เกิน 1 ล้านบาทต่อปี)
เมื่อคำนวณได้ตัวเลขทั้ง 2 แบบแล้ว ให้นำมาเปรียบเทียบกัน โดยให้เลือกแบบที่ได้ตัวเลขมากกว่าไปยื่นภาษี และนำยื่นเสียภาษี 2 ครั้ง คือ

- ภาษีครึ่งปี (ภ.ง.ด.94) ให้นำรายได้ตั้งแต่เดือนมกราคม - มิถุนายน ของปีภาษีนั้น มายื่นภาษีช่วงเดือนกรกฎาคม - กันยายน ของปีที่มีเงินได้ หรือยื่นผ่านอินเตอร์เน็ตได้ภายในวันที่ 8 ตุลาคมของทุกปี
- ภาษีสิ้นปี (ภ.ง.ด.90) ให้นำรายได้ช่วงเดือนมกราคม - ธันวาคม ของปีภาษี ยื่นภาษีช่วงเดือนมกราคม - มีนาคม ของปีภาษีถัดไป หรือยื่นผ่านอินเตอร์เน็ตภายในวันที่ 8 เมษายนของปีถัดไป

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง

เนื่องจากบ้านเช่า อพาร์ตเมนต์ คอนโด และอสังหาริมทรัพย์อื่นๆ ที่ผู้เป็นเจ้าของได้นำออกมาให้เช่า ผู้เป็นเจ้าของอสังหาริมริมทรัพย์ให้เช่านั้นๆ มีหน้าที่ต้องเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง โดยมีอัตราการเสียภาษีแตกต่างกันตามลักษณะที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ดังนี้

มูลค่า 0-50​​​​ ล้านบาท อัตราภาษี 0.02% ​​​เสียภาษี 0-10,000 บาท (ล้านละ 200 บาท)

มูลค่า 51-75​​​​ ล้านบาท อัตราภาษี 0.03%​​​ เสียภาษี 10,001-22,500 บาท (ล้านละ 300 บาท)​​

มูลค่า 76-100​​​​ ล้านบาท อัตราภาษี 0.05%​​​ เสียภาษี 22,501-50,000 บาท (ล้านละ 500 บาท)​

มากกว่า 100​​ ล้านบาท อัตราภาษี ​0.1%​​​ เสียภาษีล้านละ 1,000 บาท

โดยผู้ให้เช่าจะได้รับใบประเมินภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ส่งมาให้ที่บ้านภายในเดือนกุมภาพันธ์ของแต่ละปี ซึ่งเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ต้องนำไปจ่ายภาษีภายในวันที่ 30 เมษายนของปีนั้น โดยเริ่มนับความเป็นเจ้าของครอบครองที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง หรือทำประโยชน์ในที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ทุกวันที่ 1 ของทุกปี

สรุป

เมื่อมาถึงบรรทัดสุดท้ายนี้ สรุปได้ว่า... ผู้ให้เช่าต้องเป็นคนรับผิดชอบภาษีที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าของตนเอง แต่ส่วนใหญ่ภาษีค่าเช่าหรือภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ผู้ให้เช่ามักให้ผู้เช่าเป็นคนรับผิดชอบ

อย่างไรก็ตามจะขึ้นอยู่กับการตกลงกันของทั้ง 2 ฝ่าย ดังนั้น ผู้เช่าควรทำการพูดคุยตกลงกับผู้ให้เช่าอย่างเป็นลายลักษณ์อักษร ว่าใครจะเป็นผู้รับผิดชอบภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างนี้ เพื่อรักษาผลประโยชน์ของตนเอง และไม่ให้เกิดความบาดหมางกันในภายหลังด้วย

----------------------------------
Source : Inflow Accounting
อ่านบทความน่ารู้เกี่ยวกับภาษีเพิ่มเติม คลิกที่นี่