AP มองกำไรเติบโตในระดับต่ำ (8 มิ.ย. 2566)

เรามองว่าผลประกอบการ 1Q66 ของ AP น่าจะเป็นจุดต่ำสุดของปีนี้ โดยที่ยอดจอง/รายได้/กำไรสุทธิ ใน 1Q66 ลดลงเฉลี่ย 14-15% YoY หลัก ๆ เป็นเพราะอุปสงค์ด้านที่อยู่อาศัยชะลอตัวหลังจากมาตราการสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย LTV (Loan-to-value ratio) สิ้นสุดลงเมื่อปลายปี 2565 อย่างไรก็ตาม เราคาดผลการดำเนินงาน 2Q66F ฟื้นตัวจากฐานต่ำใน 1Q66 หนุนจาก AP มีแผนเปิดโครงการใหม่ใน 2Q66 มูลค่าราว 2.1 หมื่นล้านบาท (+73% YoY และ +400% QoQ) ขณะที่ ยอดจอง (Presales) เดือนเมษายน 2566 อ่อนตัวอยู่ที่ 3.25 พันล้านบาทแต่อาจดีขึ้นเป็น 5.2 พันล้านบาทจนถึงช่วงกลางพฤษภาคม อย่างไรก็ตาม เราคาด presales เต็มเดือนพฤษภาคมที่ 4 พันล้านบาทและจะเร่งตัวขึ้นเป็นอย่างน้อยที่ 5 พันล้านบาทใน
เดือนมิถุนายนแรงหนุนจากการเปิดโครงการคอนโดมิเนียม Life พหลฯ-ลาดพร้าวมูลค่าโครงการ 3.5 พันล้านบาท โดยสรุปเบื้องต้น เราคาด presales รายได้และกำไรใน 2Q66 เติบโตทั้ง QoQ และ YoY

 

คาดประกอบการ 2H66F แข็งแกร่งกว่า 1H66

เราคาดผลการดำเนินงาน 2H66F แข็งแกร่งกว่า 1H66 มีปัจจัยบวกสำคัญจาก i) แผนเปิดโครงการใหม่มูลค่า 2.5-2.6 หมื่นล้านบาทต่อไตรมาสใน 3Q66-4Q66 (+100% จาก 1H66) และ ii) เตรียมพร้อมรับรู้รายได้จากโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ 2 โครงการมูลค่า 1 หมื่นล้านบาท (ขายได้แล้วเฉลี่ย 40%) ขณะที่เราคาดสัดส่วนของ presales ใน 1H66/2H66 ที่ 40% : 60% จากประมาณการเราเต็มปี 2566F โดยที่ เราคาดผลการดำเนินงาน 2Q66-3Q66 จะแข็งแกร่งที่สุดในปีนี้

 

 

เรามองแบบอนุรักษ์นิยมโดยมีกำไรเติบโตเพียงเล็กน้อย

เมื่อพิจารณาจากภาพรวมเศรษฐกิจเปราะบาง สถานการณ์การเมืองที่ยังไม่ชัดเจนและผลการดำเนินงานของ AP ต่ำกว่าคาด YTD ในขณะที่ เรามองแบบระมัดระวังและปรับลดประมาณการยอดจอง/รายได้/แผนเปิดโครงการใหม่ลงราว 4-7% อิงจาก guidance ของบริษัทปี 2566 ขณะที่ เราคาดอัตราการเติบโตของรายได้ปี 2566F/2567F ชะลอตัว (เทียบกับสมมติฐานเดิม) อยู่ที่ 9%/13% (Figure 1) ทั้งนี้ คาดอัตราการเติบโตกำไรสุทธิปี 2566F และปี 2567F เฉลี่ย 3-5% ต่อปี

 

 

 

Valuation & action

เรามองว่าการเติบโตกำไรจะไม่โดดเด่น จึงปรับลดค่า PE ลงมาเป็น 6.4x เท่ากับค่าเฉลี่ยระยะยาวจากเดิมที่ 7.5x เท่ากับระดับ +1SD ทำให้ได้ราคาเป้าหมายใหม่ที่ 12.20 บาท  ทั้งนี้ เรามองว่าราคาหุ้น YTD ของ AP ได้ปรับตัวขึ้นมาแรง รวมทั้ง outperform หุ้นในหมวดเดียวกันและ SET Index เราจึงปรับลดคำแนะนำลงเป็น “ ถือ ” จากเดิม ซื้อ

 

Risks

ภาวะเศรษฐกิจอ่อนแอลง และแนวโน้มความผันผวนทางการเมือง