วิเคราะห์หุ้นรายตัว : บล.เคจีไอฯ AP คาดกำไร 4Q66F ไม่น่าตื่นเต้น
เราคาด AP รายงานกำไรสุทธิใน 4Q66F อยู่ที่ 1.3 พันลบ. (+14% YoY แต่ -23% QoQ) โดยที่รายได้จากการขายที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่น่าจะมาจากโครงการแนวราบด้วย margin ต่ำลง
ดังนั้น อัตรากำไรขั้นต้นใน 4Q66 อาจชะลอลงทั้ง YoY และ QoQ ในด้านสัดส่วนค่าใช้จ่านด้านการขายและบริหาร (SG&A) ต่อยอดขายน่าจะเพิ่มเป็น 21-22% (9M66 อยู่ที่ 19%) ตามการเปิดโครงการใหม่ ๆ มากมายมูลค่ารวมที่ 3.6 หมื่นลบ.ใน 4Q66 สำหรับส่วนแบ่งกำไรจากบริษัทร่วมทุน (JV) ส่วนใหญ่มาจากโครงการคอนโดมิเนียม ดิแอดเดรส สยาม ราชเทวี น่าจะลดลดลงทั้ง YoY และ QoQ การที่กำไร 4Q66F อาจต่ำกว่าประมาณการของเราเล็กน้อย เราจึงคาดมีความเสี่ยงด้านต่ำ (downside risk) อยู่ราว 3-4% จากประมาณการกำไรเต็มปี 2566F ของเราที่ 6.3 พันลบ. (+7% YoY) (Figure 1)
ประเมินอัตราการเติบโตเป็นเลขหลักเดียวในช่วงปี 2566F-2568F จากฐานที่สูง
สำหรับปี 2567 เราคาดไตรมาสที่ 2-3 จะเป็นไตรมาสที่แข็งแกร่งหนุนจากรายได้สูงจากการโอนของโครงการคอนโด ฯ Aspire รัชโยธิน มูลค่า 1.4 พันลบ. (ขายได้แล้ว 90%) โครงการคอนโด ฯ Life พระราม 4-อโศก มูลค่า 6.3 พันลบ. (ขายได้แล้ว 43%) และโครงการคอนโด ฯ Life พหลฯ-ลาดพร้าว มูลค่า 3.5 พันลบ. (ขายได้แล้ว 54%) ในแง่ ยอดขายรอโอน (backlog) เพื่อบันทึกเป็นรายได้ ณ สิ้นปี 2566 มีอยู่ราว 3.3 หมื่นลบ. ซึ่งจำนวน 1.6 หมื่นลบ.จะถูกบันทึกในปีนี้ ทั้งนี้ อัตราส่วนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยต่อทุน (net gearing) ยังคงรักษาระดับอยู่ราว 0.8x อยู่ระดับเดียวกันกับช่วง 2Q66-3Q66
คาด guidance ปี 2567 อยู่ระดับปานกลาง
ในขณะที่ ปี 2566 เป็นปีที่ไม่น่าจดจำสำหรับบริษัทพัฒนาอสังหาฯ ส่วนใหญ่ แต่ทว่า AP เป็นหนึ่งในหลายบริษัทที่สามารถเติบโตได้ทั้งรายได้และกำไรเป็นเลขหลักเดียว บริษัทกำหนดจะให้ guidance ปี 2567 ในวันที่ 20 กุมภาพันธ์นี้ โดยเราคาดการเปิดโครงการใหม่มีน้อยลงเมื่อเทียบกับสถิติสูงที่สุดไปแล้วในปี 2566 ที่ 7.6 หมื่นลบ. แต่อย่างไรก็ดี การเติบโตของพรีเซลในปีนี้น่าจะยังคงเป็นเลขหลักเดียวซึ่งยังเพียงพอที่บริษัทจะคงเป็นผู้นำตลาดด้านพรีเซล ขณะที่เราประเมินว่าพรีเซลรวมในปี 2566 จะอยู่ที่ 5.1หมื่นลบ. โดย 7.2 พันลบ. (40% ของพรีเซลโครงการคอนโด ฯ ทั้งหมด) มาจากผู้ซื้อชาวต่างชาติ เพิ่มราว 120% YoY จาก 3.4 พันลบ.ในปี 2565 (30% ของพรีเซลโครงการคอนโด ฯ ทั้งหมด) โดยที่ หวังว่าจำนวนนักท่องเที่ยวขาเข้ามาในไทยปีนี้น่าจะช่วยผลักดันพรีเซลของผู้ซื้อชาวต่างชาติให้สูงขึ้น สำหรับ Origin Property (OR.BK/OR TB)* ที่เป็นผู้นำด้านพรีเซลลำดับที่ 2 ได้รายงานพรีเซลปี 2566 อยู่ที่ 4.73 หมื่นลบ. จะเห็นได้ว่าพรีเซลของ AP ยังคงสูงกว่า ORI อยู่ราว 8%
Valuation & Action
เราคงคำแนะนำ ซื้อ ราคาเป้าหมายที่ 14.00 บาท อิงจาก PE ปี 2567F ที่ 6.4x (เท่ากับค่าเฉลี่ยระยะยาว) โดยเราคาด AP น่าจะคงอัตราการเติบโตของพรีเซล/กำไรเป็นเลขหลักเดียวตลอดในช่วงปี 2566F-2568F ส่วนงบดุลยังคงแข็งแกร่งด้วย net gearing ที่ 0.8x ทั้งนี้ AP ยังคงเป็นผู้นำตลาดด้านพรีเซลตลอดติดต่อกันในช่วง 4 ปีที่ผ่านมานับตั้งแต่ปี 2563
Risks
ภาวะเศรษฐกิจ ความหวังนโยบายกระตุ้นเศรษฐกิจจากรัฐบาล มาตรการปล่อยสินเชื่อเข้มงวดขึ้น และการยืดหนี้สินในระดับสูงของภาคครัวเรือนรวมทั้งการขึ้นอัตราค่าแรงขั้นต่ำ
