วิเคราะห์หุ้นรายตัว : บล.เคจีไอฯ AP พรีเซลใน 4Q66 น่าประทับใจ
พรีเซลใน 4Q66 ของ AP เร่งตัวขึ้นโดดเด่นโดยทำจุดสูงสุดเป็นประวัติการณ์อยู่ที่ 1.6 หมื่นล้านบาท (+24% YoY และ +38%QoQ)
ท่ามกลางการเปิดโครงการใหม่รวมมูลค่าอยู่ที่ 3.6 หมื่นล้านบาท (+38%YoY และ +97% QoQ) (Figures 1, 3) ขณะที่ พรีเซลของโครงการแนวราบลดลงพอสมควร สวนทางกับพรีเซลของโครงการคอนโดมิเนียมพุ่งขึ้นแบบก้าวกระโดดเป็นผลของการตอบรับดีเยี่ยมของผู้ซื้อจากทั้งโครงการมูลค่า 5 พันล้านบาทที่ริธึ่ม เจริญนคร ไอคอนิค (ขายได้แล้ว 83%) และโครงการมูลค่า 2.3 พันล้านบาทที่ แอสปาย วิภา-วิคตอรี่ (ขายได้แล้ว 60%)
แม้พรีเซลปี 2566 ขยับขึ้นเล็กน้อย YoY แต่ยอดรวมการเปิดโครงการใหม่พุ่งขึ้น 20%
พรีเซลปี 2566 ของบริษัทอยู่ที่ 5.14 หมื่นล้านบาทขยับขึ้น +2% YoY แต่ต่ำกว่า guidance เดิมที่บริษัทเคยให้ไว้ที่ 5.8 หมื่นล้านบาท ขณะที่ พรีเซลของโครงการแนวราบลดลง 14% YoY แต่พรีเซลของโครงการคอนโด ฯ พุ่งขึ้นเด่นที่ 57% YoY โดยที่มูลค่ารวมของโครงการเปิดใหม่อยู่ที่ 7.6 หมื่นล้านบาท (+20% YoY) ใกล้เคียงกับที่บริษัทเคยให้ guidance ไว้อยู่ที่ 7.7 หมื่นล้านบาท นอกจากนั้น take-up rate เฉลี่ยของโครงการคอนโดมิเนียมทั้ง 3 โครงการมีมูลค่ารวมที่ 1.08 หมื่นล้านบาทในปีที่แล้วอยู่ที่ 70%โดยสรุปแล้ว ทั้งพรีเซลและการเปิดโครงการใหม่ปี 2566 เป็นสถิติสูงที่สุดของ AP (Figure 2,4)
คาดกำไรสุทธิ 4Q66 เติบโต YoY แต่ลดลง QoQ
แม้ว่าพรีเซลในป 4Q66 น่าประทับใจ แต่ค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ด้านการตลาดของโครงการใหม่ ๆ น่าจะพุ่งขึ้นเช่นกันซึ่งจะไปกดดันต่อกำไรสุทธิ ดังนั้น กำไรสุทธิใน 4Q66 อาจลดลง QoQ ที่อัตราต่ำพอประมาณแต่จะเพิ่มขึ้น YoY อย่างชัดเจนจากฐานกำไร 4Q65 ต่ำ ทั้งนี้ กำไรใน 3Q66 ที่ 1.7 พันล้านบาท ถือเป็นจุดสูงสุดรายไตรมาสของปี 2566
Valuation & action
AP ยังสามารถรักษาความเป็นผู้นำหมวดที่อยู่อาศัยด้านพรีเซลและการเปิดโครงการใหม่เป็นปีที่ 4 ติดต่อกันมาตั้งแต่ปี 2563 ขณะที่ เราประมาณการกำไรสุทธิเพิ่มขึ้น 7% YoY ปี 2566F และ 9% ปี 2567F เมื่อมองแง่บวกอีกด้าน คือโครงการคอนโด ฯ 3 โครงการมีมูลค่ายอดขายรอโอน (backlog) รวมอยู่ที่ 5.6 พันล้านบาท (มูลค่าโครงการรวมอยู่ที่ 1.1 หมื่นล้านบาท) ตามแผนจะเสร็จสบูรณ์และรับรู้รายได้ในปีนี้ (2567) ทั้งนี้ การประเมินมูลค่าหุ้นเชิงมูลค่า (valuation) ถือว่าไม่แพง โดยมี PE ปี
2567F ต่ำเพียง 5x รวมทั้งคาดอัตราผลตอบแทนจากเงินปันผลสูงน่าสนใจอยู่ราว 7% ดังนั้น เราคงราคาเป้าหมายที่ 14.0 บาท อิงจาก PE ที่ 6.4x (เท่ากับค่าเฉลี่ยระยะยาว)
Risks
ภาวะเศรษฐกิจ ความหวังนโยบายกระตุ้นเศรษฐกิจจากรัฐบาล มาตรการปล่อยสินเชื่อเข้มงวดขึ้นท่ามกลางการยืดหนี้สินในระดับสูงของภาคครัวเรือนรวมทั้งการขึ้นอัตราค่าแรงขั้นต่ำ
