หลังจากที่ผลการดำเนินงานงวด 1H66 ออกมาน่าพอใจ โดยกำไรปกติอยู่ที่ 6.31 พันล้านบาท (+41.2%YoY) เรามองว่าโมเมนตัมยังคงเป็นบวกจากแนวโน้มฟื้นตัวต่อเนื่องใน 2H66F
โดยได้แรงหนุนจาก i) จำนวนลูกค้าเข้าห้างดีขึ้นอย่างมากถึง 92% ใน 2Q66 ii) กลับมาให้ส่วนลดผู้เช่าในระดับปกติที่ 4% iii) ขึ้นค่าส่วนกลาง (Cam Charge) ประมาณ 10%-15% ตั้งแต่เดือนกุมภาพันธ์ และ iv) casual leasing ดีขึ้น( ได้แก่ กิจกรรมทางการตลาด) จากการฟื้นตัวของธุรกิจ ดังนั้น เราจึงคาดว่าผลประกอบการของ CPN จะออกมาแข็งแกร่งใน 2H66F
ประกาศโครงการใหม่ในอีกสองสามปีข้างหน้า
นอกจากเราจะมองบวกกับแนวโน้มผลประกอบการปี 2566F แล้ว เรายังชอบ CPN ในแง่ของแผนขยายโครงใหม่ที่ชัดเจนมากขึ้นในระยะยาว ซึ่ง CPN ได้ประกาศโครงการที่อยู่ใน pipeline ช่วงปี 2566-2568 ออกมาแล้ว (Figure 3) โดยในปี 2566 บริษัทได้ขยายสองโครงการใหม่ (เซ็นทรัลอุบล และ Marche ทองหล่อ) เมื่อวันที่ 10 มีนาคม และ 26 มีนาคม ตามลำดับ นอกจากนี้ CPN ยังจะเปิดสองโรงการใหม่ในงวด 2H66 (เซ็นทรัล Westville และเซ็นทรัลระยอง) โดยบริษัทยังคาดว่าจะออกโครงการใหม่เพิ่มอีกในปี 2567 (ได้แก่ เซ็นทรัล นครสวรรค์, เซ็นทรัลนครปฐม และ เซ็นทรัลกระบี่) ยิ่งไปกว่านั้น บริษัทยังคาดว่าจะเปิดโครงการ Dusit Central Park เต็มรูปแบบได้ในปี 2568 ทั้งนี้ จากการขยายโครงการอย่างต่อเนื่อง
โดยมีโครงการ mixed-use มากขึ้น เราจึงยังคงมองบวกกับแนวโน้มการเติบโตของ CPN ในระยะยาว
ผู้ถือหน่วย CPNREIT อนุมัติการลงทุนเมื่อวันที่ 31 กรกฎาคม
ในที่สุด การประชุมวิสามัญผู้ถือหุ้น (EGM) ของ CPNREIT ได้อนุมัติ i) การลงทุนเพิ่มในโครงการเซ็นทรัล ปิ่นเกล้า และ ii) เปลี่ยนเงื่อนไขและการลงทุนเพิ่มเติมในโครงการเซ็นทรัลพระราม 2 โดยก่อนหน้านี้ CPN ได้อนุมัติต่อสัญญาเช่าเซ็นทรัล ปิ่นเกล้า กับ CPNREIT อีก 15 ปี (ควบสิทธิ์ในการต่อสัญญาได้อีก 7 ปีกับ 5 เดือน) โดยมีมูลค่าการลงทุนไม่เกิน 1.2161 หมื่นล้านบาท นอกจากนี้ บริษัทยังอนุมัติการปรับเงื่อนไขสัญญาเช่า Central พระราม 2 โดยจะจ่ายค่าเช่าเป็นงวด ในวงเงินรวมไม่เกิน 1.2853 หมื่นล้านบาท ซึ่งจะช่วยลดความไม่แน่นอนที่ค้างคามาหลายปี โดยสองดีลดังกล่าวจะมีผลกลางปี 2567
ในขณะที่ CPN มีเจตนาจะเพิ่มสัดส่วนการถือหุ้นจาก 30% เป็น 40% หรือลงทุนเข้าซื้อกองทุนโดยใช้เงินประมาณไม่เกิน 6 พันล้านบาท
Valuation & Action
เรายังคงคำแนะนำซื้อ CPN และประเมินราคาเป้าหมาย DCF กลางปี 2567 ที่ 83 บาท (ใช้ WACC ที่ 7.8% และ TG ที่ 4%)
Risks
COVID-19 ระบาด, มีการปิดศูนย์การค้า, และการให้ส่วนลดกับผู้เช่า
