วิเคราะห์หุ้นรายตัว : บล.เคจีไอฯ ORI เดินทางสู่การเป็นบริษัทอสังหาฯ แบบครบวงจร
ORI มี presales ใน 1H66 เพิ่มขึ้นอยู่ที่ 2.45 หมื่นล้านบาท (+38% YoY) คิดเป็น 54% ของเป้าหมายบริษัทเต็มปีนี้ที่ 4.5 หมื่นล้านบาท (+10% YoY) โดยที่ ORI มี presales สูงที่สุดของกลุ่มอสังหาฯ เป็นเจ้าตลาดในช่วงสองไตรมาสล่าสุด
ขณะที่ ยอดรวมการเปิดโครงการใหม่ใน 1H66 มีมูลค่ารวมอยู่ที่ 2.14 หมื่นล้านบาท (+14% YoY) หรือคิดเป็น 43% จาก guidance ของบริษัทที่ 5.0 หมื่นล้านบาท (+22% YoY) ในขณะเดียวกัน presales และการเปิดโครงการใหม่ในช่วง 5 ปีที่ผ่านมาเติบโตเด่นที่1 0% และ 14% ต่อปีตามลำดับ ซึ่งถือได้ว่าเป็นหนึ่งในกลุ่มของการเติบโตสูงที่สุด โดยมีปัจจัยหนุนหลักจาก i) การเข้าไปซื้อโครงการระดับบนที่ Park24 มูลค่าโครงการ 1.8 หมื่นล้านบาทในปี 2559 ii) การทำ JVกับหลายบริษัทอสังหาฯ ทั้งในและต่างประเทศมาตั้งแต่ปี 2561 เพื่อพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมจำนวน 24 แห่งรวมมูลค่า 6.05 หมื่นล้านบาทและโครงการแนวราบ 8 โครงการมีมูลค่ารวมที่ 1.2 หมื่นล้านบาท iii) การริเริ่มโปรแกรมการลงทุนในอสังหาฯ ที่จัดการโดยแบรนด์ดัง Hampton ของโครงการคอนโดมิเนียมหลายโครงการมาตั้งแต่ปี 2564 เพื่ออำนวยความสะดวกให้แก่ผู้ซื้อคอนโดมิเนียมที่ต้องการผลตอบแทนจากการให้เช่าห้องของโครงการ และ iv) การขยายตลาดไปยังจังหวัดอื่น ๆ ได้อย่างรวดเร็ว (คิดเป็น 25-30% ของปี 2566F ในการเปิดโครงการใหม่)
ยกระดับจากการเป็นเพียงผู้พัฒนาที่อยู่อาศัยสู่การเป็นบริษัทอสังหาริมทรัพย์แบบครบวงจร
นอกเหนือจากการทำธุรกิจที่อยู่อาศัยเพื่อการขายแล้ว ORI ยังเร่งพัฒนาธุรกิจที่เกี่ยวเนื่องกับอสังหาฯ อื่น ๆ อีกด้วย เช่น ธุรกิจอสังหาฯ เพื่อพาณิชย์และอุตสาหกรรม ธุรกิจโรงแรม ธุรกิจดูแลสุขภาพและโครงการ mixed-sedหลายโครงการ ขณะที่ ORI ดำเนินการให้บริษัทย่อยอีก 2 บริษัทได้จดทะเบียนซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์ฯ ในปี 2564 และปี 2565 ตามลำดับ ได้แก่ บริษัท Britania (BRI.BK/BRI TB) ผู้พัฒนาที่อยู่อาศัยโครงการแนวราบ และบริษัท Primo (PRI.BK/PRI TB) ผู้ให้บริการด้านการบริหารจัดการอสังหาฯ นอกจากนั้น ยังมีแผนจะเพิ่มบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ อีกหลายบริษัท ประกอบด้วย One Origin ทำธุรกิจโรงแรมและอสังหาฯ เพื่อการพาณิชย์ ในปลายปีนี้ (2566) บริษัท United Project Management ผู้ให้คำปรึกษาแนะนำด้านอสังหาฯ ในปี 2567 บริษัท Alpha ประกอบธุรกิจด้านอสังหาฯให้เช่าเพื่ออุตสาหกรรมในปี 2568 และ Origin Healthcare ในปี 2569 ในเวลาเดียวกันกับการมีแผนที่จะขายคลังเก็บสินค้าให้เช่าของบริษัท Alpha ในปี 2567
คาดกำไรสุทธิปี 2566F ทรงตัว YoY แต่จะเร่งฟื้นตัวขึ้นในปี 2567
เราปรับลดรายได้จากธุรกิจที่อยู่อาศัยปี 2566F และ ปี 2567F ลงพอสมควรที่ 13% และ 20% ตามลำดับ สะท้อนยอดโอน
(transfers) อาจช้าล่ากว่าคาด ในขณะที่ ORI มีแผนที่จะร่วมทุน (Joint Venture: JV) .ในหลายโครงการมากยิ่งขึ้นทั้งจาก
โครงการคอนโดมิเนียมและโครงการแนวราบ ซึ่งทำให้รายได้จากการจัดการโครงการจะเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ แต่ยัง
สามารถควบคุมหนี้สิ้นที่มีภาระดอกเบี้ยเท่านั้น (net gearings) ได้ดี อย่างไรก็ตามกำไรอาจผันผวนสักระยะหนึ่งเนื่องจากส่วน
แบ่งกำไรจาก JVs และการรับรู้รายได้จากการขายบริษัทย่อยมีความไม่แน่นอน ทั้งนี้ แนวโน้มธุรกิจของ ORI ในอีก 2-3 ปี
ข้างหน้า มีความเป็นไปได้ที่จะรับรู้กำไรพิเศษจากการขายบริษัทย่อยให้แก่หุ้นส่วน JV การแยกบางธุรกิจออกมา (spin-off)
ผ่านการเป็นบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ ฯ และการขายสินทรัพย์จากการให้เช่าให้แก่กองทรัสต์เพื่อการลงทุนใน
อสังหาริมทรัพย์ (Real Estate Investment Trust : REITs)
Valuation & action
เราคงคำแนะนำ ซื้อหุ้น ORI ประเมินราคาเป้าหมายใหม่อยู่ที่ 12.6 บาท อิงจาก PE ปี 2566F ที่ 8.3x หรือเท่ากับค่าเฉลี่ยระยะยาวในอดีต +1 S.D. ทั้งนี้ ค่า PE ปี 2566F ที่ 6.7x เป็นหนึ่งในค่าที่ต่ำที่สุดในกลุ่มผู้พัฒนาอสังหา ฯ ที่เราศึกษาอยู่ นอกจากนี้ ORI ยังคงมีอัตราผลตอบแทนจากเงินปันผลสูงน่าสนใจมากกว่า 6% ต่อปี
Risks
ภาวะเศรษฐกิจอ่อนแอและโอกาสการปฎิรูปนโยบายจากภาครัฐ
