วิเคราะห์หุ้นรายตัว : บล.เคจีไอฯ AMATA ยอดขายและโอนที่ดินปี 2567 สูงสุดเป็นประวัติการณ์

AMATA รายงานยอดพรีเซลและยอดโอนที่ดินนิคม ฯ ใน 4Q67 อยู่ที่ 1.010 ไร่ (+55% YoY และ +6%
QoQ) และ 1.147 ไร่ (+280% YoY และ +154% QoQ) ตามลำดับ ยอดพรีเซลและโอนที่ดินทั้งปีจึงพุ่งสูง
ขึ้นอยู่ที่ 3.027 พันไร่ (+63% YoY) และ 1.912 พันไร่ (+143% YoY) จากยอดรวมพรีเซลที่ดิน 85% และ
ยอดโอน 75% มาจากประเทศไทยส่วนที่เหลือมาจากเวียดนาม ทั้งนี้ เราสังเกตว่าพรีเซลและยอดโอนที่ดินจากเวียดนามเติบโต 26% YoY อยู่ที่ 469 ไร่ แต่ทว่า ที่มาจากประเทศไทยยอดพรีเซลพุ่งสูงขึ้นแตะ
2.558 พันไร่ (+73% YoY) และยอดโอนสูงเช่นกันอยู่ที่ 1.444 ไร่ (+248% YoY)

ประมาณการกำไรดีเยี่ยมทั้ง 4Q67F และปี 2567F

จากการที่ยอดโอนที่ดินนิคม ฯ โตแบบก้าวกระโดดอย่างมีนัยยะ เราคาดหวังรายได้จากธุรกิจนิคมสูงอยู่ที่ 6.5 พันล้านบาท (+300% YoY และ +195% QoQ) ด้วยอัตรากำไรขั้นต้นที่ 55% รายได้จากธุรกิจที่ไม่ใช่การขายที่ดินนิคม ฯ (สาธารณูปโภคและค่าเช่า) ไปได้เรื่อยด้วย margin ต่ำลงเนื่องจากต้นทุนเชื้อเพลิงสูงขึ้น ขณะที่ เราประมาณการกำไร 4Q67F ที่ 2.17 พันล้านบาท (+217% YoY และ +183%QoQ) ซึ่งช่วยดันให้ยอดรวมทั้งปี 2567F สูงสุดเป็นประวัติการณ์อยู่ที่ 3.6 พันล้านบาท (+92.5% YoY) ทั้งนี้ เรายังไม่ได้นับรวมรายการพิเศษต่าง ๆ ที่อาจเกิดขึ้นใน 4Q67F

ปรับประมาณการกำไรปี 2567F-2568F ใหม่

เราปรับเพิ่มประมาณการกำไรปี 2567F ขึ้น 56% อยู่ที่ 3.6 พันล้านบาท และกำไรปี 2568F ขึ้น 21% อยู่ที่
3.2 พันล้านบาท แม้ว่า เราคาดว่ากำไรปี 2567F จะเพิ่มขึ้นเกือบสองเท่า YoY แต่ ประมาณการกำไรปี
2568F และ ปี 2569F ของเราค่อนไปทางอนุรักษ์นิยม โดยคาดลดลงที่ 3.2 พันล้านบาท (-12% YoY)
และ 3.0 พันล้านบาท (-5% YoY) ตามลำดับ ขณะที่ เราตั้งสมมติฐานพรีเซลและยอดโอนที่ดินจะลดลง
อยู่ที่ 2.500/1.600 พันไร่ และ 2.200/1.500 พันไร่ จาก 3.018/1.912 พันไร่ในปี 2567 โดยที่ backlog ณ

 

สิ้นปี 2567 อยู่ที่ 2.1 หมื่นล้านบาท (ในประเทศไทย 1.9 หมื่นล้านบาทและในเวียดนาม 2 พันล้านบาท)
อย่างไรก็ดี AMATA คาดว่า backlog ราว 50% จาก backlog ทั้งหมดของประเทศไทยจะถูกบันทึกเป็น
รายได้ในปี 2568F ทั้งนี้ เมื่อมองย้อนกลับไปในอดีต ยอดขายและโอนที่ดินของ AMATA เคยสูงสุดอยู่ที่
3.344 พันไร่ในปี 2555 และ 1.790 พันไร่ในปี 2556ตามลำดับ

Valuation & Action

เราคงราคาเป้าหมาย SOTP ที่ 34.00 บาท แม้มีการปรับเพิ่มประมาณการกำไรขึ้น บนสมมติฐาน PE ใหม่
ของเราที่ 13x (-0.5SD จากธุรกิจ IE) ลดลงจาก 17x (+0.5SD) เรามีความกังวลบ้างถึงยอดขายที่ดินใน
อนาคตท่ามกลางความตึงเครียดทางภูมิรัฐศาสตร์และคาดว่าจะมีที่ดินเหลือขาย/โอนอยู่น้อยกว่า 2.000 พันไร่ ทั้งนี้ เรามองว่าAMATAจำเป็นต้องเร่งพัฒนาที่ดินอีก 1.7 หมื่นไร่เพื่อให้สามารถพร้อมโอนที่ดินได้ทันที อย่างไรก็ตามราคาปิดหุ้น AMATA ล่าสุดมี upside อีกราว 42%จากราคาเป้าหมายของเราที่ 34.00 บาท เราจึงยังคงคำแนะนำ ซื้อ

Risks

ความรวดเร็วในอัตราการเติบโต GDP, การเพิ่มขึ้นของต้นทุนสาธารณูปโภคและค่าแรงงานขั้นต่ำ, ความ
ผันผวนของอัตราดอกเบี้ยและเงินลงทุนจากต่างประเทศ (FDI)