วิเคราะห์หุ้น : บล.เคจีไอฯ Property Sector กำไร 4Q67F อาจแย่กว่าที่เคยคาดไว้ในเบื้องต้น
จากประมาณเบื้องต้นเมื่อ 23 ม.ค. 68 ที่คาดกำไรรวม 4Q67F ของหุ้นในกลุ่มอสังหา ฯ ที่เราศึกษาอยู่มีแนวโน้มลดลง 27% YoY และทรงตัว QoQ ที่ 5.56 พันล้านบาท
แต่หลังจากได้หารือในรายละเอียดกับบริษัทหลายรายแล้ว ได้ความว่าผลประกอบการที่จะประกาศเร็ว ๆ นี้ อาจแย่กว่าที่เราเคยคาดไว้ เนื่องจาก i) margin ชะลอตัวและรายจ่ายต่างๆ สูงขึ้นเพื่อเร่งการรับรู้รายได้ และ ii) มีขาดทุนพิเศษอยู่บางส่วน ในขณะที่ ประมาณการกำไร 4Q67F ใหม่ของเราน่าจะอยู่ราว 5.2 พันล้านบาท (-32%YoY และ -5% QoQ) นอกจากนั้น ประเด็น downside ยังขึ้นอยู่กับผลขาดทุนทางบัญชีเหตุเพราะผู้ตรวจสอบบัญชีเลือกใช้แนวปฏิบัติทางบัญชีที่ระมัดระวังมากขึ้น ดังนั้น กำไรรวมทั้งปีของกลุ่มจึงอาจลดลง 27% อยู่ที่ 2.0 หมื่นล้านบาท ซึ่งเป็นระดับต่ำสุดในรอบ10 ปีที่ผ่านมา
บริษัทผู้พัฒนาอสังหา ฯ ที่เน้นกลุ่มลูกค้ารายได้น้อยยังคงได้รับผลกระทบหนัก
บริษัทในกลุ่มที่เน้นลูกค้าระดับล่างสามรายได้แก่ Pruksa (PSH.BK/PSH TB), LPN Development
(LPN.BK/LPN TB) และ Origin Property (ORI.BK/OR TB) น่าจะรายงานผลการดำเนินงาน 4Q67Fและปี 2567F ที่ย่ำแย่ หากบริษัทต้องบันทึกขาดทุนพิเศษทางบัญชี ทำให้กำไรสุทธิอาจพลิกเป็นขาดทุนได้โดยง่าย ขณะที่ พรีเซล (ยอดจอง) รวมปี 2567F ของทั้งสามรายนี้จะลดลง 24% YoY ซึ่งสูงกว่าพรีเซลรวมของ 10 รายแรกในกลุ่มนี้ที่ลดลง 12% ส่วน AP Thailand (AP.BK/AP TB)*, Supalai (SPALI.BK/SPALI TB)* และQuality Houses (QH.BK/QH TB)* น่าจะเห็นกำไร 4Q67F ลดลงทั้ง YoY และ QoQ ในด้านดี กำไรจากการขายสินทรัพย์เข้ากอง REIT น่าจะช่วยดันกำไร 4Q67F ของ Land and Houses (LH.BK/LH TB)* ขึ้นอยู่ที่ 1.9 พันล้านบาท (+200% QoQ แต่ -44% YoY) ส่วนปี 2567F ทั้ง LPN, PSH และ ORI อาจเห็นกำไรลดลงอยู่ระหว่าง 40-60% YoY ขณะที่ LH น่าจะแย่ลง 35% YoY ในอีกด้านหนึ่ง กำไรของ AP, QH และ SPALI อาจชะลอตัวเป็นเลขหลักเดียวระดับกลางถึงสูง
มองภาพ 1Q68F ยังอ่อนแอ
ตมข้อมูลจาก Agency for Real Estate Affairs การเปิดโครงการใหม่ ๆ ลดลงอยู่ที่ 1,637 ยูนิต (-65%YoY และ -40% MoM) ขณะที่ อัตราการปล่อยขาย (take-up rate) เฉลี่ยลดลงที่ 14% ในเดือนม.ค. 68 ทั้งนี้ take-up rate ของโครงการแนวราบยืนที่เลขหลักเดียวมาตั้งแต่ ต.ค. 67 แล้ว ในแผนธุรกิจปี 2568 ของบริษัทรายใหญ่ ๆ มูลค่าการเปิดโครงการใหม่ ๆ น่าจะชะลอตัวลง โดยมีโครงการแนวราบใหม่น้อยลงแต่มีโครงการคอนโด ฯ ใหม่ ๆ มากขึ้น ดังนั้น บริษัทหลายรายยังคงหวังพรีเซลเติบโตอยู่บ้าง ในขณะที่ ท่ามกลางสภาพแวดล้อมการดำเนินงานที่ชะลอตัว ตัวแทนขายของบริษัทอสังหา ฯ และ สมาคมต่างๆ ได้พบกับเจ้าหน้าที่ภาครัฐที่เกี่ยวข้องเพื่อร้องขอให้มีมาตรการสนับสนุนต่าง ๆ (รายละเอียดใน Figure 4) ขณะที่ เราคาดว่ารัฐบาลจะอนุญาตให้ขยายเวลาแพ็กเกจกระตุ้นภาคอสังหา ฯ ก่อนหน้านี้ต่ออีก เช่น การลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองเหลือ 0.01% จนถึงสิ้นปี 2568 แต่ยังคงต้องรอดูว่ามาตรการอื่นๆ ที่จะได้รับการอนุมัติมีอีกหรือไม่ โดยที่เรามองว่ากรณีดีที่สุดคือการผ่อนคลาย LTV โดยธปท. ซึ่งจะช่วยกระตุ้น sentiment ภาคอสังหา ฯ นอกจากนี้ การดำเนินการดังกล่าวจะเป็นประโยชน์ต่อกลุ่มระดับกลางถึงสูงที่มีกำลังซื้อบ้านที่ราคาสูงอีกด้วย ส่วนผู้ซื้อที่มีอำนาจซื้อต่ำยังคงขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยได้ยากลำบากอยู่ ท่ามกลางมาตรการการเข้มงวดต่างๆ ในการปล่อยสินเชื่อ ทั้งนี้ เราประเมินกำไรปี 2568F จะเติบโตเล็กน้อย 2% YoY
Valuation & Action
เรายังคงให้น้ำหนักลงทุนที่ “น้อยกว่าตลาด ฯ” เพราะเราคาดว่าวัฏจักรขาลงของภาคอสังหา ฯ จะยืดเยื้อ
ทั้งนี้ เราให้คำแนะนำ AP, SPALI, LH, QH และ PSH เพียงถือ ขณะที่เราแนะนำให้ขาย LPN และ ORI
(Figure 1)
Risks
ความเสี่ยงด้านบวกประกอบด้วย ความคาดหวังนโยบายที่เกี่ยวเนื่องกับการกระตุ้นภาคอสังหา ฯ ใหม่จากรัฐบาล แต่อย่างไรก็ตาม ยังมีความเสี่ยงด้านลบอยู่บ้าง ได้แก่ โอกาสในการขึ้นค่าแรงขั้นต่ำ และมาตรการต่าง ๆ เพื่อคุมสินเชื่อทั้งก่อนและหลังท่ามกลางการยืดหนี้สินในระดับสูงของภาคครัวเรือนรวมถึงความกังวลปัจจัยเสี่ยงด้านสภาพคล่องของบริษัทผู้พัฒนาอสังหา ฯ ขนาดกลางถึงรายเล็กหลังจากเกิดการผิดนัดชำระการจ่ายดอกเบี้ยให้แก่ผู้ถือหุ้นกู้ของบริษัทจดทะเบียนหลายราย
