วิเคราะห์หุ้น : Property Sector พรีเซลใน 3Q66 อ่อนแอจากปัจจัยฤดูกาล (low season)
พรีเซลใน 3Q66 ของบริษัทอสังหาฯ ส่วนใหญ่ต่ำกว่าคาดและตามคาด ในบริษัทอสังหาฯ ที่เราศึกษาอยู่ 7 บริษัทนั้น AP Thailand (P.BK/AP TB)* และ Supalai (SPALI.BK/SPALI TB) มีพรีเซลใน 3Q66 ต่ำกว่าคาดและลดลงทั้ง YoY และ QoQ
ส่วน Land and Houses (LH.BK/LH TB)* และ Quality Houses (QH.BK/QH TB) มีอัตราการเติบโตพรีเซลแข็งแกร่ง QoQ จากฐาน 2Q66 ต่ำ ในทางตรงกันข้าม Pruksa (PSH.BK/PSH TB) และ LPN Dev (LPN.BK/LPN TB) มีพรีเซลเพิ่มขึ้น YoY สำหรับ Origin (ORI.BK/ORI TB)* มีพรีเซลทรงตัว QoQ แต่เติบโต 7%YoY โดยรวมแล้ว พรีเซลของทั้งกลุ่มลดลง 1% ทั้ง YoY และ QoQ ท่ามกลางพรีเซลของโครงการแนวราบเพิ่มขึ้น 7% QoQ แต่พรีเซลของโครงการคอนโดมิเนียมลดลง 10% QoQ (Figure 2 และ 4)
คาดพรีเซลของบริษัทอสังหา ฯ ส่วนใหญ่ต่ำกว่าเป้าหมายในปีนี้
พรีเซลโดยรวมใน 9M66 ของกลุ่มลดลง 4% YoY อยู่ที่ 1.39 แสนล้านบาท โดยพรีเซลโครงการแนวราบแย่ลง 17% YoY แต่พรีเซลโครงการคอนโดมิเนียมเพิ่มขึ้น 23% ขณะที่ พรีเซลของทั้ง LPN และ ORI ใน 9M66 เพิ่มขึ้น 19% และ 26% ตามลำดับ สวนทางกับ LH ที่พรีเซลลดลง 41% ทั้งนี้ เราคาดทุกบริษัทที่เราศึกษาอยู่น่าจะมีพรีเซลต่ำกว่าเป้าในปีนี้ ยกเว้นเพียง ORI (Figure 3 และ 5)
หากมีการฟื้นตัวของพรีเซลใน 4Q66 ก็น่าจะเป็นไปอย่างช้า ๆ
แม้ว่ามีบางบริษัทพัฒนาอสังหาฯ ได้เลื่อนการเปิดโครงการใหม่จากปลายปี 2566 ไปเป็นปี 2567 แต่มีหลายบริษัทยังคงแผนการเปิดโครงการใหม่ใน 4Q66 ดังนั้น พรีเซลในไตรมาสนี้น่าจะทำได้สูงสุดของปี โดยเพิ่มขึ้นทั้ง YoY และ QoQ นอกจากนั้น พรีเซลใน 9M66 ของ ORI คิดเป็น 82% ของ guidance เต็มปีนี้ อีกทั้ง Ananda (ANAN.BK/ANAN TB) ก็น่าจะทำได้ตามเป้าในปีนี้ที่ 1.7 หมื่นล้านบาท โดยมีพรีเซลใน 9M66 คิดเป็น 87% ของปี 2566F ทั้งนี้ เราคาดพรีเซลรวมของกลุ่มปี 2566F เติบโตได้ต่ำกว่า 5%YoY (เทียบกับ guidance ของบริษัทโดยรวมทั้งปีอยู่ที่ +20%)
Valuation & Action
ปกติไตรมาสที่สามของปีจะเป็นช่วง low season ที่มีพรีเซลอ่อนแอทั้ง YoY และ QoQ แต่หากมีการฟื้นตัวใน 4Q66 ก็น่าจะเป็นไปอย่างช้า ๆ แม้ว่าได้รัฐบาลชุดใหม่มาแล้ว ขณะที่ ความกังวลด้านสภาพคล่องตึงตัวของบริษัทอสังหาฯ ขนาดกลางถึงเล็กรวมทั้งบริษัทที่ไม่ได้จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ ท่ามกลางแนวโน้มอัตราดอกเบี้ยเป็นขาขึ้นและการผิดชำระดอกเบี้ยของตราสารหนี้ยังเป็นปัจจัยด้านลบกดดัน sentiment รวมในภาคธุรกิจอสังหาฯ ทั้งนี้ อัตราดอกเบี้ยพันธบัตรของกลุ่มต่ำกว่าระดับลงทุน (non-investment grade bond) อยู่สูงกว่า 7% เทียบกับกลุ่มน่าลงทุนสูง (top investment grade bond) ที่อยู่น้อยกว่า 3% นอกจากนี้ บริษัทพัฒนาอสังหาฯ เริ่มเห็นอัตราปฏิเสธสินเชื่อและอัตราการยกเลิกการให้สินเชื่อจากธนาคารพาณิชย์ในอัตราเร่งสูงขึ้นตามความเข้มงวดมากขึ้นในการปล่อยสินเชื่อ
ทั้งนี้ เรายังชอบบริษัทที่มีสถานะทางการเงินแข็งแกร่งและมีหนี้สินภาระดอกเบี้ย (net gearing) ต่ำ เช่น AP* (แนะนำซื้อ ราคาเป้าหมาย 14 บาท) SPALI* (แนะนำซื้อ ราคาเป้าหมาย 24.60 บาท) และ PSH (แนะนำ ซื้อ ราคาเป้าหมาย 15.40 บาท) ซึ่งปัจจุบันมี valuation น่าสนใจโดยที่ PE ต่ำเป็นเลขหลักเดียว มีส่วนลดจากมูลค่าทางบัญชีและคาดอัตราผลตอบแทนจากเงินปันผลสูงราว 6-7% ต่อปี
Risks
ความเสี่ยงด้านบวกประกอบด้วย sentiment ดีขึ้นและความคาดหวังนโยบายที่เกี่ยวเนื่องกับการกระตุ้นภาคอสังหาฯ ใหม่จากรัฐบาลชุดใหม่ ขณะที่ เรามองว่าการผ่อนคลายมาตราการสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (Loan-to-value ratio: LTV) จากธนาคารแห่งประเทศไทยถือเป็นกรณีที่ดีที่สุดในตอนนี้ ส่วนความเสี่ยงด้านลบได้แก่ การขึ้นค่าแรงขั้นต่ำรายวัน แนวโน้มอัตราดอกเบี้ยเป็นขาขึ้นและมาตรการควบคุมสินเชื่อทั้งก่อนและหลังด้วยการยืดหนี้สินในระดับสูงของภาคครัวเรือนและการเร่งตัวขึ้นของหนี้เสีย NPL ติดต่อกันหลายไตรมาสที่ผ่านมา
