วิเคราะห์หุ้นรายตัว : บล.เคจีไอฯ CPN ประมาณการ 1Q68F: คาดโตเป็นเลขหลักเดียว
CPN มีการเปิด community mall ขนาดเล็กเพียงแห่งเดียว คือ มาร์เก็ตเพลส เทพารักษ์ ณ สิ้นเดือนมี.ค. 68 เทียบกับการเปิดห้างสรรพสินค้าขนาดใหญ่สองแห่งใน 1Q67
ได้แก่ เซ็นทรัล นครสวรรค์ และเซ็นทรัล นครปฐม ขณะที่ รายได้ค่าเช่าและบริการกับรายได้จากธุรกิจโรงแรมอาจเติบโตในอัตราเลขหลักเดียวในระดับสูง YoY แต่ทรงตัว QoQ ส่วนรายได้และพรีเซล (ยอดจอง) จากธุรกิจที่อยู่อาศัยมีแนวโน้มแย่ลงถึง 50% YoY เนื่องจากอุปสงค์อสังหาริมทรัพย์ที่ซบเซาและการเลื่อนการโอนกรรมสิทธิ์ไปเป็นหลังวันที่มาตรการผ่อนคลาย LTV และการลดค่าธรรมเนียมการโอน/ลดค่าจดทะเบียนการ จำนองอสังหา ฯ มีผลบังคับใช้ในวันที่ 1 พ.ค. 68 ในแง่รายได้อื่นอาจลดลงจากการไม่มีรายการแปลงเงินลงทุนใน Grab สำหรับสัดส่วนค่าใช้จ่าย SG&A ต่อรายได้ เราคาดว่าจะกลับสู่ระดับปกติที่ 17%จากไปแตะจุดพีคในช่วงเทศกาลใน 4Q67 ที่ 20% ทางด้านส่วนแบ่งกำไรจากบริษัทร่วมยังคงแข็งแกร่งมาจากห้างเมกาบางนาเป็นหลัก ซึ่งทำกำไรได้สูง โดยสรุป เราประมาณการกำไร 1Q68F ที่ 4.2 พันลบ. (+1.7%YoY และ +8.6%QoQ) คิดเป็นประมาณ 25% ของประมาณการทั้งปี 2568F
ผลการดำเนินงานปี 2568F น่าจะดีขึ้นในครึ่งหลังของปี
ห้างสรรพสินค้าใหม่ได้แก่ ห้างเซ็นทรัล กระบี่ และ เซ็นทรัล พาร์ค ซึ่งมีพื้นที่เช่ารวมกันประมาณ 8.7 หมื่นตร.ม. จะเปิดตัวในช่วงครึ่งหลังของปีนี้ ขณะที่ backlog ของโครงการคอนโด ฯ มูลค่า 1.7 พันลบ.ซึ่งส่วนใหญ่มาจาก เอสเซ็นส์ นครสวรรค์ คาดว่าจะพร้อมโอนใน 4Q68 อย่างไรก็ดี เราประเมินกำไรปี 2568F เพิ่มเพียง 2% YoY ตามสมมติฐานของรายได้ค่าเช่า/บริการเติบโตที่ 5% และรายได้จากธุรกิจโรงแรมสูงขึ้น 30% แม้ว่าเราจะคาดยอดขายที่อยู่อาศัยชะลอตัวลงไว้บ้างแล้ว แต่ก็ยังคงมี downside จาก
อุปสงค์อสังหาริมทรัพย์ซบเซาในปัจจุบันอยู่ รวมทั้งมี backlog คอนโดต่ำที่ 1.7 พันลบ.
คาดฟื้นตัวดีในปี 2569F
เราคาดกำไรปี 2569F เพิ่มขึ้น 12% YoY อยู่ที่ 1.915 หมื่นลบ. หนุนจากพื้นที่เช่าเพิ่มขึ้นจากสามห้าง
mixed-use (เทียบกับสองแห่งในปี 2568) ได้แก่ เซ็นทรัล พหลโยธิน, เซ็นทรัล ขอนแก่น และเซ็นทรัล
นอร์ธวิลล์ และโครงการเซ็นทรัล พาร์คเปิดดำเนินงานเต็มรูป โดยที่ รายได้จากธุรกิจโรงแรมยังคงเติบโตแข็งแกร่ง ส่วน backlog ของโครงการคอนโด ฯ ที่รอโอนและรับรู้เป็นรายได้ในปีหน้า คาดว่าจะเพิ่มขึ้นเป็นสองเท่า YoY อยู่ที่ 3.6 พันลบ.
Valuation & Action
เราปรับลดราคาเป้าหมาย DCF ลงใหม่ที่ 63.00 บาท (ใช้ WACC ที่ 7.5% และ terminal growth ที่ 1%)
จากเดิม 68.00 บาท บนสมมติฐาน CAGR ของ EBITDA ในช่วง 10 ปี (ปี 2568F-2577F) ที่ระมัดระวังมากขึ้นที่ 6.5% จากเดิมที่ 7.5% เพราะเรายังคงกังวลถึงการเติบโตของรายได้ที่ไม่ใช่ค่าเช่าและบริการ ทั้งนี้ CPN คาด CAGR ของรายได้ในช่วง 5 ปีที่ 10% ซึ่งประกอบด้วย 4-5% มาจากรายได้ค่าเช่าและบริการและอีกมากกว่า 10% จากรายได้ที่ไม่ใช่ค่าเช่าและบริการ โดยที่ เรายังคงคำแนะนำ “ซื้อ” เพราะยังมี upside สูงราว 30% จากราคาหุ้นปัจจุบัน ขณะที่ CPN เทรดที่ PE และ PB ต่ำใกล้ระดับ -2 S.D.
Risks
ความรวดเร็วในอัตราการเติบโตของ GDP, การแข่งขันรุนแรงในธุรกิจค้าปลีกที่กรุงเทพ, การเพิ่มขึ้นองต้นทุนสาธารณูปโภคและค่าแรงงานขั้นต่ำ, ความผันผวนของอัตราดอกเบี้ย และจำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติขาเข้า
